開發商逾期交房的法律責任
逾期交房是指開發商在商品房預售合同規定的交付使用期限內，沒有把房屋交給購房者入住的行為。對于商品房買賣合同中什么時候算是出賣人履行了交付義務，《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定為房屋的轉移占有視為房屋的交付使用。只要出賣人在合同約定的期限內履行了向買受人“交鑰匙”的行為，將房屋轉移給買受人占有、使用，就視為出賣人履行了房屋交付使用的義務，反之，就是逾期交付使用房屋，應當承擔違約責任。
如果開發商已經逾期交房，首先要看開發商是否存在免責事由，對于逾期交房的免責事由除了地震、戰爭等這些不可抗力的原因之外，不要和開發商輕易另行約定其他的免責理由。所謂不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。是否構成不可抗力，需具體情況具體分析，不能一概而論。如果開發商逾期交房是因為發生了不可抗力或存在合同約定的其他免責事由，并及時履行了告知義務，則可以不承擔逾期交房的責任。但如果開發商沒有在約定的期限內將發生了不可抗力或合同約定的其他免責事由告知購房者，開發商仍然要承擔逾期違約責任。
如果開發商逾期交房不存在免責事由，則開發商需承擔商品房逾期交付的責任，包括開發商支付逾期違約金和在一定條件下購房者有權解除合同等。通常在《商品房預售合同》中對開發商支付逾期違約金數額的計算方法和支付條件及購房者解除合同的條件都有約定，這時則應按合同約定。需要注意的是，如果違約金以“每日為已交付房價款萬分之_____”的標準計算，則已付房價款在按揭付款的情況下，包括首付款和銀行按揭款。
如果對逾期交房的違約金如何計算沒有作出明確的約定，就應當按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的買受人所購同地段同類房屋租金標準確定。因為出賣人未能按照合同約定期限交付使用房屋，買受人不能在預先設定的時間使用所購房屋，行使占有、使用、收益、處分的權能，買受人為了解決居住使用問題，就可能要花費一定的費用去承租相同或類似性質的房屋居住，也可能采取其他補救措施來解決居住之需，但不管買受人采取什么方式彌補失去商品房合同約定的利益損失，都不影響買受人提出要求出賣人賠償損失。買受人作為守約方在提出賠償要求時是以合同期待利益作為依據的，也就是說，是基于合同正常履行所應當獲得的利益。為了補償買受人的損失，在對逾期交房的違約金沒有約定或約定不明的情況下，違約金就應當按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的買受人所購同地段同類房屋租金標準確定。
如果合同中對開發商逾期交房購房者解除合同的條件沒有約定，根據《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條的規定，出賣人遲延交付房屋，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使(自對方當事人催告之日起計算)；逾期不行使的，解除權消滅。購房者解除合同后可以要求開發商賠償損失。
(聲明：本站所使用圖片及文章如無注明本站原創均為網上轉載而來，本站刊載內容以共享和研究為目的，如對刊載內容有異議，請聯系本站站長。本站文章標有原創文章字樣或者署名本站律師姓名者，轉載時請務必注明出處和作者，否則將追究其法律責任。) |
