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房地產開發 |
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| 律師在房地產交易中的業務范圍和方向 |
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出處：法律顧問網·涉外dl735.cn
時間：2009/7/29 11:22:00 |
購房服務是律師代理房地產業務的一種常見法律服務，從形式上可分為兩大類，即代理訴訟和辦理非訴訟業務。非訴訟業務具體包括律師口頭法律咨詢，出具法律意見書，參與談判，草擬和審查、修改、補充合同，律師見證，發表聲明和啟事等等。而訴訟業務是指代理仲裁和訴訟。以下根據購房的一般步驟談談律師在購房業務中的界入。
首先，我們須了解以下購房的一般程序： 《買房需要經過哪些程序》由于商品房交易具有標的額高、交易手續繁雜、耗時長等特點，因此，購買商品房必須要按照嚴格的程序辦理，才能使交易行為順暢、嚴謹、安全。
從有購房意向開始，一般情況下，購房人可按以下程序辦理。
調查市場，尋找房源。這期間，購房人可以借助報刊雜志上的廣告宣傳、中介機構幫助，但重要的是調查分析，多方比較，以免偏聽偏信。
與開發商簽訂《商品房認購書》，并交付定金。認購書的有效期限一般為10～14天。簽訂認購書后，銷售方應給購房人發放《簽約須知》，購房人應在簽約前仔細閱讀并理解其全部條款的內容。
到售樓處簽訂《商品房預售契約》并按契約的規定交付全部或部分購房款。契約是銷售中最重要的法律文件，它規定了買賣雙方的權利和義務， 因此，購房人應逐條審查、詢問，并應根據具體要求增訂補充協議。
購買預售商品房應辦理預售登記。簽訂預售契約30日內，買賣雙方應共同委托律師到房屋土地管理局市場處辦理房屋預售、預購登記手續。
這時，雙方的買賣協議方可生效。
驗收房屋，辦理入住。購房人可從購房面積、主體結構、外墻、房屋頂面、地面、裝修以及電氣、水、消防等配套設施進行檢查和驗收。開發商在統一審核購房人的付款情況后，向購房人發放入住單。入住前，購房人應與管理公司簽署物業管理公約并交納維修基金及各項管理費用。
委托開發商代為辦理產權證，并交付綜合稅費。
為保證購房行為的合理性與合法性，購房人可在整個購房過程中委托律師按照一定的法律程序逐項辦理，以達到省時、省心、省力的目的。
一、為購房者提供法律及相關咨詢 .
律師代理的第一步是當事人的聘請，這一般是通過當事人對律師口頭咨詢完成的。解答房地產法律咨詢需要律師對具體房地產業務有廣泛深刻的了解，這不僅僅是對相關法律規定的了解，還應包括對非法律業務特別是純房地產專業的認識。具體咨詢可包括：
1.對當事人所咨詢的關于購房的法律規定作出解答；
2.對當事人所咨詢的關于購房的非法律純專業咨詢進行解答；
3.解釋律師所能提供的購房服務范圍和簡單過程，為接受代理作出準備。
由于房地產業務在我國的發展時間較短，涉及到的法律，法規眾多，律師在解答法律咨詢時，難免會有不甚了解或難以確定的問題。對此，律師應本著實事求是，對當事人負責的原則，詳查有關規定，向房地產從業人員咨詢，給當事人準確、詳盡的回復。
二、陪同看房、審閱售樓資料 .
從當事人選房開始，律師即可界入：選擇開發商，看房，談判。商品房是指由開發公司綜合開發，建成后出售的住宅、商業用房以及其他建筑物。商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。應當符合以下條件：
(一)現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；
(二)取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；
(三)持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
(四)已通過竣工驗收；
(五)拆遷安置已經落實；
(六)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；
(七)物業管理方案已經落實。
商品房預售是指房地產開發經營企業將正式建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。商品房預售應當符合下列條件：
(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
(二)持有建設工程規劃許可證；
(三)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的２５％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。商品房預售實行許可證制度。開發經營企業進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，承得《商品房預售許可證》。
這一階段的具體工作如下：
1. 代為設定買房條件：通盤考慮影響買房的各項因素，設定所購房子的大致條件。
⑴.選擇開發商.(2) .選擇社區.
2. 查詢信息：充分利用各種渠道，買房者可以收齊所有新發售樓盤的資料。
3. 實地看房：利用已掌握的樓房信息，定下看房清單、時間、路線，展開實地看房行程。
(1).審查房地產企業的合法性：營業執照和資質審核證明；
(2).審查商品房的合法性（看開發商證件是否齊全）：“五證”：《國有土地使用權證》、《建設工程規劃許可證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《商品房銷（預）售許可證》，如果是外銷房還要看《商品房外銷許可證》。“二書”：《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。
⑶.查看房子質量：一看開發商選用設計、施工單位的資質等級；二是倒點水看地面是否平整； 三是隔墻聽聲，聲音越小越好； 四是按說明書逐一測試管道設備的功能。
對預售商品房，房地產開發商一般都采用“樣板房”的形式進行預售展示。作為律師可以陪同當事人查看“樣板房”，并提出意見。同時，對開發商提供的相關資質及售樓資料進行審查。
三. 草擬、審查、修改、補充購房認購書 .
《簽訂認購書細節》
(一).為什么要簽認購書 .
為了避免開發商將我們選定的房屋再賣給其他購房者，所以要事先交一部分定金，并與開發商簽訂認購書。這同時又是開發商對購房者的一種約束方式。
認購書包括:
1.認購物業；
2.房價:包括戶型、面積、單位價格（幣種）總價等；
3.付款方式。包括一次付款、分期付款、按揭付款；
4.認購條件。包括認購書應注意事項、定金、鑒定正式條約的時間、付款地點、帳戶、簽約地點等。
(二).定金多少？
定金一般在5000元到1萬元之間。定金多少才算恰當，并無一定標準，視具體情況由雙方協商而定。
(三).要注意的問題 .
交付定金后，我們還會面臨很多的問題：售價會變高，房屋會不合意�？傊窍胪说舴孔幽没赜喗稹５捎谟姓J購書的約定，定金可能不一定順利返還。因此，在簽訂認購書時，雙方在協議中應明確什么情況下客戶有權要求終止協議，索回定金。
(四).關于《簽約須知》.
簽定完認購書后，銷售方還應給購房人發放《簽約須知》。其內容包括：簽約地點、購房者應帶證件、購房者委托他人簽約時有關委托書的證明、有關貸款憑證的說明、繳納有關稅費的說明。我們一定要認真閱讀《須知》，明白需要做的事情。
(五).最重要的一點 .
嚴格來說，定購書是與正式合同聯系緊密、但又各自獨立的兩個合同。如果正式合同順利簽訂，則預購訂金自動轉為定金或首批付款；如果正式合同未能簽成，預購訂金又該如何處置呢？這要視具體情況而定：
①.全部退還＋額外賠償
根據《合同法》規定，合同無效或被撤銷，且售方單方負有過錯的，售方不但要全部退還預購訂金，而且要賠償買方的損失。這些損失一般包括利息、交通費、誤工費等。如果賣方出現了在約定期限內將預訂房屋售給他人等違約情況，則買方可提前要求其返還全部訂金，并支付一定數額的違約金。
②.全部退還預購訂金
根據《合同法》第117條規定，當事人因不可抗力不能履行合同的，部分或者全部免除責任。根據《合同法》相關規定，在合同無效或被撤銷情形中，若雙方過錯相當，責任相抵，訂金應該全部退還。因此，一般情況下，購房人由于不可抗力，例如突遇洪水、交通中斷、突發急病等，不能如期前往。購房人應及時通知對方。同時，訂金應全部退還給購房方。
③.部分退還預購訂金
千萬不可以有違約和欺騙行為 （１）若買方沒有在預購協議約定的時間去"談簽"合同，又無不可抗力的影響，則構成違約，要支付對方一定數額的違約金。（２）如果購房人在訂立合同過程中有違背誠實信用原則的行為，比如惡意磋商；隱瞞重要事實或提供虛假情況，并給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任。此時訂金只能部分退還。損失大于訂金時，還要向對方支付一定數額的賠償金。
④.不退還預購訂金
《合同法》第59條規定，"當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，因此取得的財產收歸國家所有或者返還集體、第三人。" 此種情況下，購房人主觀上有重大過失，客觀上損害了其他方面的合法利益，訂金不可能退還。
四、購房合同的律師代理 .
正式簽訂合同是整個房產交易的關鍵。這一過程也最能體現律師的水平。具體的律師代理業務包括： 1.審查、修改、補充購房合同；2.代理購房者與房產商（或者出售人）談判、簽訂購房合同; 3.為購房合同提供律師見證服務; 4.代辦購房合同公證、登記備案手續。
簽訂購房合同應注意：
1.簽合同之前一定別忘了查證。
房地產企業的合法性：營業執照；資質審核證明。
商品房的合法性：五證；二書。
2.購買現房和期房時合同的差異 。
現房： 商品房買賣契約，即商品房出售合同適用于商品房現居(竣工驗收合格取得房地產權證的商品房)銷售。 （商品房出售合同文本）
期房： 商品房預售契約，即預售合同在商品房預售時采用，房屋竣工交付使用，交房時不再簽出售合同。購房人付清全部房價款后，可直接辦理過戶手續。（商品房預售合同文本）
3.購房合同應該注意的事項：
1、購房合同的各項內容要盡可能全面、詳細。
2、各項規定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規相沖突。
3、文字表述要清晰、準確。
4、簽訂合同的買賣雙方身份、責任要明確。如合同中的甲方（賣方）不能是代理商或律師樓，而應是項目立項批準文件的投資建設單位，也不能以上級主管單位或下屬機構的名義簽訂合同，簽字人應是法人代表本人，或公司章程上授權的主要負責人。
5、合同上的項目名稱，一定要與項目位置聯系在一起，以免日后有出入。
6、標明項目位置時，一定要具體、明確，如××市××區××街××號××花園××號樓××層××房。
7、房屋的戶型、面積一定要標示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分攤原則等要明確說明，如以建筑面積計價還要標明使用率。
8、在合約書中，應注明與發展商談定的付款方式與價位，是按揭付款還是工程期分期付款。如是分期付款，每期款的繳款時間應注明。
9、發展商交付房屋的日期一定要寫明確，應明確到某年某月某日交屋，而不應用模棱兩可的措詞來表達，因為這里涉及到逾期交房的違約問題。
10、房屋的檔次和裝修標準一般采用附件形式附在購房合同之后，這一內容的表述一定要詳細、具體。如技術的等級、材料的品牌、內部設施的種類、負荷標準、供應能力等一一予以說明。水、暖、電、通訊等設施要說明安裝到什么程度。
11、應在合同中明確提出產權證發放到手中的準確時間。目前由于各方面的因素，產權證發放比較慢，但也應規定一定的期限，開發商不能無限制地拖發產權證。
12、合同中一定要確定物業管理單位的產生辦法或具體的物業管理單位以及物業的收費標準。
13、對房屋整體結構、各部位配套設施及其部件的保修期給予明確規定。
14、應提出天然氣或煤氣的準確通氣時間。因煤氣公司規定規定達到一定入住率時才通氣源。所以，在合約上應注明氣源通氣的準確時間或注明如應入住率不夠不能按時通氣時發展商采取的應急辦法。
15、發展商在與客戶簽約時，除簽署正式合同外，往往還會讓客戶再簽署一份補充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責任，以及面積丈量誤碼率差若干差異過大在哪能些情況下的免賠責任。一般情況下，發展商簽此合同，主要是為了保護自己在一些非人力能控制的情況下造成違約的規避風險的一種方式。但客戶也應多加注意，仔細研讀補充條款，以免落入某些不法發展商的文字陷阱。
五、代辦個人住房、商業用房貸款手續 .
支付房款：
付款方式：自籌資金 （一次性付款；分期付款）和貸 款 。
一次性付款 ：即在與開發商簽訂購房合同后一定期限內（通常一個月），一次付清總房款的90%左右，余下的約10%尾款在入住時付清。 由于大筆購房款能一次性劃入開發商的帳戶，對資金的盡快回收有很大的意義，因此開發商非常歡迎這種方式，往往會給予購房者一定的折扣。就目前市場行情而言，折扣多在九折至九七折之間，有的開發商甚至會給更低的折扣，如八八折。這樣一幢總價40萬的房子，折扣可高達幾萬元。但是對于購房者而言，一次性投入大量資金可能有困難，機會成本也大。
分期付款 ：一般是在付清20%-30%的首期款后，再跟隨項目的建設工程進度付款。通常分為3-4期，樓盤封頂時付清房款的70%左右，最后一期所付的房款一般較少，多在入住時即交清全款。與一次性付款相比，按建設期分期付款的資金壓力較小，但開發商不會提供房價上的折扣。
銀行按揭貸款 ：一般是開發商與提供貸款的銀行之間簽訂協議，購房者在付清房款的10%-30%后，由銀行先付余下的房款給開發商，購房者再每月向銀行還款。 按揭購房的折扣非常小甚至沒有，但資金壓力比起前兩種付款方式則更加小一些。
六、代辦房屋驗收交接手續 .
房屋交接是房屋買賣中的重要環節之一，包括驗房入�。a權辦理－簽訂物業合同。
（一）、驗房入�。�
買房者在接到開發商的入住通知單后，應向開發商查驗該樓盤的《竣工驗收合格書》。若為預售商品房的，買房者應要求開發商提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書應當載明住宅商品房的質量等級，承諾對地基基礎和主體結構在合理使用年限內承擔保修責任，承諾在正常使用情況下對住宅商品房各部位、部件的保修內容及其保修期限。住宅使用說明書應當對住宅商品房的結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、標準作出說明，并提出使用時應當注意的事項。
1、驗房應注意的問題： 仔細檢查門窗、地板、天棚、墻體、廚廁等。
驗房后如果發現問題，要盡可能地將所有問題一一列出，通知房地產商限期整改。
驗房后如未發現房屋質量問題或發現的問題已在限期內改正，就可以立即辦理入住手續了。
2、購房者辦理入住應準備材料： 戶主及家人一寸相片各一張；
如非戶主本人，則須持個人身份證復印件及戶主委托書、戶主身份證復印件辦理相關手續。
3、驗房入住所涉及的相關材料： 需填寫入住通知書、收樓通知、入住手續流程單、購房者驗樓情況一覽表、樓宇交接書。
（二）、產權辦理：
1.雙方當事人在簽訂合同之后30日內持房屋權屬證書、當事人的合法證明、房屋買賣合同等有關文件向房地產管理部門提出申請，并申報成交價格；
2. 地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在15日內作出是否受理申請的局面答復；
3. 房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房地產進行現場查看和評估；
4. 房地產轉讓當事人按照規定交納有關稅費；
5. 由房地產管理部門核發過戶單。雙方當事人憑過戶單辦理產權過戶手續，并依法領取房地產權屬證書。
（三）、簽訂物業管理合同。
七、代理訴訟業務：代理各類購房糾紛的調解、仲裁和訴訟
代理購房后各類裝潢、物業管理及租賃糾紛調解、仲裁訴訟 .
協商、調解、仲裁、訴訟是糾紛解決的不同方式，調解需要當事人雙方自愿；仲裁是指當事人由他人以第三者的身份進行公正裁決，是一種比較溫和的方式；而訴訟則是通過國家強制力而為之。代理訴訟是律師的傳統業務，因購房而引起的各種糾紛，都可以通過訴訟的方式解決。無論仲裁或是訴訟，關鍵的一點是要有發生糾紛案件的事實根據和證據。房地產糾紛常見證據包括：房產所有證、土地使用證、租賃契約、換房協議及有關證件。購買房地產的合同書、公證書。建設中的聯建合同，合作、合資合作及立項文件、規劃用地許可證、規劃建設工程許可證、開工證及繳納稅費憑證。土地劃撥、征地、租賃文件，出讓、轉讓合同，附圖或有關補充協議等。
與房地產相關的業務范圍
I、企業方面
一、設立房地產公司階段
1、協助取得房地產項目開發權，參與起草項目建議書、可行性研究報告等立項文件；
2、 擬定合作計劃、策劃合作方式、建立工作模式和公司架構等；
3、 參與合作伙伴的談判，草擬公司創設文件；參與制定公司股權結構方案,起草、修改合資(合作)合同、章程等各種公司設立文件，辦理工商登記手續；
4、協助申請取得房地產開發暫定資質；
5、協助公司進行項目招商、融資、項目公司股權收購（轉讓）：參與制定項目上述方案并對不同方案的法律風險進行比較和提示，起草、修改項目上述合同，代表公司參加合同談判，參與對合同履行情況的監督；
6、以合法性和低風險為原則，通過匯集自有資金、抵押融資、發行公司債券或股票、吸收其他信托基金、借助有經濟實力的公司合作開發等籌集開發資金。
二、取得土地使用權階段
1、通過起草文件、合同，參與談判、投標、拍賣取得土地使用權；
2. 征用土地的，協助辦理征地手續，起草并審查有關法律文件，包括征地補償安置方面的協議；
3. 國有土地出讓的，協助辦理土地評估、確定地價、簽署出讓合同、辦理出讓手續；
4. 國有土地轉讓的，起草并審查土地轉讓協議，協助辦理土地評估、確定地價和稅費負擔；
5. 協助公司申請取得國有土地使用證和建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設用地批準證書等項目規劃批準文件；
三、拆遷階段
1. 協助確定委托拆遷單位，草擬、審查委托拆遷協議等法律文件；
2. 協助制定拆遷方案，草擬拆遷工作中需要的法律文件，包括拆遷安置文告、拆遷安置協議等；協助和被拆遷人及有關部門進行溝通并向拆遷部門報送文件檔案；
四、工程建設階段
1、為建筑工程勘察、設計、施工、監理及材料設備選購等的招投標提供法律意見；參加投標會、開標會、評標會，保證程序的合法性；審查投標方的資質以及相關資料的有效性、合法性并出具法律意見書，協調處理在招投標過程中出現的糾紛；
2、起草并審查工程承包、分包、采購、供電等公共配套設施合同等一系列相關合同并監督合同的履行，及時協調處理合同履行中出現的糾紛；
3、工程施工中建立規范的操作程序和議事規程，保存好簽證單、會議記錄等原始材料檔案；
4、項目竣工驗收時協調與有關部門的關系，并協助取得有關文件。
5、 因項目緩建、停建，逾期交工，設計變更、工程質量、安全生產、工程索賠等發生糾紛的協調處理。
五、房地產經營階段
（一）房地產銷售法律服務
1、協助設計預售（銷售）實施方案，協助完善商品房預售（銷售）條件；
2、草擬和審查《商品房認購書》》、《商品房預售合同》、《商品房買賣合同》及補充協議，并就相關合同文本獲取國土資源和房屋管理部門的核準備案及代為辦理預售（銷售）登記，協助開發商辦理預售(銷售)許可證；
3、協助與銷售代理商、廣告商簽定代理銷售協議、代理發布廣告等協議；
4、協助公司與國外律師簽署委托代理合同，為國外律師出具向境外售房的法律意見書；
5、安排辦理簽約及履行過程中的法律手續；
6、為簽約提供律師見證，代辦登記、產權和合同公證手續，協助助物業交接和確定稅費負擔等；
7、催促對方履行上述合同文件；
（二）房地產出租服務
1、提供相關法律咨詢；
2、起草和審查《房屋租賃合同》及相關文件；
3、為簽定租賃合同及相關文件提供律師見證；
4、代辦租賃登記手續；
（三）房地產抵押融資服務
1、提供融資咨詢，設計融資方案；
2、出具法律意見書說明土地使用權或在建工程或房地產實物抵押融資情況；
3、協助辦理信用貸款、住房抵押貸款、在建工程抵押貸款和按揭貸款業務，起草相關文件，辦理相關手續；負責聯系和協調與貸款銀行和其他融資對象的關系；
4、在按揭貸款業務中，負責審查業主資信情況；在工程竣工交付后，代辦抵押登記手續、抵押權解除手續以及抵押權實現時的抵押物處置手續。
六、 物業管理階段
1、為確定物業管理方案提供法律意見，協助論證物業管理方案的可行性；
2、協助組建物業管理公司或選定物業管理公司或選聘物業管理顧問公司，草擬、審查有關物業管理公司組建創設合同、章程、協議書、物業管理公約、物業管理規章制度、委托管理合同等法律文件；為物業管理公司的早期介入制度和后期管理制度的建立進行策劃；
3、協助物業管理公司與業主簽署委托管理合同；起草、審查《使用公約》、《業主守則》等文件
4、協助物業管理公司組織業主大會，建立業主管理機構、建立物業管理公司與全體產權人及其代理人的法律關系；
5、 協助物業管理公司與各市政工程公司以及各專業公司確定物業管理中的協作、管理、維護、保養等專項服務合同關系。
II、個人方面
辦理房地產買賣糾紛、租賃糾紛、贈與糾紛、物業糾紛、相鄰權糾紛、宅基地糾紛、繼承糾紛、分割糾紛、離婚糾紛等訴訟、仲裁案件。
III、律師見證
辦理房地產買賣、贈與、互換、析產、遺囑、繼承等律師見證。
IV、收費標準
一、法律顧問費每年二萬至十萬元，具體數額根據工作量由雙方協商確定。工作量大、難度高的，可高于上述標準。
二、訴訟、仲裁代理費
根據《河北省律師服務收費臨時標準》按下列比例分段計算收取律師服務費；最低代理費不少于2000元。
爭議標的 收費比例
10001至100000元 5%——4%
100001至500000元 4%——3%
500001至1000000元 3%——2%
1000001至10000000元 2%——1%
10000001元以上 1%——0.5%
案情復雜或影響重大的案件，收費可高于上述標準。
三、律師見證費
以房屋建筑面積為計費依據，每平方米6元；最低不少于500元。
四、咨詢費
所內咨詢每小時50至100元，外出咨詢每小時200至500元（交通費另付）
五、代寫法律文書
代寫各類訴訟、仲裁文書每件200元。
六、代寫合同
普通合同每份500元。涉及房地產開發、合作、建筑施工、監理、勘察設計、測繪等，每份不少于1000元（包含參與談判），具體數額協商確定。
房地產法律業務指引
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