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二手房買賣法律風(fēng)險防范操作指引

第一節(jié)  一般規(guī)定

1-1  目的和依據(jù)  為依法維護二手房買賣雙方當事人、第三人的合法權(quán)益，依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市私有房屋管理條例》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》及其他有關(guān)規(guī)定，編寫本指引供二手房買賣有關(guān)當事人參考。

1-2  定義  二手房(存量房)并不是一個嚴格的法律概念，它一般是指已經(jīng)取得政府房地產(chǎn)行政管理部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)屬證明（小產(chǎn)證），可在住房二級市場上進行交易及流通，賣房人擁有完全處置權(quán)利的各類型房產(chǎn)。

1-3適用范圍  適用于中華人民共和國境內(nèi)外自然人、企事業(yè)單位和其他組織之間的二手房買賣，但公有住房、經(jīng)濟適用房初次出售不適用本指引。

 

第二節(jié)  二手房買賣的房地產(chǎn)中介服務(wù)和中介合同

2-1 概念界定

房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱。

房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。

房地產(chǎn)價格評估，是指對房地產(chǎn)進行測算，評定其經(jīng)濟價值和價格的經(jīng)營活動。

房地產(chǎn)經(jīng)紀，是指向進行房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當事人（以下簡稱當事人）有償提供居間介紹、代理等服務(wù)的營業(yè)性活動。但國有土地使用權(quán)出讓的經(jīng)紀活動除外。

房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T，是具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷，有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的初級以上專業(yè)技術(shù)職稱并取得考試合格證書的專業(yè)技術(shù)人員。

房地產(chǎn)價格評估人員，分房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員。房地估價師是經(jīng)國家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認證，取得《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》，并經(jīng)注冊登記取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員；房地產(chǎn)估價員是經(jīng)過考試并取得《房地產(chǎn)估價員崗位合格證》的人員。

房地產(chǎn)經(jīng)紀人，是指具備經(jīng)紀人條件（經(jīng)過考試、注冊并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》）、經(jīng)工商行政管理部門核準登記并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的組織和個人。

2-2 房地產(chǎn)經(jīng)紀公司和經(jīng)紀人資格的審查

在二手房中介服務(wù)中，當事人注意審查經(jīng)紀公司和其執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人的資格證書：對經(jīng)紀公司要查驗工商行政管理機關(guān)頒發(fā)的《營業(yè)執(zhí)照》和在房地產(chǎn)管理部門辦理備案手續(xù)的證明；對執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人要查驗市工商局頒發(fā)的《經(jīng)紀執(zhí)業(yè)證書》和在房地產(chǎn)管理部門辦理注記手續(xù)的證明；同時，要核驗《經(jīng)紀執(zhí)業(yè)證書》和《營業(yè)執(zhí)照》上經(jīng)紀公司的名稱是否一致。沒有備案、注記的房地產(chǎn)經(jīng)紀組織和執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人代理的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)交易中心將不予受理。

2-3  房地產(chǎn)經(jīng)紀人的執(zhí)業(yè)程序

在目前二手房買賣中介服務(wù)中，問題最多的是房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀人和經(jīng)紀人員應(yīng)當按照下列程序執(zhí)業(yè)：

1)    向委托人出示《房地產(chǎn)經(jīng)紀人員資格證》，校驗委托方提供的有關(guān)文件資料；

2)    從事需要簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的業(yè)務(wù)項目，應(yīng)參照業(yè)務(wù)主管部門制定的示范合同文本，與委托人簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀合同；

3)    房地產(chǎn)經(jīng)紀合同簽訂后，按政府有關(guān)規(guī)定向市或區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理部門備案；

4)    履行合同期間，向當事人各方如實、及時報告約定機會和交易情況；

5)    記錄經(jīng)紀業(yè)務(wù)交易情況，妥善保存有關(guān)資料；

6)    按合同規(guī)定收取服務(wù)費，開具統(tǒng)一發(fā)票。

2-4 房地產(chǎn)經(jīng)紀中的禁止行為

房地產(chǎn)經(jīng)紀人和經(jīng)紀人員在執(zhí)業(yè)中禁止有下列行為：

1)    無照經(jīng)營、超越其核準的經(jīng)紀業(yè)務(wù)范圍和非法異地經(jīng)營；

2)    隱瞞非商業(yè)秘密的有關(guān)經(jīng)紀活動的重要事項；

3)    弄虛作假，提供不實的信息，或簽訂虛假合同；

4)    采取引誘脅迫、欺詐、賄賂和惡意串通等手段，招攬業(yè)務(wù)或促成交易；

5)    偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)經(jīng)紀人員資格證》或允許他人利用自己名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)；

6)    利用已經(jīng)簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀合同，或他人掌握的經(jīng)營信息，采取不正當手段，轉(zhuǎn)移業(yè)務(wù)，背棄合作，侵吞勞動成果，或損害委托人利益；

7)    房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和人員，從事本公司開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)；

8)    房地產(chǎn)經(jīng)紀人員同時在兩個以上房地產(chǎn)經(jīng)紀組織內(nèi)兼職；

9)    索取或收受委托合同規(guī)定以外的酬金或其他財物，包括房地產(chǎn)經(jīng)紀組織以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬；房地產(chǎn)經(jīng)紀組織及其從業(yè)人員利用執(zhí)業(yè)便利，在委托的客戶之間，通過壓低賣出價格，自行收購，再抬高價格出賣給購房者，牟取不當利益；

10)         從事成套獨用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀活動；

11)         法律、法規(guī)禁止的其他行為。

2-5  房地產(chǎn)中介的收費

住宅二手房買賣，其經(jīng)紀服務(wù)收費有些省市有指導(dǎo)價，但對于非住宅二手房買賣，服務(wù)費是由雙方議定。

2-6  中介服務(wù)公司在買賣合同中的簽章

為保障買賣雙方當事人權(quán)益，防范違規(guī)的房地產(chǎn)中介對當事人權(quán)益的侵害，凡委托具有房地產(chǎn)經(jīng)紀資格的專業(yè)公司提供代理、居間介紹等服務(wù)的，受托居間介紹、代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司應(yīng)在合同中標明名稱、地址、電話和房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人的姓名、執(zhí)業(yè)證書號碼并簽字蓋章。

2-7  房地產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)當包括下列主要內(nèi)容：

1)    當事人姓名或者名稱、住所；

2)    中介服務(wù)項目的名稱、內(nèi)容、要求和標準；

3)    合同履行期限；

4)    收費金額和支付方式、時間；

5)    違約責(zé)任和糾紛解決方式；

6)    當事人約定的其它內(nèi)容。

 

第三節(jié)   對二手房交易的調(diào)查與審核

3-1 權(quán)屬審查 

當事人買賣二手房，應(yīng)當審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件，未依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的，不得買賣；并向房地產(chǎn)交易中心調(diào)查核實權(quán)利證書及其記載內(nèi)容的真實性。

3-2 買賣雙方主體資格審查

（1）二手房轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當是依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的二手房權(quán)利人。

（2）二手房受讓人可以是中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有約定的除外。

（3）二手房屬于有限責(zé)任公司、股份有限公司的，應(yīng)當審查公司董事會、股東會審議同意的書面文件。

（4）二手房屬于國有或集體資產(chǎn)的，應(yīng)當審查政府主管部門的批準文件。

3-3 共有財產(chǎn)審查

共有二手房，應(yīng)當審查有無共有人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。

3-4 權(quán)利限制審查

當事人應(yīng)當審查司法機關(guān)或者行政機關(guān)有無依法裁定，決定查封或者以其他形式限制二手房權(quán)利的情況。

3-5 他項權(quán)利設(shè)置審查

當事人應(yīng)當審查二手房有無抵押等他項權(quán)利設(shè)置情況。若有，要審查有無取得抵押權(quán)人等他項權(quán)利人書面同意買賣的證明。

3-6 優(yōu)先購買權(quán)審查

1)    共有二手房買賣時，在同等條件下，二手房共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。已經(jīng)出租的二手房買賣時，在同等條件下，二手房承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。

2)    當事人應(yīng)當審查二手房優(yōu)先購買權(quán)人有無放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明。如承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，買受人購房后應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。

3-7 審查二手房有無下列禁止買賣情形：

1)    司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他方式限制二手房權(quán)利的；

2)    依法收回土地使用權(quán)的；

3)    共有二手房，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

4)    權(quán)屬有爭議的；

5)    未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

6)    已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；

7)    列入動拆遷范圍的；

8)    法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

3-8 境外人士買賣的限制

出于國家安全和軍事安全的考慮，國家安全部門規(guī)定：有些地域的房屋是不能出售給境外人士的。當事人可向房屋所在地有關(guān)政府部門、街道辦事處或居民委員會進行調(diào)查。

 

第四節(jié)  二手房買賣合同

4-1 合同內(nèi)容

二手房買賣，應(yīng)當訂立書面形式的房地產(chǎn)買賣合同，有示范文本的省市，可以使用示范文本。對于自擬合同，合同應(yīng)具備以下主要內(nèi)容：

（1）買賣當事人的姓名或者名稱、住所；
    （2）二手房的座落地點、面積、四至范圍；
    （3）土地所有權(quán)性質(zhì)、土地使用權(quán)獲得方式和使用期限；
    （4）二手房的規(guī)劃使用性質(zhì)；
    （5）房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標準以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況；
    （6）二手房買賣的價格、支付方式和期限；
    （7）二手房的交付和驗收的日期、交付方式；
    （8）住房戶口遷移；
    （9）維修基金的處理；
    （10）違約責(zé)任；
    （11）爭議的解決方式；
    （12）買賣當事人約定的其他事項。

4-2  二手房買賣后的土地使用權(quán)

(1)居住房屋

居住房屋出售，占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移，土地使用年限應(yīng)在合同中如實約定。

未補交土地出讓金的住宅出售時，買受人應(yīng)向市或區(qū)縣房地局辦理國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補交出讓金。

(2)非居住房屋

該土地使用權(quán)以出讓方式取得的，出售時占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移，土地使用年限應(yīng)在合同中如實約定。

按照法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，劃撥土地上房地產(chǎn)買賣，買受人應(yīng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，按規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

除上述情況外，《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定了國有土地租賃和土地使用權(quán)作價入股等其他土地有償使用形式，屬此范圍的，當事人應(yīng)在合同中具體約定。

4-3 集體所有土地上房屋的買賣對象限制

集體所有土地上的居住房屋未經(jīng)依法征用，只能出售給房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)具備居住房屋建設(shè)申請條件的個人。非居住房屋只能出售給房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)的集體經(jīng)濟組織或者個體經(jīng)營者。

4-4  維修基金的交割

房地產(chǎn)買賣合同生效后，當事人應(yīng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況書面告知業(yè)主管理委員會和物業(yè)管理單位，并辦理房屋維修基金戶名的變更手續(xù)。

 

第五節(jié)   二手房買賣抵押貸款

5-1  審核貸款、抵押協(xié)議

二手房買受人如果要申請購房貸款，買受人應(yīng)認真審核有關(guān)貸款條件和文件、簽署有關(guān)住房公積金貸款、商業(yè)貸款或組合貸款協(xié)議、抵押協(xié)議。

5-2  審核擔(dān)保、保險協(xié)議

貸款銀行一般均要求買受人提供公積金貸款的住房貸款置業(yè)擔(dān)保公司擔(dān)保和商業(yè)貸款的保險公司保險。買受人應(yīng)認真審核有關(guān)文件，簽署擔(dān)保協(xié)議、保險協(xié)議，根據(jù)有關(guān)規(guī)定核對擔(dān)保費、保險費。

5-3  公積金貸款的限制

申請住房公積金貸款，借款人（買受人）購買的房屋僅限于本市國有土地上具有所有權(quán)的住房，并應(yīng)當用于本人家庭自住。

5-4  非住宅房屋貸款

非居住房屋只能申請銀行商業(yè)貸款，具體貸款條件、金額、期限、利率可與具體貸款銀行談判確定。

5-5 二手房出讓人存在貸款情況的處理

(1)出讓人已全部還清貸款并注銷抵押登記的或沒有貸款抵押的，購房人可直接申請貸款。

(2)如出讓人未全部還清貸款且尚有抵押登記的，則建議購房人可采用轉(zhuǎn)按揭或先全額還清貸款注銷抵押登記后重新申請貸款。轉(zhuǎn)按揭貸款的一般流程為：

買賣雙方簽訂《二手房買賣合同》；

確定貸款銀行；

提交買賣合同及其它貸款資料交銀行審核；

同意貸款后與轉(zhuǎn)讓方及原貸款銀行簽訂抵押借款合同變更協(xié)議、轉(zhuǎn)讓方退房屋保險費、受讓方重新購買房屋保險；

辦理房屋過戶、抵押登記手續(xù)。

 

第六節(jié)  二手房買賣的監(jiān)管

6-1  保證交易安全的方法

為保障交易的安全性，買受人可將房款委托律師事務(wù)所、房地產(chǎn)交易中心、銀行監(jiān)管或向公證處提存。待房地產(chǎn)權(quán)證過戶至買受人名下后再行支付給出售人。

6-2  委托監(jiān)管的操作

買賣雙方在簽署房地產(chǎn)買賣合同后，可將購房款和產(chǎn)權(quán)證交由監(jiān)管方統(tǒng)一管理，待產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記完成即買入方產(chǎn)證出證后，再由監(jiān)管方通知買賣雙方同時領(lǐng)證、領(lǐng)款。其流程一般為：

監(jiān)管方與買賣雙方簽訂《監(jiān)管協(xié)議》；

監(jiān)管方收取資料：單位營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明或當事人身份證明（均需原件及復(fù)印件）；申請產(chǎn)權(quán)登記的收件收據(jù)或產(chǎn)權(quán)證（均需原件）；買賣合同（原件）；

辦理產(chǎn)權(quán)過戶或/和抵押手續(xù)；

買入方房款劃到監(jiān)管帳戶；

房地產(chǎn)交易中心出產(chǎn)證；

通知買賣雙方領(lǐng)證、領(lǐng)款；

三方辦理交接、領(lǐng)證、領(lǐng)款、結(jié)案。

 

第七節(jié)  二手房買賣轉(zhuǎn)移（過戶）登記

7-1  未登記不得對抗第三人

特別提示買受人，其二手房買賣未經(jīng)房地產(chǎn)登記機構(gòu)轉(zhuǎn)移登記，不得對抗第三人。為防止出讓人一房多售等非法行為侵害買受人，應(yīng)及時辦理轉(zhuǎn)移登記。

7-2  登記應(yīng)提交的材料

以《廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)權(quán)登記條例》為例，申請房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)當提交以下文件：

（一）申請人的身份證明；

（二）房地產(chǎn)權(quán)屬來源證明或者權(quán)利證書；

（三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、轉(zhuǎn)讓、變更或者設(shè)定他項權(quán)的協(xié)議書、合同書或者批準文件；

（四）繳納房地產(chǎn)稅的證明。

上述合同一方當事人屬于下列情形之一的，合同需公證：A、外國人；B、華僑，包括居住在境外，持有中國護照、無國內(nèi)身份證明者；C、港澳臺地區(qū)居民；D、在外國或港澳臺地區(qū)登記、注冊的法人及其他組織。

7-3   登記的審核時限和權(quán)證的領(lǐng)取

按規(guī)定登記機構(gòu)應(yīng)當自受理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請之日起二十日內(nèi)完成審核。符合規(guī)定條件的，應(yīng)當將轉(zhuǎn)移事項記載于房地產(chǎn)登記冊，并通知房地產(chǎn)權(quán)利人領(lǐng)取《房地產(chǎn)權(quán)證書》；不符合規(guī)定條件的，不予登記，并書面告知申請人。

領(lǐng)證時權(quán)利人（或代理人）需攜帶身份證件（原件）和已繳手續(xù)費、登記費、印花稅收據(jù)及受理時的收件收據(jù)（原件），仔細核對《房地產(chǎn)權(quán)證》及《登記證明》。