開發商投票權超過業主
決議有違公正引發訴訟
本報訊 （記者 劉曉燕 通訊員 常 鳴）北京市西城區萬通新世界廣場在一次業主大會上投票通過了變更物業費的決議，其中開發商以業主身份投票就達到4.8萬份。認為利益受到侵害的業主王女士將召集業主大會的萬通業主委員會訴至法院。近日，北京市第一中級人民法院對此案作出終審判決，撤銷業主大會決議。
2005年11月，萬通新世界廣場成立業委會。2007年8月，業委會組織召開業主大會，并發布公告，稱業主大會通過決議，物業費的收取將增加包干制。
決議涉及到是否與萬通物業公司簽訂一份新的物業合同及物業費的變更，但是業委會卻委托萬通物業公司具體操作書面征求意見和投票統計等關鍵環節的工作。王女士認為，該決議的形成及結果顯失公正且存在虛假，使自己的利益受到了侵害。
在業主大會投票權數的計算上，王女士與業委會也存在爭議。業主以擁有面積的大小享有投票權，共有面積近8萬平方米的業主投票權參加了投票，其中開發商以業主身份占了4.8萬平方米。王女士認為開發商不可能擁有4.8萬平方米的投票面積，決議存在虛假，請求法院確認業主大會程序違法，投票無效，并撤銷業主大會決議。
北京一中院終審認為，開發商是否擁有4.8萬平方米投票面積，對決議是否通過至關重要。雙方對該面積存在爭議，而業委會未能提供相應證據，應承擔舉證不能的后果。可以認定物業費增加包干制方式沒有征得全體業主同意，業委會擅自增加包干制內容可能損害王女士利益。
據此，北京一中院終審判決撤銷業主大會決議。
當事人說
業主：業委會代表著開發商
業委會：個別業主無權起訴
本報記者 劉曉燕 本報通訊員 郭京霞
業主王女士在一審時起訴稱：2007年8月16日萬通業主委員會就增選一名業主委員會委員、2006年5月25日萬通業主委員會與萬通物業公司簽訂的《物業服務合同》是否有效以及是否同意萬通業主委員會與北京萬通鼎安國際物業管理顧問有限公司（現改名為北京萬通鼎安國際物業服務有限公司）重新簽訂一份新的《物業管理服務合同》事宜以書面征求意見的方式召開業主大會。2007年9月18日，萬通業主委員會作出《萬通新世界廣場業主大會決議》，該決議的形成及結果顯失公正且存在虛假，損害了我的利益，故請求法院依法確認2007年8月16日召開的業主大會程序違法，投票無效；撤銷萬通業主委員會于2007年9月18日所作的《萬通新世界廣場業主大會決議》。
萬通業主委員會辯稱，萬通新世界廣場業主大會的召開以及所作決議均是針對萬通新世界廣場全體業主的，而非只針對王女士，決議內容也關乎全體業主的共同利益，而非只關系到王女士個人的利益。確認業主大會程序違法、投票無效以及對所作決議行使撤銷權，屬于有關共有和共同管理權利的重大事項，涉及全體業主的共同利益，該權利行使應由全體業主共同決定。王女士作為個別業主，無權單獨行使該種屬于全體業主的權利，訴訟主體不適格，應裁定駁回起訴。
一審法院判決撤銷萬通新世界廣場業主大會決議。
萬通業主委員會不服，提起上訴稱：業委會只知道業主北京萬通廣場房地產有限公司所占面積的具體數據，但由于我方不是業主所以無法出示產權面積證書證明，讓我方承擔舉證責任不公平。萬通廣場房地產有限公司所屬的面積不存在虛假情況。投票權清冊第167項所列A25北京萬通廣場房地產有限公司所擁有的48451.34平方米面積，其具體包括A25、B25的面積再加上6層以下的地下部分及沒有賣出的面積。一審判決所適用的法律是物權法第七十八條，適用的前提是侵害業主合法權益，但在一審中并沒有得出侵害業主利益的事實根據，所以適用法律錯誤，請求撤銷一審判決，駁回王女士的訴訟請求。
王女士辯稱：北京萬通廣場房地產有限公司所占面積代表了48451份投票權數，對萬通業主委員會的決議內容能否通過起到了重要作用。萬通業主委員會并非廣大業主利益的代表，而是北京萬通廣場房地產有限公司利益的代表。萬通業主委員會對其所占據的面積完全能夠核實，有能力舉出證據；我主張撤銷的萬通業主委員會于2007年9月18日所作的《萬通新世界廣場業主大會決議》將收費標準由原先的分攤制改成包干制，嚴重侵犯了我們業主的利益。
案情回放
總投票數近8萬 開發商占4.8萬
本報記者 劉曉燕 本報通訊員 郭京霞
2005年11月30日，萬通業主委員會成立，同年12月23日經北京市西城區居住小區管理辦公室批準同意備案。2006年5月29日，萬通業主委員會與鼎安物業公司簽訂《物業管理服務合同》，合同約定由鼎安物業公司對萬通新世界廣場提供物業服務，委托管理期限為3年，自2006年1月1日至2008年12月31日。
2007年8月16日，萬通業主委員會向業主發出《致全體業主的一封信》，大概內容為萬通業主委員會2007年8月15日召開臨時會議，在會中就上次業主大會有關情況及《物業管理服務合同》等事項進行了討論，形成了相關決議。為使合同約定內容與物權法保持一致，本業主委員會建議與鼎安物業公司簽署新的物業服務合同，新合同中物業服務費標準及主要權利義務內容不變，仍舊依照原合同進行約定。同時，萬通業主委員會授權委托鼎安物業公司配合完成此次業主大會具體操作工作，包括聯系業主、公示相關材料、對意見及選舉中的票數統計、上報業主委員會各項文件等工作。
2007年9月18日，萬通業主委員會作出《萬通新世界廣場業主大會決議》，大概內容為：萬通新世界廣場總戶數為219戶，大廈業主總建筑面積為109033.3平方米，法定總投票權數為108893份（不足1平方米的不予計算）。共發放和送達業主意見征詢函187張，實收反饋意見41張，代表投票權數77699份。全體業主就有關事項進行了表決：萬通業主委員會代表全體業主續聘鼎安物業公司并與該公司簽署《物業管理服務合同》（2006年5月29日簽署）的行為合法有效，并且同意繼續授權業主委員會代表全體業主與該公司按照原合同約定的物業費標準及新的法律法規簽署新的物業服務合同（自2007年10月1日起實施）；增選國投中魯果汁股份有限公司為業主委員會委員。
決議所附《萬通新世界廣場業主投票權數清冊》載明，其中序號為167，單元號為A25，業主為萬通廣場房地產，房間面積為48451.34平方米，投票權數為48451份。
王女士對北京萬通廣場房地產有限公司所有的A25層48451.34平方米提出異議，并質疑業委會決議的結果，由此引發訴訟。
連線法官
開發商不能證明擁有多大面積
本報記者 劉曉燕 本報通訊員 郭京霞
本案中，雙方爭議的一大焦點為投票權數清冊中所列A25北京萬通廣場房地產有限公司是否擁有面積48451.34平方米，此面積的統計直接關系到投票權是否達到法定要求比例。
在一審中，法院根據公平原則和誠實信用原則，綜合雙方當事人的舉證能力，認定萬通業主委員會對此應負有舉證責任。由于萬通業主委員會未提供證據，證明北京萬通廣場房地產有限公司擁有面積為48451.34平方米，法院認為王女士要求撤銷萬通業主委員會作出的決議，理由正當，予以支持。
本案終審的審判長張曉霞告訴記者，根據法院查明的事實，每位業主所擁有的投票權數對業主大會決議能否通過產生直接效力。萬通業主委員會作為業主大會的組織者，對每位業主投票權數的計算應建立在每位業主實際的房產面積上。一審中，雙方對北京萬通廣場房地產有限公司是否擁有面積48451.34平方米存在異議，而且此異議對萬通業主委員會的決議能否通過至關重要。因萬通業主委員會未能提供相應證據，一審判決其承擔舉證不能的后果并無不當，法院依法予以維持。
據張曉霞介紹，根據《萬通新世界廣場管理維修公約》的規定，管理廣場各部分的管理支出費用由全體業主或其使用人按建筑面積比例分攤承擔。2006年5月29日萬通業主委員會與鼎安物業公司所簽訂的《物業管理服務合同》中約定了物業的管理費、管理基金、能源費用及其他依據《公約》規定應向業主或使用人收取的費用。2007年8月16日萬通業主委員會《致全體業主的一封信》中，新合同中物業服務費標準及主要權利義務內容不變，依舊依照原合同進行約定。2007年9月18日萬通新世界廣場業主大會決議中所簽訂的《萬通新世界廣場物業服務合同》約定物業服務收費實行包干制。
張曉霞告訴記者，2007年9月18日簽訂的《萬通新世界廣場物業服務合同》中關于物業費收取增加包干制方式沒有征得全體業主的同意，并且該約定內容與《萬通新世界廣場管理維修公約》中約定的物業費按建筑面積比例分攤的承擔方式存在差異。因物業費收取標準事關每位業主的合法權益，對萬通業主委員會擅自增加包干制內容的決議可能致業主王女士合法權益受到損害，因此王女士要求撤銷萬通業主委員會2007年9月18日決議的訴請，具有法律依據，法院依法予以支持。
背景知識
業委會的權利和義務
業主委員會是一個代表全體業主物業管理權益的法定組織，獨立行使民事權利，承擔相應的民事責任。業主委員會的民事責任由全體業主分擔。業主委員會決定問題時采取少數服從多數的原則。
業主委員會行使的職權如下：1.召集和主持業主大會；2.審議決定住宅維修基金和公用設施專用基金的使用；3.采用公開招標方式聘請物業管理公司，并與其訂立、變更或解除委托管理合同；4.審議本小區的年度管理計劃、住宅區配套工程和重大的維修工程項目；5.審議住宅區物業管理服務費的收費標準；6.監督物業管理公司對本小區的物業管理工作。
業主委員會履行的義務包括：1.執行業主大會的各項決定；2.遵守和履行物業委托管理合同；3.不能從事各種投資和經營活動；4.對物業管理公司的正當經營和管理活動予以支持和配合。
新聞鏈接
表決時尚未成為業主
撤銷決議訴求被駁回
兩名業主以業主大會公告的《首批議案表決》第12條嚴重違反了物權法及上海市物業管理的有關規定為由，向法院起訴請求撤銷決議。上海市閔行區人民法院于2008年5月6日對此作出一審判決，駁回其訴訟請求。
2005年8月13日，上海市閔行區富宏花園業主大會和業主委員會登記成立，2006年3月2日，業主大會張貼《首批議案表決》結果公告，其中第12條內容為：“對于有經營行為的虹梅路3125號地下室和3131號地下室會所，按非住宅用房收取每月每平方米5.60元物業管理費”。2007年2月14日，業主大會與物業公司簽訂《物業管理合同》，其中第六章約定物業管理費收費標準為商業用房5.6元/月/平方米。
法院審理查明，富宏花園辦公樓等的原房地產權利人為林某，業主大會籌備組確定林某投票權數為36票。2006年10月，馬先生等兩人通過向林某購買房屋的轉讓方式取得了3125號地下室、辦公樓、屋頂茶室等房屋產權5055.65平方米。之后，業主大會認可馬先生等兩人擁有投票權數51票。
馬先生等兩人認為，從2006年10月13日起成為3125號房產的業主，但在此前，了解到原業主林某從未接到任何通知參加業主大會行使業主權利。他們發現業主大會2006年3月2日所作的《首批議案表決》決定嚴重違反了物權法及上海市物業管理的有關規定，故請求撤銷上述決定。
法院審理認為，因馬先生等兩人取得相關房屋權利的時間在業主大會形成《首批議案表決》公告的時間之后，事實上馬先生等兩人在形成《首批議案表決》時尚不具有投票權，且業主大會根據召開業主大會時原權利人林某擁有的房屋面積給予投票權數36票的事實，也符合召開業主大會時的客觀事實�，F馬先生等兩人起訴要求撤銷《首批議案表決》第12條決定，應舉證證明在進行業主投票時存在違反《業主大會議事規則》相關程序性要求之事實。然而馬先生等兩人提供的證據并不能證明業主大會存在違反相關規定的事實，其訴訟請求，不予支持。
法規鏈接
《中華人民共和國物權法》
第七十條 業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
第七十一條 業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。
第七十三條 建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。
第七十四條 建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。
第七十五條 業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。
地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。
第七十六條 下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；
（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
第七十八條 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
