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房地產開發 |
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| 關于物業管理糾紛若干法律問題探討 |
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出處：法律顧問網·涉外dl735.cn
時間：2009/9/21 14:08:00 |
物業管理在我國出現雖有20多年 ，隨著房地產事業的發展，物業管理的現狀卻日益成為公眾批評和責難的焦點 ，涉及物業管理方面的糾紛和訴訟呈不斷增多的趨勢。由于有關物業管理的法律不健全，加之理論上對物業管理缺乏系統深入的研究，導致審判人員對物業管理法律性質認識不清，分歧頗多，適用法律不一，在一定程度上影響了此類案件審判的公正和高效。為廓清認識，縮小分歧，規范審判，本文擬對物業管理的主體、物業管理的法律性質以及有關物業管理糾紛的處理進行探討，以求教于同仁。
一、物業管理的主體
任何社會實踐，無非是社會主體的實踐，明確其主體，是認識社會實踐的關鍵。從法律的視角出發，只有明確受法律調整的社會關系中的主體，才可能正確理解和確定其權利和義務的內容。物業管理作為一種社會實踐，同樣有明確其主體的必要。
業主作為物業所有權人，享有對其物業的占有、使用、收益和處分的四項權能，是對自己物業進行管理的法定主體。就法律理論而言，物業管理公司并不當然具有物業管理的權利，只有與業主通過簽訂契約獲得業主的授權才能進行物業管理。然而在實踐中，人們往往將物業管理公司作為物業管理的主體。產生這種錯誤認識的原因在于： 一、業主對自身權利認識不清，缺乏物業管理的主體意識；二是有關立法強制規定業主必須委托一個物業管理企業實施物業管理，使物業公司對業主的物業有法定的管理權。如建設部《城市新建住宅小區管理辦法》、《廣州市新建住宅小區物業管理辦法》、《天津市住宅小區物業管理暫行辦法》、《北京市居住小區物業管理辦法》等立法文件對業主委托物業公司進行管理均作了強制規定。國務院公布的《物業管理條例（草案）》第37條規定“一個物業管理區域的業主大會，應當委托一個物業管理企業實施物業管理”，仍是這種主體地位倒置認識在立法中的反映，應當予以糾正。2003年6月19日公布的《物業管理條例》則基本體現了業主在物業管理中的主體地位，沒有對業主委托物業管理企業實施物業管理進行強制規定，說明我國立法對業主的主體地位已有正確的認識。
就小規模建筑物來說，由于業主人數少，往往通過平等協商，及時溝通，相互諒解便可有效解決物業管理問題。然而，對包含大規模建筑群的物業小區來說，業主人數眾多，相互協商，溝通的機會極少，而且難以統一各業主的意見。“因而，為維護建筑物各部分應有之機能，解決彼此間紛爭，進而維護共同生活秩序，協調彼此之間共同利益，乃需要一超越個人之團體組織，以借該團體組織力量，妥訂管理規約，設置管理機構，處理共同事務。” 以何種方式設立管理團體，則成為物業管理必須解決的問題。
設立物業管理團體，一要充分反映業主的意思表示，體現業主物業管理的主體地位，實現業主的合法權益，故物業管理團體必須給予業主意思表示的機會，并按業主的意愿進行管理；二是由于物業管理是一項持續性、日常性的工作，不可能事事均由各業主集會決定，故物業管理團體須設定執行機關，以便處理物業管理的日常工作。
業主、業主大會和業主委員會之間的關系，類似于股份有限公司的內部治理結構。業主類似于公司股東，業主大會類似公司的股東大會，而業主委員會則類似于公司的董事會。
（一）業主的權利和義務
業主作為物業管理的主體，享有以下權利：
1、表決權。業主有權參加業主大會，并對大會討論的事項享有投票表決權。
2、參與制定業主公約權。業主公約作為業主的自治規范，業主自然具有參與制定權。
3、選舉權和被選舉權。業主有選舉業主委員會成員的權利，也有被選舉為業主委員會成員的權利。
4、監督權。業主有權監督業主委員會執行業主大會決議的權利，并根據業主委員會成員執行職務的情況，有權要求改選或罷免業主委員會成員；有權監督物業經費的使用情況。
5、請求權。包括（1）請求召開業主大會的權利，該項權利的行使一般要有一定比例（《物業管理條例》規定為20%）的業主提議才為有效；（2）請求收取共有部分應得的收益；（3）請求停止違反業主共同利益的行為。
業主在享有上述權利的同時，承擔以下義務：
1、執行業主大會作出的決定；
2、遵守業主公約，遵守物業管理區域共有部分的使用、公共秩序和公共環境的維護等方面的制度；
3、接受業主委員會的管理；
4、繳納有關物業費用。
（二）業主大會職責以及其議事方式
業主大會由物業管理區域的全體業主組成，是物業管理的最高權力機關，業主通過業主大會參與物業管理，依法維護自身的合法權利。在各國立法上均有成立業主大會的強制規定，我國地方立法也有類似的規定。如《江西省城市居住小區物業管理條例》第13條規定：“公有住宅出售建筑面積達到30%以上或者新建商品住宅出售建筑面積達到50%以上的居住小區”應召開業主大會；《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》第9條規定：“住宅區已交付使用且入住率達50%以上時，區住宅管理部門應會同開發建設單位及時召集第一次業主大會”，其他的立法如《海南經濟特區城鎮住宅區物業管理規定》、《北京市居住小區物業管理辦法》都規定在居住小區交付使用且入住率達到50%的以上時應召開業主大會。《物業管理條例》第10條對業主大會的成立沒有作出硬性規定，對業主大會成立的條件、是否成立業主大會以及業主大會成立的時間賦予了業主充分的自主決定權。筆者認為，成立業主大會的前提必須存在兩個以上業主，至于何種情況下召開業主大會，可在入住率達50%以上（首次業主大會有超過半數以上投票權的業主參加，可反映物業區業主的意愿，也可依法履行職責），但該規定應作提倡性而不是強制性規定，以尊重業主的自主權。前述《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》第9條同時規定：“但經已入住業主中持有過半數以上投票權的業主決定，可以推遲召開業主大會，”這樣規定較為合理。
業主大會作為物業管理的權力機關，應對物業管理有關重大事項作出決定，其主要職責如下：
1、制定、修訂業主公約；
2、選舉、罷免業主委員會成員；
3、確定物業管理費用分擔比例；
4、決定物業管理方式以及選定物業管理公司；
5、聽取和審議物業管理工作報告。
業主大會的議事方式一般采用多數決定的方式，較少采用一致決定的方法。一致決定方法雖可反映全體業主的意志，但在實際操作上非常困難，只要有一個業主反對，所議事項即無法形成決議，反而影響業主大會的議事效率。多數決定的方法又可以分為特別多數與普通多數兩種。一般來說，對業主公約的制定和修改，確定物業管理費用分擔比例，決定物業管理方式以及選定物業管理公司與業主利益密切相關，應采用特別多數決定；對其他事項可采用普通多數決定。
需要指出的是，多數決定的方式盡管是公認的民主議事方式，但也難以避免多數壓迫少數而損害個別業主合法權益的情況。為彌補其不足，法律應為對業主大會決定持異議的少數業主設立救濟，允許業主對業主大會決定的合法性問題向法院提出訴訟，由法院審查判斷。如決定合法，則駁回訴訟請求；如決定有違反法律禁止性規定、有損社會公共利益、有悖社會公序良俗內容的，應宣告有關內容無效；如決定有關內容損害少數業主合法權益的，應判令業主大會予以修改。
（三）業主委員會的組成及其職責
業主委員會的選任，在各國立法中，一般均依業主公約規定的選任方法，由業主大會進行選任。只有在特殊情況下，才由業主申請法院指定。如意大利民法第1129條規定，“當分層住宅所有人（業主——筆者注）超過4人時，分層住宅所有人會議得指派一管理人，若分層住宅所有人不為此選任時，得由一個或數個分層住宅所有人申請法院指定。” 筆者認為，選任業主委員會成員，是業主行使物業管理的一項重要權利，應當貫徹自治原則，通過召開業主大會以普通多數的方式進行決定。由于法院對何人能否勝任業主委員會成員并不熟悉，故不宜規定由法院指定業主委員會成員。
對業主委員會成員的解任，各國立法有兩種不同規定，一是實行任期制，如德國住宅所有權法第20條規定管理者任期為5年，意大利民法第1129條規定管理者之任期為1年；二是實行業主大會決定制。如日本區分所有權法第25條規定：區分所有權人在規約無約定時，得依集會決議選任或解任管理人；瑞士民法第712條第18項規定，區分所有權人會議得隨時依其決議解任管理人。 《物業管理條例》沒有對業主委員會的任職期限作出規定，屬實行業主大會決定制。比較這兩種立法例，可以說各有利弊。實行任期制有利于業主委員會的組織穩定，并使業主委員會成員對自身職務的履行有相當的計劃與安排，但在某種程度上又易導致業主委員會成員在任期內懈怠職責，甚至侵害業主利益的現象；而實行業主大會決定制，可強化業主的監督作用，對不勝任職務的成員隨時予以罷免，以充分保障業主的利益，但又易導致業主委員會成員變動頻繁，不利于物業管理工作的開展。筆者以為，在對業主委員會成員的解任問題上，可兼采上述兩種立法例的優點，原則上業主委員會實行短期任期制，宜為2年 ，期滿是否續任，由業主大會決定。同時，對業主委員會成員具有不正當履行職責、侵害業主利益不當行為以及年老、病弱、長期外出等不適于任職的情況，予以明確規定，如業主委員會成員具有上述情形的，業主可提議召開臨時業主大會對其罷免，如業主大會不召開或拒絕罷免的，可由業主向法院提起訴訟，由法院依法審查并作出決定。
業主委員會作為業主大會的常設機關，其職責主要包括以下內容：
1、定期或應業主提議召開和主持業主大會；
2、執行業主大會的決議；
3、聽取業主的意見和建議；
4、監督業主遵守業主公約；
5、向業主大會報告物業管理的實施情況；
6、代表全體業主與業主大會選定的物業管理公司簽訂合同，并協助和監督合同的履行；
7、代表全體業主提起訴訟或應訴；
8、業主大會賦予的其他職責。
業主委員會前5項職責是處理與業主、業主大會關系的職責，而第6、7項職責則是代表全體業主對外發生法律關系而履行的職責。那么，業主委員會的法律地位如何，則是其對外發生法律關系的主體資格問題。對于這一問題，各國立法和實踐并不統一，有的規定為不具有法人人格的團體（如德國住宅所有權法），有的規定為具有法人人格的團體（如法國住宅分層所有權法），有的在法律上不承認其有法人資格，但有關物業管理的判例承認其具有訴訟主體資格（如美國）。在我國地方立法中，一般規定業主委員會是代表全體業主對物業實施自治管理的組織，不要求具有法人資格。但也有要求具有法人資格的立法規定，如《中山市城鎮住宅小區管理試行辦法》第12條規定：“管委會（即業主委員會，筆者注）必須經市社團登記管理部門依法核準登記，并取得社團法人資格，方可進行管理活動。”筆者認為，業主委員會作為業主物業管理自治團體，其職責內容更集中于協調業主之間的關系，對外發生法律關系的概率較少，沒有設立法人資格的必要。而且由于其成員變動頻繁，設立法人資格反有諸多不便。但同時其在物業管理活動中，又有與外發生關系的可能，可將其視為民訴法第49條規定的其他組織，賦予其訴訟主體資格。對其設立管理，應向社團管理部門即民政部門進行申報登記，同時向房地產行政管理部門備案。
二、物業管理的法律性質
物業管理依其管理方式分類，可分為自主管理和第三人管理。自主管理，是業主自行執行管理業務或組成管理團體（業主委員會）執行管理業務。自主管理又分為直接管理與管理團體管理。在業主人數較少時，由業主直接管理，業主對日常管理事務相互協商，共同決定，并以相互分擔的方式予以執行。在業主人數眾多時，便召開業主大會，對日常管理事務的重要事項作出決議，并選舉出業主委員會，由業主委員會作為管理團體執行業主大會的決議，實施日常物業管理。第三人管理，是指業主通過合同的方式授權業主以外的第三人對物業進行管理。授權第三人管理，既可以將全部管理事務交由一人管理，也可以將管理事務分類交由多人管理。在這種管理方式之下，業主與物業管理事務基本分離，由業主委員會監督第三人履行合同即可。
業主對自己的物業進行管理，其實質是業主行使所有權的表現。在實行物業直接管理的情況下，業主之間的權利義務關系相應較為簡單，由民法有關所有權和共有權規定便足以調整。。在實行管理團體的情況下，由于業主人數眾多，其權利義務關系由民法有關所有權和共有權的規定調整雖在理論上并無不當，但在實踐中難以踐行。由此，理論界引入建筑物區分所有人成員權予以調整。所謂建筑物區分所有人（即業主）成員權，指建筑物區分所有權人基于建筑物的物理構造，權利歸屬及使用上不可分離的共同關系而產生，并作為建筑物管理團體組織成員而享有的權利和義務。其權利義務關系，如第一部分所述，不再重復。
授權第三人管理是通過合同約定完成的，那么物業管理合同的法律性質是什么呢？目前理論界和實踐有以下分歧：
1、委托合同。其理由是委托合同最根本特征是以處理委托人事務為目的的合同，而物業管理合同正是因業主受時間、精力限制而將管理事務委托給物業管理公司處理的合同。如陳華彬先生認為：“此時區分所有人（即業主，筆者注）與管理人是一種委任關系，且相互之間通常有委托契約的存在”。 我國絕大多數的地方立法采納了這種觀點。
2、服務合同。該觀點直接反映在最高人民法院《民事案件案由的規定（試行）》的司法解釋中。該解釋將物業管理糾紛的案由列在第一部分第三十八類服務合同糾紛第（11）項中，表明物業管理合同屬于服務合同的一種。《物業管理條例》也采納服務合同的觀點。該條例第2條規定：“本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。”
3、信托合同。有論者提出，委托合同的基本特征是受托人須以委托人的名義并在委托權限范圍內從事活動，而物業管理公司是以自己名義從事民事活動，并可依管理規約對業主的行為進行管理，因此所有權人與物業管理公司之間的關系屬信托關系而非委托關系。
4、承包管理合同。有的立法將物業管理公司定性為承包管理合同，如《沈陽市住宅小區管理辦法》第13條規定：“開展住宅小區管理業務的物業管理企業，必須與小區管委會簽訂承包管理合同。承包管理合同應報市、區房產管理部門備案。”
筆者認為，物業管理合同認定為信托合同更為恰當，理由如下：
1、物業管理合同符合信托合同的特征。我國信托法規定：“本法所稱信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，進行管理或者處分的行為。”其主要特征是：一是合同是基于受托人相互信任而成立；二是委托人移轉財產權于受托人；三是受托人以自己的名義實施管理或處分行為并自行承擔法律責任；四是存在特定的受益人或者特定目的。在物業管理合同中，首先，業主往往是基于對物業管理公司管理能力和水平的信任與其簽訂合同，而且合同內容也是要求物業管理公司以其專業化水平進行物業管理；其次，物業管理公司實際占業主財產權，在物業管理過程中，業主與其財產權基本分離，單個業主不能以其享有物業共有權排斥物業管理公司對其的管理；再次，物業管理公司是以自己的名義而不是以業主的名義進行管理，并承擔物業管理過程中的法律責任；第四點，物業管理合同存在特定的受益人即通過對物業的管理和維護，以實現全體業主的共同利益。從以上四點對比，可以認定物業管理合同屬信托合同。
2、認定物業管理合同屬委托合同、服務合同和承包管理合同的觀點均存在一定的缺陷。⑴委托合同與信托合同最主要的區別在于，委托合同中的受托人只能以委托人而不能以自己的名義對外進行活動，由此產生的法律責任由委托人承擔，而且轉委托應受委托人的嚴格約束。但在物業管理中，物業管理公司是以自己的名義進行管理，并自主決定聘用他人對物業進行維修、保護，這點顯然是委托合同所不能涵蓋的。⑵服務合同是指一方以其技術、知識、勞務等為他人提供服務的合同，從廣義上說，物業管理合同可以歸入服務合同，但服務合同的范圍很廣，只能反映了服務合同的共性特征，并不能準確反映物業管理合同中業主移轉財產權、業主與其財產權分離的特點。此外，按照合同法的規定，在法律對有關合同已有規定的情況下，應依照法律的規定確定合同的性質。我國信托法已對信托合同作了規定，而服務合同并不是法律定型化合同，既然物業管理合同符合信托法規定的信托合同特征，便應依信托法的規定確定其性質，以更恰當地規范合同當事人的權利義務。⑶至于將物業管理合同定性為承包管理合同，顯然不當。雖然物業管理合同與承包管理合同均由一方占有另一方的財產，但承包管理合同中發包方往往要收取承包方的承包金，以作承包方占有對方財產的對價，而物業管理合同是由業主支付管理費用，兩者的區別十分明顯。
三、物業管理糾紛的處理原則
有關物業管理糾紛在實踐中表現形式多樣，既有業主與物業管理公司之間的糾紛，也有業主或物業管理公司與開發商之間的糾紛，還有業主與業主之間或業主、物業管理公司與他人之間的糾紛。這些糾紛往往涉及到多方面的法律關系，適用法律比較復雜。因此在審理有關物業管理糾紛時，應把握以下三個原則：
一是準確界定糾紛涉及的法律關系。有關物業管理糾紛涉及到的法律關系既有合同關系，如業主與物業管理公司就物業管理合同的履行發生爭議；也有侵權關系，如物業管理公司擅自出租經營業主物業引發的糾紛；還涉及業主成員權關系，如業主就承擔物業管理費用比例、選任解任業主委員會成員而發生的糾紛。只有準確界定其法律關系，才能合理確定當事人的權利義務和法律責任；
二是尊重當事人的合意。在審理涉及物業管理合同、業主成員權的糾紛時，應充分尊重當事人的意思表示，在裁判中充分體現意思自治原則，根據當事人的合意即物業管理合同、業主公約的內容確定當事人的權利義務。只有在物業管理合同和業主公約無效、約定不明或沒有約定的情況下，才依法律之規定確定當事人的權利義務；
三是適用法律注重原則性與靈活性相結合。在適用法律時，法律有具體規定的，應適用法律的具體規定；法律規定不明的，應根據法律規定的原則理解法律規定的精神，準確界定法律規定的含義；法律沒有規定的，可適用與法律、法規不抵觸的地方法規、規章或其他規定；如確無具體的規定可適用時，應根據公平合理的原則平衡當事人的利益，適用法律的原則規定。
四、常見物業管理糾紛的處理
（一）業主大會解除前期物業管理合同糾紛的處理
前期物業管理合同的形成，一般有兩種方式：一是在物業出售前由開發商與物業管理公司簽訂；二是由于開發商與前期物業管理公司的密切關系，在簽訂物業買賣合同時，開發商同時要求買受人與其指定的物業管理公司簽訂格式物業管理合同，有的還約定了物業管理的期限。在業主大會成立后，如業主大會決定解除前期物業管理合同而另行選任其他物業管理公司簽訂合同，往往導致業主與前期物業管理公司，前期物業管理公司與后任物業管理公司之間發生糾紛。
對以第一種方式形成的前期物業管理合同，根據合同相對性的原則，前期物業管理合同只在開發商與前期物業管理公司之間發生法律效力，并不能約束兩者之外的第三人。且前期物業管理公司行使物業管理的前提是該物業屬開發商所有，在開發商已經將物業所有權轉移買受人后，開發商已喪失對物業的占有、使用、收益和處分的權能，故前期物業管理合同當然解除。在這種情況下，前期物業管理公司應當移交物業管理事務，否則業主委員會可提起侵權之訴，要求其退出物業區并移交有關物業資料的設施，如造成損失，還應承擔賠償責任。
對以第二種方式形成的前期物業管理合同，可分以下幾種情況處理：1、前期物業管理合同期限屆滿的，符合合同權利義務終止的法定條件，前期物業管理公司應當移交物業管理事務；2、前期物業管理合同期限未屆滿，但前期物業管理公司在物業管理中不履行約定管理職責或管理物業存在重大過失，依照信托法第23條之規定，業主可以解除合同，如前期物業管理公司不同意解除的，則業主委員會可提起訴訟要求解除；3、前期物業管理公司不具有信托法第23條規定的情形，也不具有違約的情況，但業主大會對前期物業管理公司管理不滿意。此時，由于信托設立的前提（即委托人出于對受托人的信任）已不存在，應當解除合同。解除合同，應當在確定后任物業管理公司行使物業管理前合理期限內通知前期物業管理公司。在這種情況下，前期物業管理公司往往會依合同法第108條之規定要求業主承擔違約責任，或支付違約金，或賠償可得利益損失。對該項請求是否應予支持，又可區分為以下情況：（1）如有明文規定業主委員會可以解除合同的，應適用該規定判決駁回訴訟請求。如《北京市居住小區物業管理辦法》第8條第3款規定物業管理委員會（即業主委員會）成立后，由其決定前期物業管理企業的續聘或解聘。作為從事物業管理的專業公司，應當熟悉當地有關物業管理規定，在明知合同可能被后成立的業主委員會解除的情況下，仍簽訂有履行期限的物業管理合同，應視為物業管理公司具有過錯，并由其自負責任；（2）在沒有業主委員會可以解除前期物業管理合同的規定情況下，應支持前期物業管理公司的請求，但在判令業主承擔責任時，應充分考慮簽訂前期物業管理合同時業主地位的實際弱化、意思自由的受限以及格式條款的合理程度，以平衡雙方當事人的利益。
（二）業主拒交物業管理費糾紛的處理
業主拒交物業管理費，可以說是如今物業管理中的一種較為普遍的現象，物業管理公司由此與業主發生糾紛時常發生，使物業管理公司疲于收費，甚至導致一部分物業管理公司收不抵支，正常經營難以為繼，影響了物業管理質量，從這種狀況又在一定程度上強化了業主拒付費用的心理，因而形成一種惡性循環。
按照約定交納物業管理費是業主應承擔的一項基本合同義務，業主不按合同約定交納物業管理費的，依法應承擔相應的違約責任。但實踐中此類糾紛發生的原因十分復雜，因而應根據糾紛的實際情況作出如下處理：
1、如屬業主無理拒付的，應判令業主按照合同約定交納物業管理費，并承擔延期履行的法律責任；
2、如屬物業管理公司管理不符合約定致使業主拒付的，則物業管理公司違約在先，業主拒付是行使先履行抗辯權的行為，不承擔違約責任，可根據物業管理公司的管理狀況，或判決駁回物業管理公司的訴訟請求，或適當減少業主的應交費用。但有關物業維護、改良的實際支出不在此限；
3、如屬公共費用分攤不合理，則業主在承擔付費責任后，或提議召開業主大會重新確定物業管理費用的分攤比例，或提起訴訟要求業主大會改變有關決定；
4、如屬物業管理公司擅自提高收費標準，擴大收費范圍，未經業主許可自行增加的服務項目，對收費不合理部分予以駁回；
5、如物業使用人以其不是業主為由拒付的，由于使用人事實上因物業管理而受益，可根據公平合理、誠實信用原則，判決物業使用人交納費用并承擔延期履行的法律責任，業主承擔連帶清償責任；
6、如物業管理公司采取停電、停水、停氣等手段催繳物業管理費用，業主就此而遭受損失提起反訴的，可以合并審理，業主承擔拒付物業管理費用的法律責任，物業管理公司承擔賠償業主損失的法律責任。
（三）業主私自搭建糾紛的處理
在物業區，有的業主為了自己生活上的便利，在物業共用部位搭建雨蓬、養鴿棚、觀景臺，或在公用部位設置雜物架等，既妨害物業管理公司的正常管理，也侵害了其他業主的利益，物業管理公司往往要求業主拆除，雙方由此發生糾紛。對這類糾紛的處理，應明確以下兩點：
1、物業管理公司有要求業主拆除私自搭建設施的權利和義務。物業管理公司對物業毀損或不當使用行為管理的權利，源自其與業主委員會簽訂的物業管理合同。根據合同的性質，物業管理公司的管理是為了委托人（全體業主）的整體利益，而不是為個別業主的利益。物業管理公司對個別業主損害業主整體利益的行為，有依合同約定和業主公約的規定進行管理的權利，并負有管理的義務。實踐中，有些業主以物業管理公司沒有管理權利為由提出的抗辯，與信托法的規定不符，不予以采納。
2、物業管理公司對業主拒不拆除的，可依法行使請求權。物業管理對業主私自搭建的，應通知業主在合理期限內自行拆除；對業主在合理期限內未予拆除，如違反有關行政規定的則向有關行政機關申請拆除；如違反業主公約規定的，則可向法院提出訴訟，要求判令業主拆除，恢復原狀。如物業管理公司強行拆除，由此給業主造成不必要的損失，物業管理公司應當承擔相應的民事責任。
（四）物業管理公司擅自使用物業共用設施糾紛的處理
在實踐中，有些物業管理公司擅自將物業共用設施自營或出租給他人經營，往往與業主由此發生糾紛。根據信托法的規定，作為受托人的物業管理公司，必須恪盡職守，履行誠實、信用、謹慎、有效管理的義務，不得利用信托財產為自己謀取利益。《城市異產毗連房屋管理辦法》第7條規定，異產毗連房屋所有人以外的人如需使用異產毗連房屋共用部位時，應取得各所有人一致同意，并簽定書面協議。因此，對物業管理公司擅自將物業共用設施自營或出租給他人經營的，業主委員會有權要求物業管理公司恢復原狀，并將所得利益交付給業主委員會；對物業共用設施造成損害的，物業管理公司還應承擔賠償損失的責任。當然，在認定物業管理公司是否擅自使用物業共用設施時，應將物業管理公司對某些設施如車庫、店面擁有所有權的情況區別開來。
（五）物業共用設施致人損害糾紛的處理
由于物業共用設施的瑕疵，致他人損害而在確定法律責任承擔主體方面引起糾紛也見于日常實踐。如何處理，值得探討。
1、在業主實行自主管理的情況下，由全體業主共同承擔賠償責任；成立業主委員會的，由業主委員會參加訴訟并承擔賠償責任。業主或業主委員會承擔責任后，物業共用設施瑕疵系開發商交付物業質量不合格，且未超過合同法第158條規定的標的物質量異議期限或質量保證期的，可向開發商主張違約責任。
2、在由物業管理公司管理的情況下，因業主已將物業共用設施的占有、管理權能依合同轉移至物業管理公司，且業主不能干預物業管理公司的管理事務，根據信托法第37條第2款“受托人違背管理職責或者處理信托事務不當對第三人所負債務或者自己所受到的損失，以其固有財產承擔”的規定，應將物業管理公司列為當事人。如查明物業管理公司具有違背管理職責或者處理信托事務不當由此導致物業共用設施致他人損害的，應由物業管理公司以財產管理人身份承擔責任，業主不承擔責任；如物業管理公司不具有上述情形，則由業主以所有人的身份承擔責任。開發商依法應承擔責任的，則由物業管理公司或業主向其行使請求權。
（六）因發生業主財物失竊或業主被侵害的刑事案件而引發糾紛的處理
在物業區內因發生業主財物失竊或業主被侵害的刑事案件而引發的業主向物業管理公司索賠的糾紛，也屢見于審判實踐中。業主提出索賠的理由是其繳納的物業管理費中包含了保安費用，發生刑事案件是物業管理公司未盡到治安保衛的合同義務，因而應對業主的損失承擔違約損害賠償責任。
根據信托法第37條第2款之規定，物業管理公司作為受托人，違反管理職責或處理信托事務不當對第三人所負債務，應當承擔賠償責任，這點是無爭議的。但糾紛的焦點在于如何理解和確定物業管理合同中所約定的治安管理義務范圍。一般而言，物業管理公司中的治安管理義務，只是對損毀、不當使用物業共用設施以及妨害業主生活行為等有關物業區公共秩序和公共安全的管理，只能起到一般防范的作用，不負有對業主財產和人身承擔特別保護的義務，不可能要求物業管理公司保證物業區內不發生刑事案件。因此，物業管理公司不應承擔違約賠償責任，業主所遭受損失應由實施加害行為人承擔。但這僅就一般情況而言，下列情況例外：1、物業管理公司與業主之間就特定財產形成了財產保管合同關系，則物業管理公司應依保管合同的約定承擔違約責任；2、物業管理公司違反物業管理合同有關安全防范特別約定如保安人員違反職責未查驗出入證件，致使犯罪人無證出入物業區實施犯罪，則物業管理公司應承擔一定的賠償責任。作者:劉景義 周 輝
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