我在2005年購(gòu)買(mǎi)某開(kāi)發(fā)公司的商品房，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定，開(kāi)發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后180日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由其提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因開(kāi)發(fā)公司的責(zé)任我不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，由開(kāi)發(fā)商按已付房款的銀行同期貸款利率支付違約金。開(kāi)發(fā)公司于2005年6月30日依約交房后，到2006年5月23日才取得房屋產(chǎn)權(quán)的初始登記，6月13日我才取得所購(gòu)房屋的分戶產(chǎn)權(quán)證，直到起訴之日尚未取得所購(gòu)房屋的國(guó)土使用權(quán)證，請(qǐng)問(wèn)：我能否要求開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的違約金，能否要求給我辦理土地使用證并承擔(dān)逾期辦理土地使用證的違約金？
答：你可以要求開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)逾期辦產(chǎn)權(quán)證的違約責(zé)任，并繼續(xù)為你辦理土地使用證書(shū)，承擔(dān)逾期辦理土地證的違約責(zé)任。《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定 ：“預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人自銷(xiāo)售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買(mǎi)人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”從房地產(chǎn)辦證流程而言，開(kāi)發(fā)商負(fù)有“協(xié)助辦證”義務(wù)，在辦理權(quán)屬證書(shū)的過(guò)程中，除了開(kāi)發(fā)商應(yīng)備齊的資料外，購(gòu)房者本身也需要準(zhǔn)備其應(yīng)提交的資料，而當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將相關(guān)資料備齊交付給辦證機(jī)關(guān)后，購(gòu)房者亦可自行辦理權(quán)屬證書(shū)，因此將資料備案登記是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的法定義務(wù)。開(kāi)發(fā)商向你支付違約金的期間應(yīng)為交房180日后的2006年1月1日至開(kāi)發(fā)商辦理完初始登記之日的2006年5月23日。《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第6條也規(guī)定，“房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)力主體一致原則”。因此，房屋產(chǎn)權(quán)證和國(guó)土使用權(quán)證均為房屋權(quán)利憑證，只有在“二證”齊全時(shí)房屋的權(quán)利尚稱完備，權(quán)屬登記包括房屋產(chǎn)權(quán)和國(guó)土使用權(quán)的雙重登記義務(wù)，開(kāi)發(fā)公司應(yīng)當(dāng)繼續(xù)為你辦理土地使用證。根據(jù)當(dāng)前實(shí)際辦證流程，國(guó)土使用證的辦理需以房屋分戶產(chǎn)權(quán)證的取得為前提。因此開(kāi)發(fā)公司應(yīng)當(dāng)向你支付自2006年6月14日起至辦理國(guó)有土地使用權(quán)證備案登記之日止的逾期辦理國(guó)有土地使用權(quán)證備案登記的違約金。
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