房產糾紛越來越多 老人幫子女買房不妨“留一手”
編者按:超過半數的年輕人在買房時都需要得到父母贊助,可父母的權益、退休無憂的生活又該怎樣才能得到保障呢？
在開始探討本文的中心內容前,我們先來做這樣一個簡單計算。
假設一對外地來滬闖蕩的年輕夫妻月收入共8000元,減去各項花銷包括買房前每月的房租后,可以每月結余4000元。如果年終獎金共有3萬元,那么兩人一年的結余可以在8萬元左右。
以上海非中心地段、普通住宅房價估算,若每平方米價格為1.6萬元,一套100平方米的房屋就需要160萬元,首付、稅收和裝修等款項至少需要55萬元至60萬元。也就是說,他們需要足足存上7、8年才能買上一套中等住宅。
當然,如果兩人的收入可以快速增長,或是通過投資使資產擴張,且房價不變或降低,那么籌錢買房的時間可以短些,但如果上海的房價在7年中又出現上漲,而兩人的收入卻跟不上,那么情況將會更糟糕一些。
也正因為這樣的原因,大部分外地來滬謀生的年輕人需要在父母的贊助下才能買得起房,而上海本地子女也常常需要依靠父母才能籌得這“第一桶金”。可見,贊助子女買房成了無數父母退休后仍需完成的使命。
而以下兩個案例,或許會提醒每一位善良的父母,在從自己的積蓄中拿錢贊助子女時,先要考慮自我保護的問題。
案例1:父母出資卻不具所有權
王先生和李女士2000年領取結婚證。2002年,兒子出生了。為了給孩子更好的居住環境,夫妻二人和王先生的父母一同出資購買了房產一套,沒有貸款。其中王先生父母出資40%。
考慮當時單位購房的一些政策,房產證上只寫了王先生和李女士的名字,而王先生的父母則沒有寫入產權證。
2006年,王先生和李女士的婚姻走到了盡頭,王先生向法院起訴與李女士離婚,并要求房產應當作為他本人、他的父母及李女士四人的共有財產分割,并當庭出具了一份購房協議,大致內容為:原告與其父母共同出資購買XX路XX小區房產一套,王先生父母出資20萬元,夫妻二人出資30萬元。該房屋產權證上寫明所有人為王先生、李女士,但實際王先生父母也有份額。
對此,李女士表示,她承認王先生的父母曾為兩人買房出資20萬元,但她認為這并非借貸關系,而是贈與。
最終,法院對王先生提供的該份協議不予認可。
支招:父母出資可在產權證上掛名
房屋作為一種不動產,所有權應以登記的內容為準,即只有在產權證上登記的權利人才是房屋的所有權人。如果父母幫助購房,希望對房屋占一席份額,那么應在產權證上寫上自己的名字,否則,將會被視作贈與。
我國最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋中明確規定:“當事人結婚前,父母為雙方購置房屋出資的,該出資應當認定為對自己子女的個人贈與,但父母明確表示贈與雙方的除外。當事人結婚后,父母為雙方購置房屋出資的,該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與,但父母明確表示贈與一方的除外。”
本案中雖然有一份購房協議,但協議中并沒有借貸關系的明確體現,因此法院最終沒有支持王先生的告訴。
父母資助子女買房當然不會希望有婚姻破裂的一天,但我們不得不未雨綢繆一番。特別是一方父母出資而另一方不出資,或是兩者出資金額相去甚遠,那么出資份額較大的一方可以考慮在房產證上登記名字。這樣做的目的并不一定局限在掌控自己的財產,其實也是對子女將來生活的一種保護。
案例2:借款不立字據難要回
2003年5月,張欣、陳曉燕登記結婚。7月,兩人看中了一套兩室兩廳100平方米左右的房屋,首付需要約18萬元。因為兩人工作時間尚短,積蓄僅8萬元,于是只得向父母借款。陳曉燕的父母想讓女兒將來住房條件能夠改善,就將一輩子省吃儉用存下的10萬元現金給了女兒。女兒、女婿也口頭答應兩位老人,會在5年內還清10萬元借款。基于親情,老兩口并沒有要求女兒、女婿寫下借條。
很快,新房買下了,并登記在張欣、陳曉燕名下,由小夫妻共同歸還貸款。不過好景不長,才過了兩年,小夫妻之間的矛盾就層層升級,最終鬧到離婚的地步。男方張欣要求分割房產,而陳曉燕的父母此時向女兒要求歸還10萬元首付,并要求張欣承擔連帶清償責任。為此,父母還將女兒、女婿起訴至法院。
最終,法院因證據不足,駁回了兩位老人的訴訟請求。
支招:立下字據,以備日后為證
首先,如案例1的分析表明,在婚后父母贊助買房,該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與。本案中,顯然沒有把10萬元資助作為借款而非贈款的有力證明。
其次,借貸關系口說無憑,特別是現金給付的方式更是難找依據。兩位老人將10萬元現金交給女兒,又沒有立下借據,這就為日后埋下隱患。
現實中很多父母在借款給子女時,礙于親情原因總不能“明算賬”,如此一來,究竟是借款還是贈與誰又能說得清楚呢？直接導致的結果從案例2中就能猜到幾分了吧。
對于老人贊助買房,在小兩口關系融洽時,一切好說,可萬一有一天分道揚鑣了,那又有多少人會繼續承擔如此還款責任呢。
因此,為了保險起見,父母借款給子女買房,不論通過何種途徑傳遞款項,都應立下借據,必要時注明款項的用途,要求自己的子女和他們的配偶在借條上共同簽名。只有這樣,才能萬無一失地由小夫妻兩人共同成為借款的償債義務人,借出的款項就不會打水漂了。
贊助買房前先為自己打算
近日,上海市公積金管理中心新發布的一項調查結果顯示,有62.27％的年輕人購房首付需要得到父母資助,其中有10.67％的購房者首付款完全由父母承擔,有51.60％的人首付得到父母一定資助。
在感嘆父母慷慨之余,我們不禁要問一句,是否真有那么多的父母有足夠的經濟承受能力呢？在資助子女之后,他們的退休生活質量能否真正無憂呢？
本刊425期封面文章曾對退休舒適養老所需要的花費做過估算。按照目前北京、上海、廣州等大中城市的生活水準,一個老年人若要過得舒適,不僅需要一定基本開銷,還需要旅游、文體等各方面的輔助,醫療費用也是不可忽視的。如此一來,一位老人一年的花費約在3.4萬元左右。按照最新統計的人口壽命估算,不考慮未來預期壽命提高的情況,城市男性退休后平均壽命約20年,女性平均約25年以上。計算可以得出,男性退休后需要68萬元,加上大病醫療花費15萬元,總共需要83萬元。而女性所需要的花費則會更多,若加上通脹考慮,甚至可能突破百萬元。
這樣的數字相信大部分退休族并沒有料到,而對退休生活沒有合理預計就可能導致未來“錢不夠用”的困境。可即便如此,還是有很多退休族愿意從自己的積蓄中拿出錢來資助子女買房,真可謂用心良苦。
其實,我們并非不贊成父母資助子女買房,而是希望父母在贊助子女買房前,先認真考慮一下自己的經濟狀況。是否有足夠資金應對醫療費用？是否可以保證一定時間內衣食無憂？出資贊助后自己原本的生活質量是否會受到很大影響？諸如此類的問題都應該予以思考。
考慮到退休后收入下降,退休生活勢必要“啃老本”,我們建議父母可以采用借款給子女的方式,而非贈與。這樣,一定程度上能保證未來的生活品質。簽訂借款協議很重要。雙方當事人應明確借貸關系,說明借款用途,還款方式和期限等等。
父母可以考慮定期分期還款的方式,比如一筆10萬元的借款,根據子女收入情況分5年或10年還清,按銀行貸款利率計算出每月還款金額。這種做法比起未來某一時刻一次還清借款的好處在于老人可以得到定期資金流入作為平日生活補貼,子女的還款壓力也能得到分攤。
【作者：張安立 來源：全景網】
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