房地產產權登記的風險及防范
來源：萍鄉市房屋產權監理辦公室 作者：柳群 黃昌夫 中國加入世貿組織后，面臨最大挑戰的是政府，因為入世意味著政府行政行為要受ＷＴＯ規則的規范和約束。行政行為的依法和規范化已經迫在眉睫了。房地產產權登記管理作為市、縣人民政府房地產行政主管部門的一項法定行政職責，也必須適應這一大的總體形勢。登記機關必須轉換職能角色，工作人員必須轉變固有的觀念，徹底改變過去的衙門式管理為依法主動服務，強化規劃意識、服務意識和責任意識，增強辦證管理的科學性和透明度，將自己的辦證行為置于民眾的監督之下，該作為的必須作為并按法定程序去作為，法律沒有規定的堅決不胡作非為。轉換產權管理行政角色既是ＷＴＯ規則的需要，也是依會行政的要求，當然更是代表人民利益的政府部門的本來角色回位。
產權登記管理是權力，同時又是責任。因為權力即責任、權力與責任對等是現代行政法治的基本原則和理念。我國現行的產權登記制度具有很明顯的先進性，但要求對產權的實質進行審查，登記機關承擔的責任過重。我們現在一些帶有隨意性的登記管理行為將帶給今后工作的被動，甚至要在將來付出較大的代價，所以我們有必要引起足夠的重視。如果說有地區性的違法行為的話，大家或許非常驚訝，或認為不可信。其實這不是危言聳聽，請問沒有取得業務合格資格的人從事登記管理工作是不是違法？回答是肯定的，登記管理行為主體不合法；建設部令第對號第三十條及相關規定明確要求，從事房屋權屬登記的工作人員必須經過業務培訓，持證上崗。這個“證”應該是建設部統一印制的產權產籍管理人員業務培訓合格證，個別地方就還沒有組織這種業務培訓。
產權登記管理的雷區不少，而且爆發的時間遠近不一。我們應該對自己現在的行為負責，防患于未然。現按產權登記管理行為生效要素，將不當登記管理行為的情形粗略地列舉一下，自己給自己提個醒，以利規避風險：
一、登記管理行為主體方面
１、跨地域登記管理。如在市、縣邊緣地區，甲市登記機關對乙市房屋登記管理；也有登記機關對有些行政單位垂直管理范圍內房屋所在地跨地區的一并登記。
２、跨行業登記管理的。如極少數單位以內部管理代替政府登記管理，物業單位以合同形式管理代替政府登記管理；其他非市、縣人民政府房地產行政主管部門登記管理的。
３、登記管理工作人員末經業務培訓，無證上崗的。無證就不能代表登記機關從事登記工作，上崗就是非法。以上是產權管理行為主體資格不合格的情形。
二、登記管理行為內容方面
１、證件不齊全，確權證據鏈脫節。
２、證件虛假。如偽證件的，有僅提交復印件而未經與原件校驗的，有出證單位失誤以致與事實不相符的。
３、證件無效。如證件經涂改的（包括合同涂改經單方認可的）證件失去時間放力的；證件尚未發生效力的（法院初審裁判后上訴的一審裁判書屬此類），產權代理人違背產權人意志的登記申報證件；違反法定優先原則的產權轉移證件（如遺囑繼承優先于法定繼承。侵犯優先購買權的買賣合同屬于此類）；其他違反道德規范、損害社會公共利益、擾亂社會經濟秩序的證件；法律法規禁止的其他情形。
４、登記行為本身無效。如給擔保法禁止的財產設定抵押權；核驗不清、馬虎審理造成錯誤的。
５、權證制作不規范。填制不清楚，乃至誤制、重制。
６、收費違反標準，隨意多收或少收。
７、產權審核自由裁量權行使過程中的其他不當行為。
三、登記管理程序方面：
房地產產權登記的風險及防范
來源：萍鄉市房屋產權監理辦公室 作者：柳群 黃昌夫 日期：07-03-04 中國加入世貿組織后，面臨最大挑戰的是政府，因為入世意味著政府行政行為要受ＷＴＯ規則的規范和約束。行政行為的依法和規范化已經迫在眉睫了。房地產產權登記管理作為市、縣人民政府房地產行政主管部門的一項法定行政職責，也必須適應這一大的總體形勢。登記機關必須轉換職能角色，工作人員必須轉變固有的觀念，徹底改變過去的衙門式管理為依法主動服務，強化規劃意識、服務意識和責任意識，增強辦證管理的科學性和透明度，將自己的辦證行為置于民眾的監督之下，該作為的必須作為并按法定程序去作為，法律沒有規定的堅決不胡作非為。轉換產權管理行政角色既是ＷＴＯ規則的需要，也是依會行政的要求，當然更是代表人民利益的政府部門的本來角色回位。
產權登記管理是權力，同時又是責任。因為權力即責任、權力與責任對等是現代行政法治的基本原則和理念。我國現行的產權登記制度具有很明顯的先進性，但要求對產權的實質進行審查，登記機關承擔的責任過重。我們現在一些帶有隨意性的登記管理行為將帶給今后工作的被動，甚至要在將來付出較大的代價，所以我們有必要引起足夠的重視。如果說有地區性的違法行為的話，大家或許非常驚訝，或認為不可信。其實這不是危言聳聽，請問沒有取得業務合格資格的人從事登記管理工作是不是違法？回答是肯定的，登記管理行為主體不合法；建設部令第對號第三十條及相關規定明確要求，從事房屋權屬登記的工作人員必須經過業務培訓，持證上崗。這個“證”應該是建設部統一印制的產權產籍管理人員業務培訓合格證，個別地方就還沒有組織這種業務培訓。
產權登記管理的雷區不少，而且爆發的時間遠近不一。我們應該對自己現在的行為負責，防患于未然。現按產權登記管理行為生效要素，將不當登記管理行為的情形粗略地列舉一下，自己給自己提個醒，以利規避風險：
一、登記管理行為主體方面
１、跨地域登記管理。如在市、縣邊緣地區，甲市登記機關對乙市房屋登記管理；也有登記機關對有些行政單位垂直管理范圍內房屋所在地跨地區的一并登記。
２、跨行業登記管理的。如極少數單位以內部管理代替政府登記管理，物業單位以合同形式管理代替政府登記管理；其他非市、縣人民政府房地產行政主管部門登記管理的。
３、登記管理工作人員末經業務培訓，無證上崗的。無證就不能代表登記機關從事登記工作，上崗就是非法。以上是產權管理行為主體資格不合格的情形。
二、登記管理行為內容方面
１、證件不齊全，確權證據鏈脫節。
２、證件虛假。如偽證件的，有僅提交復印件而未經與原件校驗的，有出證單位失誤以致與事實不相符的。
３、證件無效。如證件經涂改的（包括合同涂改經單方認可的）證件失去時間放力的；證件尚未發生效力的（法院初審裁判后上訴的一審裁判書屬此類），產權代理人違背產權人意志的登記申報證件；違反法定優先原則的產權轉移證件（如遺囑繼承優先于法定繼承。侵犯優先購買權的買賣合同屬于此類）；其他違反道德規范、損害社會公共利益、擾亂社會經濟秩序的證件；法律法規禁止的其他情形。
４、登記行為本身無效。如給擔保法禁止的財產設定抵押權；核驗不清、馬虎審理造成錯誤的。
５、權證制作不規范。填制不清楚，乃至誤制、重制。
６、收費違反標準，隨意多收或少收。
７、產權審核自由裁量權行使過程中的其他不當行為。
三、登記管理程序方面：
１、不按受理、初審、復審、審批、制證、收費發證、歸檔的程序和先后順序審核操作的。
２、必要公告而不公告，減少了操作環節的。
３、超過規定時間，無幫拖延或發非正當理由拖延的。在時間就是金錢的市場經濟環境下，延時往往給權利人造成損害，登記機關勢必承擔法律責任。
四、不作為方面
不作為即拒絕行使登記權力，放棄職責義務。這方面的情況有：
１、該受理登記而不受理收件的。
２、受理登記后該確權的不確權，非法要求申報人補件的。
３、以其他進由設置阻礙，不在規定時限期內完成核準登記的。
４、暫緩登記、不予登記情形、不告知申報人的。
風險的種類情形還可以從其它角度去分析，但大體都在上述范圍之內。這些情形在我們的工作中都不同程度地存在。有的是存在而不自知覺，更應該引起注意，努力克服。那怎樣防止這些情形的出現呢？筆者認為，可以從以下幾個方面著手：
一、加強思想政治工作、職業道德教育和業務培訓，提高審檔工作人員業務水平和責任心。
高度的責任心是從事產權登記工作人員的首要個性品質，一個人的責任心強了，他做工作就會耐心細致，工作認真，就會主動去學習鉆研業務。我們應該通過思想政治工作、職業道德教育，使每一名工作人員提高責任心，并能在工作中保持警惕，堅持原則，不為人情關系、個人私利所動。通過不定期的業務培訓，使同志們熟悉掌握好相關的法律、法規。規章和政策。建設部規定開展兩年輪訓，工作人員持證上崗，可有的地方遲遲未動，這需予以督促檢查，保證工作人員業務合格，產權管理行為主體合法。
二、堅持原則，考慮周全，嚴格、細致
審理產權案卷，必須堅持以事實為依據、以法律為準繩的基本原則，查清產權事實（主要是書證審理，部分需要實地調查、征詢異議），正確適應法律規定。對申報證件和產權實體的審查，即產權的真實性和合法性審查，是產權管理行為達到合法、公正的主要內容。產權審查要分別產權主體、申報人代理產權客體、土地與規劃的合法性、產權主體與客體的關系（權利異動），逐個審核。有的公證書也存在質量不高情況，應予正確認定。審查產權事實、適用法律時要細致、周全，做到環環相扣，證據鏈嚴密，才可以認定為產權來源清楚。
三、按程序操作，自覺接受監督制約，保障確權無誤。
程序是實體公正合法的保障。工作人員審檔，要自覺遵守規定程序，按環節和時間順序辦理，環節接受別環節的監督與完善，以保障確權質量。此外，要自覺履行時限規定。從嚴格意義來說，延時就是程序違法，違法就要承擔責任。部令第對５７號規定權屬清楚、證件齊全的３０日發證，有的地方法規規定１５日內發證，這又有個法律效力問題，單從行政訴訟的角度看，地方法規比規章的效力還要高，地方法規是審理依據，規章僅作參照。由此可見，今后哪個起草地方法規，應注意與部委規章的一致，力爭不沖突。
四、增強識假鑒偽能力，提高警惕，防止虛報瞞報。
房屋是價值量大的資產，因此產權糾紛及一些不法分子利用產權證件詐騙的事時有發生。產權登記工作人員必須學會相關的識假鑒偽知識，提高辨偽能力，包括對申報人隱瞞共有權人、其他繼承人等情形，保持警惕，防止虛報瞞報，防止確權失實。
五、強化監管，獎罰分明登記管理是登記機關的權力、職責和義務，要保障其有效實施，還必須有管理制度，有監管措施，建立剛性的責任管理機制。多數地方實行內部責任追究，對登記審核人員實行崗位輪換制，這都是好辦法。
總之，權力與責任一致。規范和約束產權登記執法活動，使登記機關、工作人員的登記審檔權力嚴格限制在規則的軌道上運行，人人都規矩出牌，那么，登記機關工作人員的責任風險也就會縮減到最微小的程度范圍之內。
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