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房地產(chǎn)開發(fā) |
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| 二手房買賣中必須核實的四點 |
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出處：法律顧問網(wǎng)·涉外dl735.cn
時間：2009/8/20 21:08:00 |
隨著近年來二手房市場的風(fēng)生水起，二手房交易涉及的法律糾紛也逐漸增多。通過實踐，筆者認(rèn)為應(yīng)堅持以下四個原則進行風(fēng)險控制。
一、 核實房東身份
二手房交易的房東必須是房屋的所有人或預(yù)期所有人。對買方而言，誰是真正的房東直接關(guān)系到“與誰簽約、向誰付款、由誰擔(dān)責(zé)”的問題。買賣協(xié)議的無效或者合同詐騙案的發(fā)生，大多與事先未核實房東身份有直接關(guān)系。
核實房東可采用以下方法：
①賣方稱有房屋產(chǎn)權(quán)證的，則核實產(chǎn)權(quán)證，其上登記的權(quán)屬人（包括共有人）均為房東。
②賣方稱尚未取得產(chǎn)權(quán)證的，則核實賣方與開發(fā)商（或前手賣家）簽署的房屋買賣合同，該合同的買方是房東。
③賣方在婚姻存續(xù)期間取得房產(chǎn)，則其配偶同為房東，但已依法分割的除外。
④賣方稱代理房東售房的，應(yīng)核實授權(quán)書的范圍、時限及真實性（授權(quán)書應(yīng)公證或由房東當(dāng)場簽署）。賣方稱代理未成年房東的，須核實賣方與房東監(jiān)護關(guān)系證明。
⑤賣方離異轉(zhuǎn)讓原共有房屋的，應(yīng)核離婚協(xié)議書或法院判決書的真實及有效性。
⑥賣方轉(zhuǎn)讓其繼承或受贈房屋的，應(yīng)核實該繼承或贈與文件的合法性（文件通常要求公證）。
⑦賣方轉(zhuǎn)讓自購公房的，應(yīng)核實賣方與單位簽署的購房協(xié)議，審查原單位所有權(quán)保留的效力。
⑧賣方轉(zhuǎn)讓其競拍取得房屋的，應(yīng)審查拍賣成交確認(rèn)書有效性。
二、 核實房屋狀況
由于信息不對稱及經(jīng)驗不足，買方有時在各方催促下匆匆看房，交房后指責(zé)賣方或中介提供虛假信息，后者則主張買方應(yīng)對自己的看房行為負(fù)責(zé)，從而糾紛在所難免。
因此，買方一定要謹(jǐn)慎對待看房行為，至少應(yīng)核實以下幾個方面：
①房屋建筑狀況。如房屋坐落、戶型、結(jié)構(gòu)、朝向、通風(fēng)、采光、質(zhì)量、面積、層高、裝修、家具等。
②房屋小區(qū)狀況。如周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪聲、電梯、保安、業(yè)委會、物業(yè)管理等。
③房屋權(quán)利情況，如土地使用權(quán)類型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有權(quán)性質(zhì)、房屋共有人情況、房屋是否存在抵押、出租、查封、凍結(jié)轉(zhuǎn)讓、列入拆遷范圍等等。
上述情況的核實，有利于買方評估交易的實際成本和風(fēng)險，如房屋的裝修，有利于評估二次裝修的費用；土地使用權(quán)為劃撥的，涉及補交土地使用權(quán)出讓金；房屋租賃期未滿的，涉及承租方有權(quán)租住至期滿以及優(yōu)先認(rèn)購權(quán)；房屋仍在抵押期內(nèi)的，則涉及登記過戶前先行解押的問題；被查封或凍結(jié)轉(zhuǎn)讓的，則在解除之前不得買賣。只有充分了解房屋狀況，其后履行合同才能順利無憂。
三、明確交易程序
二手房交易可分為簽約、付款、交房、過戶四大步驟。房屋涉及抵押或買方需要按揭付款的，則還需要辦理解押或按揭貸款等手續(xù)。
1．簽約。 買方?jīng)Q定購房，應(yīng)與房東確定合同的內(nèi)容，如房屋狀況、付款方式、交房條件、解押手續(xù)、買賣合同備案過戶、違約責(zé)任、稅費承擔(dān)等等。房屋中介公司為體現(xiàn)其居間身份，往往作為合同第三方。由于土房局大多提供二手房買賣合同范本并要求交易方使用，因此實踐中買賣雙方常常還需要按照范本重簽買賣合同，可以說這兩份買賣合同都是有效的，買賣雙方可以約定兩個版本合同發(fā)生沖突的解決原則，否則通常以后簽的協(xié)議為準(zhǔn)。因此注意讓兩個版本的合同內(nèi)容協(xié)調(diào)一致，是買賣雙方務(wù)必注意的問題。
2．付款。 支付房款是買方主要義務(wù)，一般有一次性付款或者分期付款兩種方式。前者常需要雙方足夠互信、買方有足夠資金、賣方已取得房產(chǎn)證、房屋可立即交付使用、房屋轉(zhuǎn)讓不存在（或可立即解除）抵押等權(quán)利限制、資信單位對交易安全提供擔(dān)保等條件，后者則是常用付款方式。
采用分期付款需注意以下幾點：
①簽約時買方支付的定金，可約定為首期款的一部分。
②首期款支付，一般與賣方交房同時進行或稍早。
③二期款支付，一般以到土房局辦理買賣合同登記及過戶手續(xù)為條件。在此之前要求產(chǎn)權(quán)證已辦到賣方名下，對房屋轉(zhuǎn)讓的權(quán)利限制（如抵押、查封）均已解除。
④尾款的支付，可約定在產(chǎn)權(quán)證變更到買方名下，且賣方完成附隨義務(wù)（如遷出戶口、繳清應(yīng)付稅費等）后進行。
⑤若買方需要按揭貸款支付房款，則須在土房局辦理二手房買賣合同及過戶登記手續(xù)后與銀行簽署貸款協(xié)議，銀行在產(chǎn)權(quán)證辦到買方名下并辦畢房屋抵押手續(xù)后始發(fā)放貸款。雙方應(yīng)約定賣方收取房款的賬號以及無法辦理按揭或按揭款項不足時的處理辦法。
3．交房。交房有利于減少賣方一房兩賣的機會，買方也可以盡快使用房屋，但需要明確以下事項：
①交房的時間和條件。交房一般與首期款支付同時或稍后進行，如無約定交鑰匙視同交房。雙方應(yīng)明確交付房屋狀況，如賣方負(fù)責(zé)清空房間，不得留有大件廢棄家具等。
②物業(yè)費、水電費等承擔(dān)方式。通常買方自收房后開始繳納，賣方應(yīng)提供此前最后繳費證明。
③房屋滅失的風(fēng)險。須明確交房后房屋滅失風(fēng)險由誰承擔(dān)，未約定則由買方承擔(dān)。
④房屋出租的，應(yīng)約定交房后由誰收取剩余租金或買方如何重簽租賃合同等。
4．過戶。過戶即將房屋的權(quán)屬人由賣方變更為買方。雙方對此須明確：
①到土房局辦理買賣合同登記和過戶的時限，一般為賣方取得產(chǎn)權(quán)證或解除抵押后的某一時點。
②過戶所涉稅收和費用的承擔(dān)。應(yīng)注意“稅費”與“費用”的差異，前者包括稅收。在約定“費用”全部由買方承擔(dān)的情況下，賣方仍可能不得不承擔(dān)營業(yè)稅，盡管這與賣方本意大相徑庭。
③買方的人數(shù)。買方應(yīng)確定過戶后產(chǎn)權(quán)證上登記的權(quán)屬人，避免簽約后家庭成員變化再考慮變更或增減房屋權(quán)屬人情形出現(xiàn)。④戶口遷出。在賣方（原戶主）未遷出前，現(xiàn)行政策不同意買方（新戶主）戶籍遷入，因此賣方戶口遷出交易房屋的時限應(yīng)予約定。
四、明確違約責(zé)任
嚴(yán)格明確的違約責(zé)任，是各方誠信履行二手房買賣合同的保障。實踐中，小額的定金處罰或簡單的“違約方應(yīng)承擔(dān)守約方損失”，缺少實際效果。當(dāng)房價波動、資金不足、稅費改革等情況出現(xiàn)時，一方拖延或拒絕履行合同的情形時有發(fā)生。如有的買方簽約后認(rèn)為房價偏高或不想支付過戶稅費，就拖延辦理過戶手續(xù)，致使賣方交房后無法及時收到余款；有的賣方發(fā)現(xiàn)房價飆升，則稱未征得其他共有人同意的買賣合同無效，要求買方退房。因此。雙方在簽約時就應(yīng)當(dāng)明確違約責(zé)任，具體應(yīng)注意以下幾點：
①合同義務(wù)的履行時限必須是簡單易定的日期，盡量避免抽象的“之前”“之后”表述。
②每項主要義務(wù)均應(yīng)有違約責(zé)任一一對應(yīng)。
③違約責(zé)任承擔(dān)方式應(yīng)首選違約金，數(shù)額應(yīng)考慮違約造成的損失，但以不超過總房款的20%為宜，因為違約金被認(rèn)為過高時法院會依法調(diào)低，反而又處于不確定狀態(tài)。
④應(yīng)約定如解除合同，買方支付占用房屋期間使用費用的計算方法以及賣方承擔(dān)買方裝修損失的計算依據(jù)。
另外，守約方主張權(quán)利的成本如訴訟費、律師費也可約定由違約方承擔(dān)。
總之，在二手房交易中堅持上述原則，嚴(yán)格審核確認(rèn)交易人、交易房屋、交易程序和違約責(zé)任，將大大降低買賣雙方的交易風(fēng)險，促進二手房市場健康有序發(fā)展。
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