城市房屋拆遷估價指導意見的解讀
價格因素是城市房屋拆遷糾紛的焦點問題，被拆遷房屋價格如何確定及其相關程序，建住房[2003]234號《城市房屋拆遷估價指導意見》作出了明確的規定，現將該規定作如下解讀。
第一，房屋評估價格的范圍、估價標準、方式
估價的價值標準為公開市場價值，估價機構一般應采用市場比較法來估價，如確無法采用的，才采用其他估價方法。因此，房屋的市場價值應與房屋評估價格相吻合。
對于市場價值的了解，可以向政府房地產管理部門查詢，按規定，政府至少每年定期公布一次房屋市場交易價格，這也是拆遷估價的依據之一。
房屋拆遷評估價格是被拆遷房屋的房地產市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費，按照省、自治區、直轄市人民政府規定的標準執行。被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協商確定；協商不成的，可以通過委托評估確定。
第二，拆遷估價機構的確定
拆遷估價機構采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式確定，確定后由拆遷人與估價機構簽定合同。
第三，拆遷估價機構對房屋的實地查勘
對房屋進行實地查勘是房地產估價規程的要求，因此，拆遷估價人員應當對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。
因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應當由除拆遷人和估價機構以外的無利害關系的第三人見證，并在估價報告中作出相應說明。
第四，估價報告的公布、送達與異議處理
估價機構應當將分戶的初步估價結果向被拆遷人公示7日，并進行現場說明，聽取有關意見。
公示期滿后，估價機構應當向委托人提供委托范圍內被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。委托人應當向被拆遷人轉交分戶估價報告。
拆遷人、被拆遷人對估價報告有疑問的，可以向估價機構咨詢。
拆遷人、被拆遷人對估價報告有異議，自收到估價報告之日起5日內，可以向原估價機構書面申請復核估價，也可以另行委托估價機構評估。
向原估價機構申請復核估價，估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起5日內給予答復。估價結果改變的，應當重新出具估價報告；估價結果沒有改變的，出具書面通知。
另行委托估價機構評估的，受托估價機構應當在10日內出具估價報告。
對原估價機構的復核結果有異議或者另行委托估價的結果與原估價結果有差異且拆遷人與被拆遷人協商達不成一致意見的，自收到復核結果或者另行委托估價機構出具的估價報告之日起5日內，可以向被拆遷房屋所在地的房地產價格評估專家委員會（以下簡稱估價專家委員會）申請技術鑒定。
估價專家委員會應當自收到申請之日起10日內，對申請鑒定的估價報告的估價依據、估價技術路線、估價方法選用、參數選取、估價結果確定方式等估價技術問題出具書面鑒定意見。
估價報告不存在技術問題的，應維持估價報告；估價報告存在技術問題的，估價機構應當改正錯誤，重新出具估價報告。
