不動產權屬登記行政行為與民事行為交叉案件的審理
作者：張占林 李科雷
一、不動產權屬登記行政行為與相關民事行為發生交叉的范圍和特點
不動產權屬登記是不動產管理機關應申請人的申請作出的行政行為，它明確了登記申請人對登記確認的內容所產生的權利，并可以在權利被他人侵犯時，以登記的行政行為與之相對抗，任何機關、團體及其他個人非經法定程序不得以任何理由撤銷該行為。但申請人提交的申請材料主要是有效的民事行為的相關材料，因此，不動產權屬登記行為屬于可訴的具體行政行為，它成為行政訴訟的受案范圍。同時，其關聯行為大多屬民事行為，而民事行為存在的糾紛屬于民事訴訟受案范圍。這樣，導致該類案件的民事審判中會涉及具體行政行為。
在審判實踐中經常遇到的與不動產權屬登記行政行為有關的民事訴訟主要包括:不動產買賣合同糾紛訴訟、抵押合同糾紛訴訟、繼承糾紛訴訟、析產訴訟、侵權訴訟、離婚財產分割糾紛訴訟、贈與糾紛訴訟、互換糾紛訴訟、房屋租賃訴訟、房屋動遷安置補償訴訟等。
不動產權屬登記行政行為與相關民事行為相互交叉的主要特點是：第一，兩者均是建立在同一標的物上的權利義務糾紛；第二，在同一標的物上產生三方利害關系人，即房屋登記的合法主體即不動產登記行政機關、登記簿上的權利人和民事權利人；第三，其物權的產生來源于民事法律關系和行政法律關系；第四，在發生訴訟時，屬于不同法律事實和不同法律關系的對抗，而不是同一法律事實和法律關系的對抗。
二、目前法院對涉及不動產權屬登記糾紛問題處理程序的多樣性
對涉及不動產權屬登記糾紛的訴訟，由于現行法律和司法解釋沒有程序適用的明確規定，致使審判實踐中出現處理程序的多樣性，理論界也有多種不同觀點：一是認為權屬登記行為是相關民事行為的一部分，于是將糾紛作為民事案件審理，并以相關的行政行為的公定力為基礎認定權屬登記行政行為合法，作出民事判決；二是認為權屬登記行為是相關民事行為的一部分，于是將糾紛作為民事案件審理，并以司法權優于行政權原理，直接將相關的行政行為作為優勢證據進行審查，甚至直接認定權屬登記行政行為無效，作出民事判決；三是采取先行政后民事的程序，即如果原告先提起民事訴訟，法院應中止民事訴訟，等行政判決生效后，再恢復民事訴訟；四是采取行政附帶民事，在行政判決時一并對民事爭議作出判決；五是原告分別提起民事訴訟和行政訴訟，法院分別作出行政判決和民事判決。
上述方法并存，導致以下主要問題：
1.該類交叉案件處理的無序性
我國目前只有兩個法律和解釋條款（民事訴訟法第一百三十六條和行政訴訟法若干問題的解釋第六十一條）涉及到行、民交叉案件處理的原則規定。由于規定不能概括各類型案件，使得各地法院在處理此類交叉案件時隨意性較大，處理方式方法各不相同，結果也大相徑庭。
2.該類交叉案件處理的復雜性
因缺乏科學的程序指導，當出現民事、行政交叉后，由于一般由法院的行政和民事審判庭分別進行審理，從而出現一個案件久拖不決，其判決互相矛盾或者在民事審判中疏于審查行政認定的事實、導致民事判決錯誤，最終的結果是影響了案件審判質量和法院的裁判權威。
同時，因為依靠任何一種訴訟程序都難以理想地解決民、行交叉案件的紛爭，結果既影響了辦案效率，增加了法院的訴訟成本，又浪費了有限的司法資源，不符合訴訟經濟原則。
三、不動產權屬登記行政案件與相關民事案件發生交叉時的審理原則
根據我國現行的民事訴訟法及其相關司法解釋和行政訴訟法及其相關的司法解釋規定,當法院受理的涉及不動產權屬糾紛案件中民事爭議和行政爭議出現交叉時，應當在審判實踐中把握以下幾個原則：
1.民事證據決定原則
在涉不動產所有權糾紛行政訴訟中，涉案的不動產已經發生登記行政行為。但當行政機關不能完整地提供登記證據時，人民法院會判決撤銷該行政行為，而因行政審判不能評價民事爭議，所以行政相對人的權利仍未得到明確保護。此時，主張權利的一方可以在民事訴訟中通過證明爭執不動產所有權的歸屬，然后以生效的民事判決作依據，請求不動產登記管理機關變更登記。
2.民事調解原則
按照行政訴訟法和最高人民法院相關司法解釋規定，人民法院審理行政案件涉及民事爭議部分，可以進行調解。在不動產登記行政案件中，有關受益權的爭議適用調解的原則是比較妥當的，例如，不動產動遷案件中涉及到的產權登記人的回遷權和補償權與不動產臨時使用人安置權問題。另外，根據《城市不動產拆遷管理條例》第二十七條的規定，動遷行政行為涉及承租人權益部分，既可以由產權人與承租人協商，也可以由人民法院或行政機關調解。
四、審理涉及不動產權屬登記糾紛的民事案件應當注意的問題
人民法院在審理涉不動產權屬民事案件的過程中，發現該民事案件判決所依賴的主要證據系不動產管理部門的權屬登記行為，而參加訴訟的當事人對該登記行為的合法性提出異議，或法官根據案件中涉及的相關證據材料有理由對所涉登記行為的合法性產生合理懷疑的，在處理先行政、后民事的關系時，可按以下不同情形處理：
1.當事人知道或應當知道登記機關作出的登記行為，并知道訴權和起訴期限，無正當理由逾期未起訴的，登記行為已生效，對登記行為的合法性再提出異議的，法院不予受理。故不存在必須先行政、后民事的問題，行政行為的法律文書作為民事案件的證據采用。
2.當事人先不知道對登記行政行為的訴權和起訴期限，后在民事訴訟中才知道的，但對有異議的登記行為已為人民法院生效判決的效力所羈束，對登記行為的合法性才提出異議的，法院不予受理。故不存在必須先行政、后民事的問題，行政行為的法律文書作為民事案件的證據采用。
3.當事人知道登記機關作出的登記行為，且對登記行為在起訴期限內提出異議的；當事人原不知道行政機關作出的具體登記行為內容，在民事訴訟中才知道該具體登記行為內容，并在知道訴權后的3個月內提出異議的（對不動產的具體登記行為從作出之日起最長不超過20年）——若出現前述情形時，則該案件的承辦法官應當告知參加訴訟的有關當事人可以在自告知后的７日內就該登記行為決定是否提起行政訴訟。如果當事人在被告知后的７日內，至遲在所涉民事案件裁判宣告前，對該登記行為提起行政訴訟被受理的，則所涉及的民事案件中止審理，待行政訴訟案件審理終結后恢復審理；如果當事人未在被告知的7日內，至遲在所涉民事案件裁判宣告前對該登記行為未提起行政訴訟或未被受理的，則所涉及的民事案件繼續審理。
（作者單位：河南省鶴壁市中級人民法院）
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