不動產權屬證書是不動產所有權人依法享有并行使不動產物權的重要憑證。房地產開發企業（以下簡稱開發商）因其原因未在法定或約定期限內辦理權屬證書，使買受人不僅無法實現其取得物權的合同目的，而且使雙方物權變動的法律關系處于不確定狀態，影響房地產市場的穩定發展。近年來，法院受理逾期辦證糾紛案件急劇上升，《解釋》第十八條規定了開發商逾期辦證的違約金責任，彌補了目前相關房地產法律法規的不足，對審判實踐具有重大的指導意義。本文擬就司法解釋施行后關于逾期辦證存在的爭議問題作一簡略探討。
一、開發商應盡辦證義務之認定
關于開發商辦證義務，該問題涉及實務性內容較廣，因此審判實踐中存在較多不同意見，一種意見認為，根據城市房地產管理法、城市房地產開發經營管理條例等法規、規章，開發商應承擔協助辦理商品房權屬登記義務，直至權屬證書辦理完畢。第二種意見認為，在法律規定情形下，開發商承擔協辦義務，買受人承擔主辦義務，如買受人未在法定或約定期限內履行相應申辦手續，開發商可以抗辯免責。第三種意見認為，開發商承擔辦證的具體義務，應根據權屬登記流程規定分不同情況予以認定。
我們認為，第三種意見是正確的。理由是：1.根據城市房地產開發經營管理條例第33條規定，買受人與開發商各自的辦證義務并非簡單的主辦與協辦之分，兩者并無必然的主次關系或因果關系。實務中，兩者甚至互有協助履行之義務。權屬登記通常先由開發商完成初始登記，之后才由各個買受人分別辦理。初始登記主要系由開發商向權屬登記機構提供立項批文、土地使用權證、測繪資料等證明文件，在此過程中開發商可要求買受人配合提供相應材料。在開發商完成初始登記后買受人可自行申辦產權，其間需開發商提供相應材料（如單元測繪圖紙等）的，開發商負有相應協辦義務。因此，開發商負有的辦證義務主要分兩部分：一是初始登記時以其為主的辦理義務；二是買受人申辦產權時其所承擔的協辦義務。2.當開發商將辦理房屋權屬證書的各項規定資料（共約計13件）備齊交給權屬登記部門進行初始登記，并取得房屋權屬登記部門的收件單，應視為開發商已完成初始登記辦證義務。在合同無特別約定時，且買受人未在法定或約定期限內申辦產權，開發商即完成其辦證義務。3.遵循當事人意思自治原則，雙方約定辦證義務的，從雙方當事人約定。如合同約定“開發商在交付之日起一定期限內備齊資料，為買受人向登記機構辦理權屬登記手續，買受人應按要求提供有關證件”，開發商應在完成整個房地產項目的初始登記后，還負有為買受人主動辦理單元權屬證書的義務，買受人應按開發商要求及時提供有關證件，開發商承擔辦證義務直至其取得權屬登記部門關于申辦單元權證資料的收件單時止。
如一預售商品房合同糾紛，雙方商品房買賣合同約定，開發商應于交付該商品房之日起60日內備齊資料，向房地產產權機關辦理權屬登記手續，買受人應按開發商要求及時提供有關證件。法院最終認定，根據雙方合同約定，開發商應承擔在交房起60日內備齊資料（包括買受人個人申辦產權資料）向房地產權屬登記部門辦理產權手續的責任，開發商以其已提交應當提交的文件（初始登記材料）、買受人可單獨向有關部門申請辦理權屬登記手續為由主張免責不成立，故終審判決開發商應承擔違約責任至備齊資料，為買受人向權屬登記部門辦理權屬登記之日止，另判決如買受人超過開發商通知期限逾期不繳納相應證件的，開發商不再承擔相應辦證義務。該判例就是關于辦證義務的合同特別約定情形。
二、對“出賣人的原因”的理解
審判實踐中對《解釋》第十八條所規定的“由于出賣人的原因”的理解不一，處理結果也因此具有較大分歧。一種意見認為，“出賣人的原因”即開發商所應承擔責任的歸責原則，系過錯原則，開發商具有過錯才承擔違約責任。還有一種意見認為，認定“出賣人的原因”不宜簡單以開發商是否具有過錯作為判斷依據，它是一個較為復雜的問題，只要開發商應盡辦證義務而未盡，開發商即應承擔違約責任，但對政府行政行為所造成的原因，法院從衡平合同雙方利益的立法本意出發，應兼顧公平合理加以綜合考慮。我們贊同后一種意見。根據《解釋》、合同法相應規定及我國房地產市場的現狀，以下原因應認定為非出賣人原因，即開發商可履行之抗辯理由。
1.《解釋》頒布前政府行政行為所造成的第三人原因。由于權屬登記相關法律規定滯后，政府相關權屬登記管理制度長期相對不規范，由此形成因政府行政行為因素所造成的第三人原因。如測繪問題，1991年1月1日城市房屋產權產籍管理暫行辦法規定，“城市房屋產籍應由縣級以上地方人民政府行政主管部門統一管理，并建立健全房產檔案和房產測繪的管理制度”，1997年9月1日廈門權屬登記主管部門制定廈門市土地房屋權屬登記管理規定，規定由其進行房屋產籍調查、確定面積等的相關測繪工作。之后，2001年6月1日商品房銷售管理辦法規定，開發商應當在商品房交付使用前，按項目委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政主管部門審核后用于房屋權屬登記。因此，鑒于法律相應規定滯后的歷史原因，作為開發商應完成的辦證測繪義務在相關規范出臺前實屬行政主管部門的一項具體行政行為，審理時如脫離有關房地產市場的現狀，簡單歸責于開發商責任，不盡合理，故我們認為，因該類型第三人原因而導致逾期辦證不應歸責開發商。
2.不可抗力原因。審判實踐中對不可抗力原因的理解在于：一是原因系非開發商所能預見、避免或克服的；二是該不可抗力原因對于開發商履約已造成實質上的影響，即存在導致開發商無法履行辦證義務的因果關系。
3.買受人原因。當買受人存在不按約交付房款、拒不履行相應辦證義務時，根據合同法關于不安抗辯權及同時履行抗辯權行使等之規定，開發商逾期辦證具有相應的免責事由。
三、違約責任訴訟時效問題
《解釋》第十八條規定開發商承擔違約責任的方式為違約金。違約金從開發商在合同約定或法定期限內未履行相應辦證之日起算，但違約金如何適用訴訟時效問題，我們認為，逾期辦證是一種違約行為，可適用訴訟時效，訴訟時效期間應從開發商違約行為發生之日起計算。理由是：1.在買受人取得權屬證書前，買受人并未取得房屋物權，認為買受人不享有物權而不適用訴訟時效的觀點是錯誤的。買受人要求開發商承擔違約金責任是基于合同之債所享有的請求權，可適用民法通則關于訴訟時效的規定。2.根據司法解釋規定，開發商逾期辦證應支付相應違約金，在合同沒有約定或損失難于確定時，按已付購房款數額參照中國人民銀行規定的金融機構計收貸款利息支付相應違約金。因此，違約金訴求是買受人基于雙方合同所產生的一項要求開發商相應支付義務的債權請求權，從開發商違約行為發生之日，買受人就應當知道其權利受到侵害，其要求開發商支付違約金的請求權隨即發生，訴訟時效期間應從開發商違約之日起算。
