二手房交易流程及操作步驟
對于想買房的人來說，如果說掏錢是“心痛”之事，那么辦理繁瑣手續就是“頭痛”之事了。無數買房者都高呼“清理手續”口號，渴望拿證“忽如一夜春風來”奇跡的發生。其中，由于二手房牽扯的各類關系較一手房更為復雜，辦理“二手房交易”更是讓人煩不勝煩。筆者日前就二手房交易問題采訪了新源置業相關人士，該負責人以新源置業業務為例，對二手房交易流程及操作步驟進行了盤點。
盤點一：商品房按揭貸款
商品房按揭貸款最早的一步是要對新的買家進行初評，預計貸款限額。這一步由買家自己處理，同時和中介公司簽署“三方買賣合約”；接下來，由按揭公司專員與買賣雙方簽訂申請文件和貸款抵押合同等文件；之后，需要將這些文件提交相關銀行，由銀行批復貸款額；接下來進行交易過戶和抵押登記，接著便是銀行向原業主發放貸款；最后由銀行將這些文件進行歸檔。
在辦理這些手續過程中，一定要審清、確定申請貸款人的資格：
1、需年滿18歲,具有完全民事行為能力的中國公民或在中國大陸具有有效居留證件的境外、外國公民；
2、貸款期限與年齡之和不超過申請銀行的相關規定；
3、有穩定的合法收入,具還本付息能力；
4、同意以所購房產作為貸款的抵押物；
5、在貸款銀行屬下經辦網點開立還款專用活期儲蓄存折或信用卡；
6、所購房屋的產權明晰,可進入房地產市場流通，且房屋不在拆遷公告范圍內。
在整個商品房二手交易過程中，買家需要提供的資料包括：
1、合法的身份證明正本，港、澳人士提供回鄉證，外籍人士及臺灣人士提供護照、居留證；
2、戶口簿正本或復印件；
3、婚姻狀況證明：結婚證或未婚證明正本；
4、近一年來的收入證明(如單位收入證明、存款證明、有價證券及其他收入證明)。
業主需要提供的資料有：
1、擬賣房屋的產權證明文件正本；
2、測繪圖原件及復印件；
3、共有的房地產須提交《房地產共有(用)證》及共有人對房地產買賣的書面意見；
4、如房屋已出租，須提供租戶同意搬遷的證明資料；
5、合法的身份證明正本，港、澳人士提供回鄉證，外籍人士及臺灣人士提供護照、居留證；
6、戶口簿正本或復印件；
7、婚姻狀況證明：結婚證（副本亦可）或未婚證明正本。
盤點二：房改房按揭貸款
房改房按揭貸款的業務流程及操作步驟，以及申請貸款人資格和買家提供的資料與商品房按揭內容類同，只是業主提供的資料有些不同，具體包括：
1、擬賣房屋的產權證明文件正本；
2、測繪圖原件及復印件；
3、共有的房地產須提交《房地產共有(用)證》及共有人對房地產買賣的書面意見；
4、單位同意該房產上市并加蓋公章的《房屋買賣征詢意見通知》（所填寫之表格不可使用復印件，一式一份）；
5、單位加蓋公章的《繳款明細表》復印件（上述繳款表如原產權單位未能提供，可到房管局申請調檔，需支付一定的費用）；
6、《公有住房購房協議》；
7、如房屋已出租，須提供租戶同意搬遷的證明資料；
8、合法的身份證明正本，港、澳人士提供回鄉證，外籍人士及臺灣人士提供護照、居留證；
9、戶口簿正本及復印件；
10、婚姻狀況證明：結婚證、配偶的身份證明副本或未婚證明正本。
盤點三：商品房一次性付款
一次性付款購買商品房二手房手續相對要復雜一些，具體業務流程及操作步驟包括：
1、首先簽署中介公司的“三方買賣合約”，接下來是曬圖（出測繪圖），買家如果需要委托代辦人，則需辦理公證委托；
2、取曬圖，中介公司與買賣雙方（或委托人）到房管局遞件，申請房屋買賣，當天由房管局收件，新源置業的負責人就這一點特別強調：房管局會現場進行查冊核實房屋產權情況，并要求填寫《房地產買賣合同》等文件，核對資料無誤后開據收件收據；
3、中介公司按收件收據上指定日期取稅單，到指定地點繳納稅費并且與買賣雙方（委托人）辦理過戶手續，最后由買家領取新《房地產證》。
在這當中，買家要提供的資料包括：
1、已公證之《委托書》；
2、身份證原件、合法的身份證明正本，港、澳人士提供回鄉證，外籍人士及臺灣人士提供護照、居留證。
業主需要提供的資料有：
1、擬賣房屋的產權證明文件正本；
2、已公證之《委托書》；
3、合法的身份證明正本，港、澳人士提供回鄉證，外籍人士及臺灣人士提供護照、居留證；
4、共有的房地產須提交《房地產共有(用)證》及共有人對房地產買賣的書面意見；
5、測繪圖原件及復印件。
盤點四：房改房一次性付款
房改房一次性付款的操作步驟及買家需要提供的資料和商品房一次性付款是一樣的，但是業主需要提供的資料就相對要多很多，具體包括：
1、擬賣房屋的產權證明文件正本；
2、測繪圖原件及復印件；
3、有的房地產須提交《房地產共有(用)證》及共有人對房地產買賣的書面意見；
4、單位同意該房產上市并加蓋公章的《房屋買賣征詢意見通知》（所填寫之表格不可使用復印件，一式一份）；
5、單位加蓋公章的《繳款明細表》復印件（上述繳款表如原產權單位未能提供，可到房管局申請調檔，需支付一定的費用）；
6、《公有住房購房協議》；
7、如房屋已出租，須提供租戶同意搬遷的證明資料；
8、合法的身份證明正本，港、澳人士提供回鄉證，外籍人士及臺灣人士提供護照、居留證，戶口簿正本或復印件；
9、婚姻狀況證明：結婚證、配偶的身份證明副本或未婚證明正本。
盤點五：持《預售合同》進行二手交易
有的人剛拿到新房的《預售合同》，就由于某種不可避免的原因而打算出售，針對這種情況，中介公司也有相對的規章制度。操作步驟包括：
1、各方都需要了解擬定交易之《預售合同》是否已通過登記所監證；
2、要到樓盤所屬發展商處進行轉名手續，并開具具體的《轉讓證明》；
3、中介公司到房管局相關窗口進行遞件，并按遞件回執辦理過戶，然后到指定窗口繳交稅費，最后由新的買家將房管局發出的《同意轉讓通知書》交到發展商處。
在這當中，買家需要提供的資料有：已公證之《委托書》和身份證原件，合法的身份證明正本，港、澳人士提供回鄉證，外籍人士及臺灣人士提供護照、居留證。而業主提供的資料包括：
1、《商品房預售合同》正本及復印件；
2、測繪圖原件及復印件；
3、《發展商同意轉讓證明》；
4、樓款之全額發票及復印件；
5、身份證原件，合法的身份證明正本，港、澳人士提供回鄉證，外籍人士及臺灣人士提供護照、居留證。最后部分個案還要提供“納稅申報表”（由發展商辦理并交原業主）。
二手房買賣全程服務
(1)：售房人委托律師
購房人委托律師
(2)：買賣雙方達成意向
(3)：買賣雙方簽訂合同
(4)：辦理過戶手續；
(5)：代領產權，陪同進行房產交接。 作者:鞏 宏
