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根據(jù)《合同法》第十四條“要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：（一）內(nèi)容具體確定；（二）表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束”的規(guī)定，如果要約邀請(qǐng)的意思表示內(nèi)容符合上述的規(guī)定，該意思表示即為要約，據(jù)此，我們將出賣(mài)人對(duì)其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)范圍內(nèi)的商品房及相關(guān)設(shè)施所作的一些詳盡具體的說(shuō)明和允諾，如足以讓買(mǎi)受人產(chǎn)生信賴(lài)而簽訂商品房合同并對(duì)房屋價(jià)格的確定有重大影響，而且買(mǎi)受人就此內(nèi)容向出賣(mài)人提出訂立合同的行為并已使銷(xiāo)售廣告對(duì)象特定化的，應(yīng)視為符合我國(guó)上述關(guān)于要約的規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)合同的訂立則為買(mǎi)受人對(duì)要約的承諾。即使該說(shuō)明和允諾沒(méi)有明確訂立在合同之中，也應(yīng)認(rèn)定為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反該內(nèi)容的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　為此，在商品房買(mǎi)賣(mài)中的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料中，認(rèn)定說(shuō)明和允諾構(gòu)成要約，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

　　首先，說(shuō)明和允諾是指出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾。如果說(shuō)明和允諾不是針對(duì)出賣(mài)人在商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施，就無(wú)法構(gòu)成要約，其中“相關(guān)設(shè)施”包括商品房的基礎(chǔ)設(shè)施和相關(guān)配套設(shè)施，商品房的基礎(chǔ)設(shè)施包括供暖、供電、供水、小區(qū)景觀、小區(qū)內(nèi)道路、停車(chē)場(chǎng)等等，公共配套設(shè)施包括商品房規(guī)劃范圍內(nèi)的配套和商品房規(guī)劃范圍外的配套，如商業(yè)、服務(wù)業(yè)以及醫(yī)療教育、公共交通等公共設(shè)施的配套。由于購(gòu)房人是消費(fèi)者，不同的消費(fèi)者在消費(fèi)過(guò)程中對(duì)商品房預(yù)期有特定的需要和用途，從消費(fèi)者需要的角度看，開(kāi)發(fā)商在售樓廣告中明示說(shuō)明的商品房周?chē)�的商業(yè)服務(wù)、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生等公共設(shè)施的設(shè)置情況，正是滿足不同層次的消費(fèi)需要的環(huán)境質(zhì)量。本案的基礎(chǔ)設(shè)施也是這種情況。

　　其次，所做的說(shuō)明和允諾應(yīng)是具體和確定的。“具體”是指該說(shuō)明和允諾不是概括性?xún)?nèi)容，“確定”是指該說(shuō)明和允諾具備很強(qiáng)的操作性，完全有條件實(shí)現(xiàn)。目前商品房銷(xiāo)售廣告中說(shuō)明和允諾主要有：（1）向購(gòu)房人提供某些購(gòu)房?jī)?yōu)惠或附帶贈(zèng)送禮品的說(shuō)明，如贈(zèng)送車(chē)庫(kù)、花園、家具等；（2）對(duì)商品房美觀性質(zhì)量的陳述，如聲明地板是“高級(jí)實(shí)木地板”，外墻是“鏡面不銹鋼”裝飾等；（3）對(duì)商品房使用功能質(zhì)量的陳述，如聲明有進(jìn)口高級(jí)電梯，地下車(chē)庫(kù)直達(dá)，網(wǎng)絡(luò)寬帶入戶等；（4）對(duì)商品房環(huán)境性質(zhì)量的陳述，如聲明小區(qū)內(nèi)建有“5000平方米人工湖景”，“2000平方米噴泉休閑廣場(chǎng)”，“10000平方米中心綠地”，小區(qū)內(nèi)或小區(qū)外配套有商場(chǎng)、超市、醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園、游泳館、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房等商業(yè)服務(wù)、文化體育、醫(yī)療衛(wèi)生公共設(shè)施等；（5）承諾“還本銷(xiāo)售”，提供房屋“售后包租”、“代租”等售后回報(bào)，為外地購(gòu)房者辦理本地城市的戶口指標(biāo)等。

最后，該說(shuō)明和允諾對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的。商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，購(gòu)房者之所以訂立合同主要是考慮到銷(xiāo)售廣告和宣傳資料所做出的這些說(shuō)明和允諾，并且如果沒(méi)有這些說(shuō)明和允諾，商品房屋價(jià)格可能會(huì)有實(shí)質(zhì)性的變化和波動(dòng)。

對(duì)于出賣(mài)人在商品房銷(xiāo)售廣告中過(guò)分的商業(yè)吹噓以及開(kāi)發(fā)商就商品房規(guī)劃范圍內(nèi)之外的環(huán)境和公益設(shè)施進(jìn)行的虛假宣傳，如未定入合同，不應(yīng)視為合同的內(nèi)容，但不等于不承擔(dān)任何法律責(zé)任，如果因此造成買(mǎi)受人損失的，買(mǎi)受人可根據(jù)《合同法》第42條、第54條以及最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第86條的規(guī)定，由出賣(mài)人承擔(dān)締約過(guò)失的損害賠償責(zé)任。

    張海亮