監管層提示銀行房貸四大“關注”
房地產開發商們坐不住了。
“現在房地產開發的項目很多，我們都來不及做！”2月25日，某股份制銀行負責房地產業貸款的相關人士直言，而其中開發商需要置換貸款的情況較多。
所謂置換貸款，是指開發商在某家銀行申請的開發貸款到期，甚至經展期(期限重組)后，依然無法按時還款，并尋求另一家銀行來接盤，而銷售不景氣乃是主因。
一位權威人士透露，截至2008年12月末，上海市商品房空置面積絕對量達到歷史最高記錄，增幅高出全國平均水平20多個百分點；而住宅空置面積的同比增幅更為驚人，遠遠超過全國平均水平。
在本報記者與數家銀行人士交流時發現，置換貸款需求增加乃是當前的一個普遍現象。
最近，“我跑了幾家房地產開發企業，他們的想法是保持現金流，收縮戰線。而在房價上，則采取明不降暗降的銷售策略”。2月25日，一家大型銀行上海分行人士稱。在他看來，當下的房地產市場正經歷一個“難熬”的階段。
本報記者從銀行業渠道輾轉獲悉，正是因為上海房價可能仍存在下跌動力，房地產市場走勢又面臨諸多不確定性，2月中旬，上海銀監局以分析報告的形式，提示銀行業機構關注四大問題，分別為商業銀行個人房貸政策變動、房地產業信貸集中性、商業用房開發貸款風險和外資進出房地產市場動態。
房地產業“負貢獻”
房地產業“負貢獻”的問題已不可回避。
上海市政府公布的統計數據顯示，2008年全年該市實現生產總值13698.15億元，按可比價格計算，比上年增長9.7%；而同期房地產業實現增加值747億元，比上年下降13.7%。
據本報記者測算，2008年全年，上海市房地產業增加值同比增量為-38.84億元，同期GDP的同比增量為1696.99億元，房地產業增加值的增量占GDP的-2.3%。
其實，“只要房地產業增加值的增幅為負，其對經濟增長就是負貢獻”。2月25日，一位接近上海市統計局的專家表示。
2008年7月24日，上海市統計局總經濟師、新聞發言人蔡旭初表示， 2008年上半年，上海房地產業對全市經濟增長的貢獻率為負數，導致GDP少增0.4個百分點。
2008年，上海市房地產業增長乏力也反映在供求關系上。
從市場供應來看，2008年，上海市商品房新開工面積2586.57萬平方米，同比增長14.9%，其中住宅新開工面積1762.01萬平方米，同比增長7.8%。業內人士指出，這是新開工面積經歷連續三年滑坡后出現反彈。
但在需求一方，蔡旭初表示，2008年，上海市商品房成交量下降；全年新建商品住宅銷售面積為1965.86萬平方米，下降40.1%，銷售額為1608.47億元，下降40.6%；二手房銷售面積為1413.41萬平方米，下降29.1%。
業內人士指出，2008年，上海市新建商品住宅銷售面積為2003年以來最低，相當于此前五年年均成交面積的七成左右。
多位受訪的銀行業內人士指出，銷售不景氣的主因是當前房價超出居民的承受范圍，從而抑制了正常的住房需求。
據銷售額和銷售面積計算得出2008年上海市新建商品住宅銷售均價為8182元/平方米。但業內人士指出，這一簡單的計算方式并未剔除動遷配套房的因素，所以，實際均價可能更高。
而上海市統計局公布的2008年城市居民人均可支配收入為26675億元，據此計算，一個三口之家，年收入合計為8萬元。如果購買一個90平方米的住房，按照8182元/平方米的保守均價計算，房價收入比達到9.2倍。前述業內人士稱，一般房價超過戶均收入6倍的區域被經濟學家稱之為泡沫區。
監管部門提示“關注”
交通銀行(601328,股吧)研究部表示，2008年，在國內外因素的共同作用下，中國房地產市場開始進入周期性調整。
交行的研究員觀察到，2009年1月份，全國70個大中城市房屋銷售價格環比下降0.2%，連續第六個月下降；而整體房屋銷售價格環比下跌的城市從2008年4月份的5個增加到12月份的56個；“這說明房價已經由原來的局部城市調整向全國性房價下跌發展�！�
以上海市為例，經驗數據也表明，當前房價調整尚未見底。
中房上海住宅指數顯示，從1999年上海房價開始啟動以來，出現兩個明顯的頂部，一個是2005年5、6月，另一個是2008年6、7月。前一個頂部形成后，歷時10個月(2006年3月)房價達到階段性底部，之后又歷時17個月(2007年8月)房價突破前期頂部，從頂部形成到筑底破頂的調整時間為27個月。
若以此推算，近一輪上海房價在2008年6月形成新的頂部之后，房價至少要經歷10個月，在2009年4月探底。但多位業內人士指出，此輪房地產市場調整與上輪存在一個重要的差異，即全球金融危機對實體經濟的沖擊，從而導致房地產市場所依賴的基本面發生了逆轉。
經濟下行風險可能使房地產調整時間延長，而救市政策的出臺帶來回暖憧憬。但前述交行研究員直言，救市政策不足以改變市場調整態勢，但可減輕房價大幅下降風險。原因有二，一是歷史數據顯示房地產市場周期一般會持續三到四年，而中國房地產市場2008年才剛開始調整；其次，由于貸款利率下浮和降低首付比例這兩個政策都可能增加銀行的風險和縮小銀行的利差，因此商業銀行在執行新政方面會相對謹慎。
正是看到房地產市場走勢存在較大的不確定性，監管部門提示上海銀行業關注四大問題。
首先是關注商業銀行個人房貸政策的變動。監管部門已經觀察到幾個新的動向，如目前享受最低優惠利率的客戶趨向普及化。
“這是沒辦法的事情！”2月25日，一家中小銀行授信人士直言，“這次優惠利率可以下浮30%，實際上是將個貸領域的利率市場化向前推進一步，而個貸是充分競爭的市場，結果顯然是消費者享受到實惠”。在這位中小銀行人士看來，如果說原來個貸政策的寬松有個區間，那么，現在銀行就可能按照最寬松的要求來做。
監管部門也發現，一些商業銀行對于首套非普通自住房和首套普通自住房政策基本沒有差異；而對改善型住房界定模糊，朝有利于能享受最優惠政策方面靠。令監管部門擔憂的是，當前，商業銀行在個人房貸上存在過度競爭和風險管理隱患。
近兩年，上海市的樓宇經濟進入較快發展軌道，對商業用房投資熱情較高，商業用房開發貸款在增幅和增量上均明顯超過住房開發貸款。2008年，上海市中外資銀行商業用房開發貸款比年初增加113億元，同比多增48億元。
但監管部門此番提示銀行業需要關注的，正是商業用房開發貸款風險。
業內人士預計，2009年上海甲級寫字樓空置率將攀升至20%以上(2008年年初在5%左右)，平均租金水平將繼續回落5%至15%。監管部門表示，由此牽連的商用房開發貸款風險也值得關注。
實際上，風險已經有所顯現，2008年商業用房開發不良貸款余額和比率比年初均有所增加，其中當年最后兩個月暴露的不良貸款占據大頭。
同樣具有“羊群效應”的還有外資進出。監管部門提醒銀行業關注，出于危機自救和獲利了結需要，以往“只進不出”的以投資銀行為主的外資機構開始拋售在滬物業；在金融危機還未見底的大背景下，外資動態對房地產市場影響較大。
改變對房地產貸款的過度依賴
“到目前來說，今年的房地產貸款頭寸(行業限額)還是比較寬松的。”2月25日，前述股份制銀行人士說。
據這位股份制銀行人士透露，在2008年的大部分時間內，該行的房地產貸款頭寸均非常緊張，要求的貸款利率也比較高；其他銀行的房地產業貸款政策大體如此，尤其是個別銀行因為需要股改上市，自然需要收緊，而房地產貸款規模居前的大型銀行也很緊張。
但在適度寬松貨幣政策和保增長政策出臺后，“去年年底，上海某家大型銀行儲備了一些項目，今年1月份以來，這家大行突擊投放了很多房地產貸款，基本把上半年房貸指標都用完了”。上述股份制銀行人士續稱，而這家大行在2008年全年基本沒有新增房地產項目。
然而，適度“解禁”并不具有“羊群效應”。
“雖然一些銀行總行希望增加貸款，配合拉動內需、四萬億投資的政策，在房地產業貸款上略有寬松，但幅度肯定不大�！鼻笆鲋行°y行授信人士直言，“而且從我們與同業交流的情況看，各行還是不看好房地產，尤其是我們小銀行沒有任何松動。”
今年1月19日，上海銀監局就明確提醒轄內中資銀行業金融機構負責人，當前房地產開發企業資金趨緊，潛在信用風險加大。而關注房地產業信貸集中性，是此番四大“關注”的一個重點。
2008年四季度上海銀行業宏觀經濟金融形勢問卷調查顯示，多數銀行繼續將房地產信貸風險作為當前最大的信用風險。
而房地產壓力測試也表明，房價下降10%時對上海房地產貸款質量影響有限，但當房價下降20%時，房地產貸款不良率和預計損失將明顯上升。當前房價已有一定跌幅，隨著房價進入下降通道，行業信貸風險將不斷顯現。
監管部門表示，盡管2008年以來房地產貸款增長較慢，房地產貸款比重略降，但銀行信貸資源聚集在房地產業的集中度仍較高，中資商業銀行四成以上的貸款與房地產有關聯。
對此，監管部門建議各家商業銀行，應進一步加強房地產信貸風險管理，定期開展房地產壓力測試，及時掌握風險變動趨勢并提前采取防范措施；各行要制定合理的行業信貸投向政策，逐步減少對房地產信貸的過度依賴，分散潛在的行業集中風險。
“雖然目前我們房地產業貸款與去年相比，還略有下降，但我們不會因為出現下降，就沒有選擇的去做(房地產開發貸款)�！鼻笆龉煞葜沏y行人士坦言，目前，“我們選擇做的項目，要求具有長期投資價值，開發商的專業開發經驗豐富，資質比較好，以及樓盤的地理位置出色”。
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