非本村人進村購房，其購房協議是否有效
2007年1月23日，原、被告經充分協商簽訂了一份《房子轉讓協議書》，雙方在協議中約定，原告將其所有的位于湖北省孝感市書院街光明村2隊的四間二層房屋(其房屋土地性質為集體)的一半(即二間二層)賣給被告(村外人)，價格為5萬元，一次性付款，付款后辦理房產過戶手續。協議簽訂后，原告認為該房屋的土地性質為集體，不能對外出售，故訴至本院，請求依法確認原、被告簽訂的轉讓協議無效并相互返還因該協議取得的財物。
合同是否有效是以合同是否符合《合同法》第五十二條第五項的規定為條件，即違反法律、行政法規的強制性規定。本案中房屋買賣協議的簽訂是雙方真實意思表示，但是原告出售的房屋是建在孝感市孝南區書院街光明村，屬于集體所有的土地，而被告并非該村村民，原告出售該房屋也未經過村委會同意。而我國《土地管理法》明確規定：農村和城市郊區的土地，除法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。而農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農建設。因此，在農村宅基地上所建房屋買賣合同違反了法律的強制性規定，故原、被告雙方簽訂的協議屬于無效協議。
【相關法律條文】
1、《中華人民共和國土地管理法》第六十三條 農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設;但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。
2、1999年，國務院辦公廳在《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中對此作了更明確的規定。該通知第二條第二款規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證�！�
3、《中華人民共和國合同法》第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：
(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;
(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;
(三)以合法形式掩蓋非法目的;
(四)損害社會公共利益;
(五)違反法律、行政法規的強制性規定。
4、《中華人民共和國合同法》第五十八條 合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
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