審理物業(yè)管理服務(wù)合同糾紛應(yīng)注意的法律問題
隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，一種新興的行業(yè)大量涌現(xiàn)。它們對住宅小區(qū)內(nèi)的單位、居民提供公共性的服務(wù)，隨之而來，因物業(yè)管理服務(wù)而產(chǎn)生的糾紛亦不斷增加，并呈上升趨勢。由于我國相關(guān)的法律法規(guī)不統(tǒng)一、不健全，亟待完善，這就給人民法院審理該類糾紛案件增加了一定的難度。筆者結(jié)合審判實(shí)踐，僅就審理該類案件時遇到的法律問題進(jìn)行分析，與大家共同探討。
一、物業(yè)管理服務(wù)合同的性質(zhì)及法律效力
物業(yè)管理，是指物業(yè)管理公司接受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同，對物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、修繕、管理，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項(xiàng)提供協(xié)助管理或者服務(wù)的活動。
（一）物業(yè)管理服務(wù)合同的性質(zhì)
我國合同法中尚沒有物業(yè)管理服務(wù)合同方面的規(guī)定，實(shí)踐中很多人認(rèn)為物業(yè)管理服務(wù)合同是委托合同。就物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)的內(nèi)容來看，物業(yè)管理公司所提供的大部分物業(yè)管理義務(wù)不需要對單個業(yè)主言聽計(jì)從，他們只需要依據(jù)合同約定以及物業(yè)管理的法律、法規(guī)提供衛(wèi)生、環(huán)境、保安等物管義務(wù)即可，是由物業(yè)管理公司自行獨(dú)立完成的。
委托合同的性質(zhì)，是委托合同中受托人在委托合同范圍內(nèi)所獲得的法律后果，歸屬于委托人，因此，委托合同由委托人承擔(dān)責(zé)任。這樣結(jié)果就導(dǎo)致業(yè)主可能要為物業(yè)管理公司的物管行為承擔(dān)民事責(zé)任，這顯然是違背物業(yè)管理服務(wù)的目的的。從合同目的進(jìn)行解釋，物業(yè)管理服務(wù)合同的性質(zhì)不是單純的委托合同。
在物管公司所提供的服務(wù)內(nèi)容中，不僅有對全體業(yè)主的公共物業(yè)的管理，還涉及到對業(yè)主個體相關(guān)財(cái)產(chǎn)的保管，以及對共有物業(yè)設(shè)施的購買、更換等等。因而物管服務(wù)合同中的性質(zhì)比較復(fù)雜，混同了保管、租賃、承攬、委托等法律關(guān)系。
（二）物業(yè)管理服務(wù)合同的法律效力
在物業(yè)管理法律關(guān)系中，物業(yè)管理服務(wù)合同一般是由業(yè)主委員會或物業(yè)建設(shè)單位和物業(yè)管理公司簽訂的，然而物業(yè)管理服務(wù)合同的特殊性在于簽約雙方并不是合同當(dāng)事人，物業(yè)管理服務(wù)合同的雙方是作為委托方的業(yè)主委員會和受托方的物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會簽約的行為屬表見代理，法律后果最終歸結(jié)為全體業(yè)主。
二、無書面物業(yè)管理服務(wù)合同糾紛的處理
實(shí)踐中，有不少物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會或業(yè)主之間沒有訂立書面合同。在無合同可依的情形下，人民法院在處理物業(yè)管理服務(wù)合同糾紛時，應(yīng)注意審查以下問題：
（一）物業(yè)管理公司的資質(zhì)問題
物業(yè)管理公司從事物業(yè)管理服務(wù)，除應(yīng)辦理相關(guān)企業(yè)登記外，還應(yīng)具備相應(yīng)的等級資質(zhì)、收費(fèi)資質(zhì)，并領(lǐng)有政府部門頒發(fā)的相關(guān)證書。對不具備法定資質(zhì)從事物業(yè)管理服務(wù)工作的物業(yè)管理公司，發(fā)生了物業(yè)管理糾紛的，在人民法院開庭審理前，物業(yè)管理公司補(bǔ)辦相關(guān)證書的，應(yīng)視為具有從事物業(yè)管理服務(wù)的資質(zhì)，按雙方形成事實(shí)上的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系處理。對于沒有取得相關(guān)資質(zhì)證明的，視為雙方存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系，物業(yè)費(fèi)用只能按合理成本收取。可以司法建議業(yè)主委員會解除物業(yè)服務(wù)關(guān)系，重新簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。
（二）物業(yè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)問題
物業(yè)費(fèi)用的收取應(yīng)遵循公開及與服務(wù)相適宜的原則，合理收取物業(yè)費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)嚴(yán)格依照合同的約定。普通住宅的物業(yè)費(fèi)是參照政府的指導(dǎo)價(jià)，確立費(fèi)用時應(yīng)以物業(yè)管理服務(wù)的合理成本為基礎(chǔ)，以業(yè)主的經(jīng)濟(jì)承受能力進(jìn)行綜合測算。如果未對收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、繳費(fèi)方式進(jìn)行約定，而物業(yè)管理公司對小區(qū)進(jìn)行了管理，實(shí)際支出了相關(guān)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
三、物業(yè)管理服務(wù)合同中違約責(zé)任的確定
根據(jù)《合同法》第１０７條的規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”物業(yè)管理合同是物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)用的合同。審判實(shí)踐中，對于業(yè)主一方未按約繳納物業(yè)管理費(fèi)用的違約責(zé)任比較明確，而對于物業(yè)管理公司未全面履行物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)的違約責(zé)任則相對模糊，不明確。
（一）物業(yè)管理公司的違約責(zé)任
物業(yè)管理服務(wù)合同中的違約責(zé)任，雙方當(dāng)事人可以在合同中明確約定，沒有約定的則應(yīng)按照實(shí)際損失的原則承擔(dān)違約責(zé)任。業(yè)主委員會有權(quán)制止物業(yè)管理公司的違約行為，并督促其限期改正；逾期不改正的，業(yè)主委員會可以終止或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同；違約行為發(fā)生實(shí)際損失的，應(yīng)賠償損失或者降低物業(yè)管理費(fèi)；還可以向有關(guān)部門申請對物業(yè)管理公司進(jìn)行行政處罰。
（二）業(yè)主可否行使抗辯權(quán)，拒交物業(yè)管理費(fèi)
物業(yè)管理公司雖然服務(wù)欠佳，但業(yè)主認(rèn)為尚未達(dá)到解除合同的情況，業(yè)主能否行使抗辯權(quán)拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)？根據(jù)《合同法》第６６條規(guī)定，“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，沒有先后履行順序的，應(yīng)當(dāng)同時履行。一方在對方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求。一方在對方履行債務(wù)不符合約定時，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。”物業(yè)管理公司存在違約行為，業(yè)主拒絕交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)屬于行使合同中同時履行抗辯權(quán)的行為，可以根據(jù)物業(yè)管理公司提供服務(wù)的質(zhì)量狀況，按質(zhì)定價(jià)，適當(dāng)減少業(yè)主應(yīng)交納的物業(yè)管理費(fèi)用。
（三）物業(yè)管理公司是否有權(quán)利采取停止供電、供水、供氣等措施，以促使業(yè)主交納物業(yè)管理費(fèi)
物業(yè)管理公司為迫使業(yè)主交納管理費(fèi)，在業(yè)主不能按其要求交費(fèi)的情況下，經(jīng)常采取停電、停水、停氣等措施。那么，物業(yè)管理公司依法享有這種權(quán)利嗎？法律沒有明文規(guī)定。筆者認(rèn)為，應(yīng)具體情況具體分析。１、物業(yè)管理服務(wù)合同中明確約定，對業(yè)主欠費(fèi)的可以采取停水、電、氣等措施的，應(yīng)當(dāng)從其約定。２、合同沒有明確約定的，應(yīng)區(qū)分業(yè)主所欠費(fèi)用的項(xiàng)目具體分析：業(yè)主僅拖欠公共性質(zhì)服務(wù)，而未拖欠代辦性質(zhì)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)管理公司采取停水、電、氣等措施的，應(yīng)視為侵權(quán)；因業(yè)主拖欠代辦性質(zhì)服務(wù)費(fèi)用，導(dǎo)致相關(guān)部門采取停水、電、氣等措施的，物業(yè)管理公司不承擔(dān)責(zé)任。
（四）物業(yè)管理服務(wù)合同糾紛案件中的舉證責(zé)任
物業(yè)管理服務(wù)合同糾紛案件中的舉證責(zé)任，我國法律并無專門規(guī)定。一般的原則是《民訴法》關(guān)于“誰主張，誰舉證”的原則規(guī)定。然而物業(yè)管理服務(wù)合同糾紛案件有其自身的特殊性。對于物業(yè)管理公司所履行的義務(wù)是否符合約定或者相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，往往要經(jīng)過一段時間才能夠反映出來，而相對于業(yè)主來說，要證明物業(yè)管理公司是否履行物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)，舉證上存在諸多困難。此外，相關(guān)的物業(yè)管理資料通常是由物業(yè)管理公司進(jìn)行保管的，要證明物業(yè)管理公司的服務(wù)存在瑕疵確實(shí)十分困難，業(yè)主的維權(quán)行為難以保障。
筆者建議，有關(guān)管理部門應(yīng)設(shè)立一個專門機(jī)構(gòu)對物業(yè)管理公司的物業(yè)管理活動進(jìn)行全方位考核及評價(jià)，或者由物業(yè)管理協(xié)會負(fù)責(zé)該項(xiàng)工作，并統(tǒng)一管理有關(guān)物業(yè)管理檔案。這樣，不僅有利于業(yè)主對于物業(yè)管理的監(jiān)督，亦有利于保持發(fā)生糾紛后取得證據(jù)的相對客觀性。人民法院也可以根據(jù)舉證的難易與實(shí)際情況對舉證責(zé)任進(jìn)行適當(dāng)分配，以便審查物業(yè)管理公司是否存在過錯、是否存在違約行為，從而能夠正確對其是否承擔(dān)責(zé)任做出認(rèn)定。
四、業(yè)主委員會制度存在的問題及對策
（一）業(yè)主委員會制度存在的問題
１、業(yè)主委員會的法律地位和性質(zhì)不明確
《物業(yè)管理?xiàng)l例》把“業(yè)主委員會”在行政法規(guī)的法律文件中予以確定，在立法上正式創(chuàng)立了業(yè)主委員會制度。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第１５條規(guī)定：“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。”而對于業(yè)主委員會的法律地位和性質(zhì)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》的定性十分模糊。有人認(rèn)為，業(yè)主委員會是獨(dú)立的社團(tuán)法人。也有人認(rèn)為，業(yè)主委員會屬于享有獨(dú)立的訴訟主體資格的非法人組織。還有的人認(rèn)為，它既不是獨(dú)立法人，也不享有《民事訴訟法》中“其他組織”的獨(dú)立訴訟主體資格。
２、有些小區(qū)還沒有自己的業(yè)主委員會
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第１１條明確規(guī)定：“業(yè)主大會履行下列職責(zé)：選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。”第１０條規(guī)定：“業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起３０日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。”由于《物業(yè)管理?xiàng)l例》沒有規(guī)定其不成立或不備案的法律后果，從而造成了某些地區(qū)業(yè)主委員會數(shù)量較少的狀況。
３、缺乏對業(yè)主委員會超越代理權(quán)、濫用職權(quán)行為的有效制約
《物業(yè)管理?xiàng)l例》雖然對業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了規(guī)定，但由于條款過于抽象，缺乏明確性和可操作性。此外，沒有規(guī)定業(yè)主委員會超越大會授權(quán)范圍所為民事法律行為的法律效力及其對此應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。這樣就無法避免地出現(xiàn)業(yè)主委員會超越代理權(quán)，甚至濫用職權(quán)，損害全體業(yè)主利益的情況。
（二）完善業(yè)主委員會制度的建議
１、明確業(yè)主委員會的法律地位
如前所述，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，設(shè)立業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向政府房地產(chǎn)行政主管部門備案，不是按照《社團(tuán)法人登記管理辦法》的規(guī)定在民政部門辦理登記，因此，業(yè)主委員會不屬于社團(tuán)法人。
２、規(guī)范業(yè)主委員會的管理
確立業(yè)主委員會聘任制，業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會聘任，并由業(yè)主大會向其頒發(fā)寫明代理權(quán)范圍的授權(quán)書。它的委員可以是業(yè)主，也可以是其他人。確定的聘期。聘期不能過長，也不能過短。
３、業(yè)主大會和業(yè)主享有更廣泛的監(jiān)督權(quán)
盡快出臺實(shí)施細(xì)則，增強(qiáng)可操作性。為了減少此類糾紛的發(fā)生，有必要對業(yè)主委員會職責(zé)做出更詳細(xì)的規(guī)定。確立業(yè)主委員會定期報(bào)告制度，使其接受全體業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主委員會的委員也應(yīng)該向全體業(yè)主盡管理人的責(zé)任。若業(yè)主大會發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會超越代理權(quán)的范圍行事，或者為任何損害全體業(yè)主利益的行為時，可以隨時解聘業(yè)主委員會委員，拒絕承認(rèn)其行為對全體業(yè)主的法律效力，并保留損害賠償?shù)恼埱髾?quán)。
物業(yè)管理案件對于人民法院而言還屬于新類型案件，盡快立法進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為，從而有效地保護(hù)業(yè)主、物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)的健康發(fā)展，是法律工作者急待研究的課題。
（作者周全，系沈陽市沈河區(qū)人民法院民三庭庭長）
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