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房地產(chǎn)開發(fā) |
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| 國有土地使用權轉讓合同的效力分析 |
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出處：法律顧問網(wǎng)·涉外dl735.cn
時間：2009/9/9 14:43:00 |
作者：李海峰 國有土地使用權是一種重要的不動產(chǎn)物權，依取得方式不同分為兩類：有償出讓與無償劃撥。所謂有償出讓，是指經(jīng)有批準權的人民政府批準，由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂出讓合同，土地使用者向國家交納土地使用權出讓金，從而取得一定年限的國有土地使用權的行為。土地使用者取得土地使用權之后，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認使用權。我國現(xiàn)行立法明確規(guī)定，以有償出讓方式取得的國有土地使用權可以依法轉讓，而以無償劃撥方式取得的國有土地使用權只有在特別條件下才能轉讓。本文只探討有償出讓國有土地使用權的轉讓合同。
土地使用權轉讓，是指土地使用權人作為轉讓方，將土地使用權轉讓與受讓方，受讓方支付價款的行為。我國實行嚴格的國有土地使用權轉讓登記制度。《土地管理法》第12條規(guī)定：“依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更手續(xù)。”《城市房地產(chǎn)管理法》第60條第3款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。”在實際的土地使用權交易中，經(jīng)常存在以下情形：1.在簽訂轉讓合同時，轉讓方未取得出讓土地使用權證書；2.合同簽訂后，當事人一方或雙方未辦理土地使用權變更登記手續(xù)；3.轉讓方就同一塊土地與多個受讓方簽訂轉讓合同。如果在這幾種情形下，雙方發(fā)生糾紛，那么應如何認定轉讓合同的效力，又如何確定土地使用權的歸屬呢?本文結合我國現(xiàn)行立法、司法解釋及相關物權理論作以下分析：
一、轉讓方未取得土地使用權證書轉讓合同的效力
對此有三種觀點。
第一種觀點認為合同無效。《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項規(guī)定：未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得轉讓。該法第38條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書……”這種觀點認為，上述法律條款是對出讓土地使用權轉讓行為的強制性規(guī)定，如果轉讓方未取得土地使用權證書，則土地使用權不得轉讓。《合同法》第52條第5項規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。因此轉讓合同應認定為無效。
第二種觀點認為合同有效。根據(jù)我國民事立法所依據(jù)的理論及具體條文，物權變動采取的是債權形式主義的物權變動模式，即債權契約加登記原則。在這種模式下，登記行為與債權合同是相互獨立的兩個行為，登記行為只是物權取得與轉移的證明，其作用是將物權變動的時間界限確定在標的物登記之時，屬于合同的履行問題，不是合同的生效要件。這種觀點認為：《城市房地產(chǎn)管理法》第37條、第38條是對土地使用權權屬變動所作的強制性規(guī)定，針對的是登記行為而不是債權合同。如果轉讓方?jīng)]有取得土地使用權證書而與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，行政機關不得辦理變更登記手續(xù)，其結果是出讓方無法履行合同，而合同本身的有效性不受影響。筆者贊同這種觀點的理論分析和對法律的解釋，但卻不同意其結論。因為沒有取得土地使用權證書而轉讓土地，首先產(chǎn)生的是無處分權的問題，因而，以下第三種觀點更為合理。
第三種觀點認為合同效力待定。《合同法》第51條規(guī)定：“無處分權的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。”這種觀點認為：轉讓方未取得土地使用權證書與受讓人訂立土地使用權轉讓合同，屬于無權處分行為，合同效力待定。《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《土地使用權解釋》）采用了這種觀點，并將效力待定的時間限定在向人民法院起訴前。該司法解釋第9條規(guī)定：“轉讓方未取得出讓土地使用權證書與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，起訴前轉讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權證書或者經(jīng)有批準權的人民政府同意轉讓的，應當認定合同有效。”
二、未辦理權屬變更登記的轉讓合同的效力
土地使用權變更登記對轉讓合同效力的影響是一個在理論界與實務界均有爭議的問題。有一種觀點認為，登記是合同的生效要件，如果沒有經(jīng)過登記，合同雖然成立，但不生效。第二種觀點認為登記是合同成立的特別形式要件，沒有登記的合同，根本不能成立，更談不上生效問題。第三種觀點認為登記是生效要件還是特別形式要件，要根據(jù)具體情況進行判斷。筆者認為，以上這幾種觀點都沒有正確區(qū)分合同的訂立與合同的履行，將合同履行行為作為認定合同成立或生效的要件，不符合《合同法》鼓勵交易盡可能促成合同成立或生效的立法宗旨。民法學界的通說認為：不動產(chǎn)登記行為是物權變動的公示要件，既不是成立要件，也不是生效要件。物權變動僅依當事人意思表示即可成立，只是在沒有依法登記進行公示之前，物權變動不能對抗善意第三人。對當事人之間訂立的轉讓物權的合同來說，變更登記只是一方的合同義務，該義務履行與否不影響合同本身的效力。《土地使用權解釋》也持這種觀點。該司法解釋第8條規(guī)定：“土地使用權人作為轉讓方與受讓方訂立土地使用權轉讓合同后，當事人一方以雙方之間未辦理土地使用權變更登記手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。”
三、轉讓方分別與多個受讓方簽訂土地使用權轉讓合同各合同的效力及土地使用權的歸屬
假定出讓方先后與甲、乙、丙3個買受人訂立了土地使用權轉讓合同，均未辦理權屬變更登記，在這種情況下，根據(jù)前文提及的債權形式主義物權變動模式，甲、乙、丙3個合同都有效。關于土地使用權的歸屬，《土地使用權解釋》第10條規(guī)定：“土地使用權人作為轉讓方就同一出讓土地使用權訂立數(shù)個轉讓合同，在轉讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：（一）已經(jīng)辦理土地使用權變更登記手續(xù)的受讓方，請求轉讓方履行交付土地等合同義務的，應予支持；（二）均未辦理土地使用權變更登記手續(xù)，已先行合法占有投資開發(fā)土地的受讓方請求轉讓方履行土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持；（三）均未辦理土地使用權變更登記手續(xù)，又未合法占有投資開發(fā)土地，先行支付土地轉讓款的受讓方請求轉讓方履行交付土地和辦理土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，應予支持。未能取得土地使用權的受讓方請求解除合同、賠償損失的，按照《中華人民共和國合同法》的有關規(guī)定處理。”
如果出讓方在與甲、乙兩受讓人訂立轉讓合同之后，為乙辦理了土地使用權變更登記手續(xù)，而后又與丙受讓人訂立轉讓合同，在這種情況下，甲、乙兩個合同均為有效自然沒有問題，那么丙合同的效力如何呢？此時，出讓方已不是土地使用權人，丙合同是轉讓他人之物的買賣合同，根據(jù)《合同法》第51條規(guī)定，丙合同是效力待定合同。但既然各方當事人之間發(fā)生了糾紛，買受人都希望取得土地使用權，乙買受人顯然不會追認丙合同，所以，此時應認定丙合同無效。
以上對各種情形之下國有土地使用權轉讓合同的效力進行了分析，區(qū)別合同有效與無效的作用有兩個：一是在有效合同的受讓方中確定土地使用權的歸屬；二是在無法取得土地使用權的情況下，確定當事人應承擔的責任，如果合同有效，應承擔違約責任，如果合同無效，則承擔締約過失責任。
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