后悔賣房 "無行為能力人"起訴房產經紀人返還房產
作者： 李鴻光
中國法院網訊 在二手房交易中，中介商經紀人自行看中欲出售房屋而購買，是否有效？近日，上海市靜安區人民法院作出判決,就吳莉(化名)要求撤銷與二手房中介商經紀人王蘭(化名)簽署的《上海市公有住房承租權轉讓合同》之訴不予支持。
因吳莉在上海市山海關路承租有面積為10.5平方米的公有住房。2006年3月，吳莉把該處房子出租給他人使用時，又把自己戶口遷至到老西門母親名下的房屋內。2007年10月12日，吳莉與房產中介王蘭簽訂公有住房承租權轉讓合同，約定吳莉把山海關路房屋承租權轉讓給王蘭，轉讓價格為人民幣30萬元。王蘭在簽訂合同當日支付定金1萬元，進入交易中心辦理手續，經審核同意出具《準予公有住房差價交換通知書》，王蘭支付了尾款29萬元，交易中心辦完，吳莉交房交鑰匙。
該合同簽訂后，10月15日，吳莉夫婦去物業公司辦妥了公有住房差價換房意見征詢及退租手續。11月3日，在房屋交換中心辦理差價換房登記手續，吳莉的丈夫在《公有住房同住成年人意見書》上簽字。同日，吳莉夫婦攜帶定金1萬元，王蘭攜帶剩余房款29萬元，共同至工行購買戶名為吳莉、面額30萬元、存期3年的《個人住房特種存單》，由吳莉夫婦再次出具收條證明收到存單。王蘭憑著證明到物業公司辦理租賃關系變更手續，領取了新的《公房租賃憑證》。
之后，吳莉感覺房屋轉讓吃虧，多次要求撤銷轉讓合同，在交涉未果下起訴到法院稱，王蘭是乘自己患病期間沒有判斷能力的缺陷，利用其經紀人特殊身份誘使低價把房屋轉讓給她，要求確認該轉讓合同，因自己系無民事行為能力而無效。
法庭上，王蘭辯稱吳莉所訴與事實不符，是吳莉主動提出出售山海關路的房屋，雙方達成意向確定為30萬元價格成交。認為吳莉在訴狀中陳述得非常清楚，不存在精神障礙導致無民事行為能力的問題，聲稱法律法規并沒有規定經紀人不能購買房屋。
上海某鑒定中心曾對吳莉進行精神檢查，在2008年5月下旬得出結論為：吳莉患有腦血管病致精神障礙，于2007年10月12日簽訂房屋承租權轉讓合同時及辦理交易手續時，均為無民事行為能力。
王蘭則認為吳莉入住的精神衛生中心，是收治精神病與老年病的綜合性醫院所入住的系老年病房，而非精神病病房，請求予以重新鑒定。
審理中，法院重新委托上海市司法鑒定中心對吳莉是否具有行為能力再鑒定時，而吳莉及其家屬拒絕。法院認為，法律并無硬性規定經紀人不能購買二手房。吳莉患有腦血管病變致精神障礙等疾病，但簽署轉讓合同時間是在出院后一個月，精神狀況并不能僅僅依據入院時診斷認定。特別是法院委托重新鑒定后，吳莉及家屬拒絕配合，應承擔舉證不能的法律后果。退一步講，即使吳莉在民事行為能力上確有缺陷，但其丈夫作為監護人也參與了該房屋轉讓全過程，包括在《公有住房同住人意見書》、《退房單》以及房款《收據》上簽字，應當認為吳莉的轉讓行為是在監護人的監護下進行的，遂判決吳莉敗訴。
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