《房地產買賣合同》的解除條件、程序及后果
《房地產買賣合同》自當事人簽字或蓋章后生效（特別約定除外），各方當事人均須嚴格全面履行，任何一方不履行或履行不符合約定條件將承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失的違約責任，但在符合一定條件下，當事人可以解除合同，合同解除后不但不必承擔法律責任還可要求對方賠償損失。本律師在此就解除條件及程序做如下總結，以供網友參考：
一、《房地產買賣合同》的解除條件： 1、當事人協商一致解除; 2、約定的解除條件成就; 3、因不可抗力致使不能實現合同目的; 4、在合同履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不再履行主要債務; 5、當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行; 6、當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的; 7、一手商品房的特別規定： 1）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導致買受人合同目的不能實現無法取得房屋; 2）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致買受人合同目的不能實現無法取得房屋; 3）出賣人故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實; 4）出賣人故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實; 5）房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者交付使用后，主體結構質量經核驗確屬不合格; 6）因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的; 7）面積誤差比絕對值超過3% 的; 8）出賣人遲延交房或買受人遲延付款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行的; 9）由于開發商的原因逾期辦理產權證超過一年的; 10）合同約定買受人以貸款擔保方式付款，因當事人一方原因或不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能履行的; 8、法律規定的其他情形。 二、《房地產買賣合同》的解除程序 除上述第1種協商解除情況外，當事人一方主張解除合同的，應當通知對方，合同自通知到達對方時解除。 三、《房地產買賣合同》的解除后果 《房地產買賣合同》解除后，尚未履行的，終止履行，已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取補救措施，并有權要求賠償損失。 律師提醒： 1、并非只要對方違約守約方就必然能夠解除合同，草率解約將承擔毀約責任; 2、解約必須履行必要的催告、通知義務，沒有履行的解約不成立; 3、被解約方對解約有異議的應當提請法院或仲裁機構確認合同效力;
4、解除權有除斥期間，其行使必須在法律規定或當事人約定的期限內行使，逾期不行使的，解除權消滅;沒有法定或約定期限的，經對方催告后在合理期（一手商品房的合理期限為三個月）限內不行使的，解除權消滅;一手商品房對方當事人沒有催告的，解除權的行使期限為一年，自解除權發生之日起起算;
5、合同解除后不影響合同中結算和清理以及有關解決爭議方法的條款的效力。
張茂榮律師
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