引 言
在我國，城市房屋和農村房屋實行不同的產權登記制度。城市房屋可以依法進行登記，取得房屋產權證書，而農村房屋由于沒有統一的法律法規的規定，大都無法取得房屋產權證書。這一法律缺陷，使農村房屋與城市房屋在財產權利表現形式上存在差異，影響了農村房屋財產權能的實現，不利于農村市場經濟的發展，也不利于農村社會的穩定。因此，有必要加緊農村房屋產權登記法律制度的建設。在這里，參照城市房屋產權登記的相關法律制度，就農村房屋的法律界定及其特征、建立農村房屋產權登記法律制度的必要性以及建立農村房屋產權登記法律制度的內容作些嘗試性探討，以期建立和完善農村房屋產權登記法律制度。
一、農村房屋的法律界定及其特征
農村房屋一般是指農村集體經濟組織成員在農村集體土地上所建造的建筑物，是一種重要而普遍的財產形式。農村房屋具有以下幾個特征：一是房屋所有人一般是該農村集體經濟組織成員。二是房屋的依賴性。所有的房屋作為不動產，具有一個共性。即都依賴于土地而存在，失去土地，則成為空中樓閣，不復存在。房屋與土地是緊緊聯系在一起的。三是房屋宅基地取得的無償性、限制性。農民建造住宅所需宅基地采用限額審批制度，要求一戶一宅，宅基地不得轉讓。同時，宅基地的取得一般為無償取得。四是房屋流通的限制性。農村房屋一般只能出讓給同一農村集體經濟組織內的農民，而且應是無房戶，否則便是擅自處分農村宅基地的使用權。
二、建立農村房屋產權登記法律制度的必要性
在我國，城市房屋和農村房屋實行不同的產權登記制度。不管是在城市還是在農村，房屋產權證作為一種憑證，對房屋所有人來說都是一道法律上的“護身符”。而諸如農村房屋財產的利用、處理土地房屋權屬糾紛、辦理房屋的翻改建、法院的司法判決等，也都要以土地房產證書及其登記資料為法律憑據。因此，農村房屋產權登記發證作為私有財產管理的一種制度，對其進行確權發證已是迫在眉睫。
建立農村房屋產權登記法律制度是實行市場經濟的需要 。 隨著農村勞動力向城鎮轉移步伐加快， 舉家進城居住、務工或經商的農民日益增多，農村集體土地上農民賣私宅的情況越來越普遍。但是農民在轉讓私宅時經常遇到這樣的問題，由于我國農村房屋沒有產權證，買賣時無法辦理過戶手續，造成這些農村私宅交易存在風險，由此便導致大量農村私宅閑置甚至毀壞，致使農民的房屋財產缺乏有力保護。這種狀況已不利于農村人口的流動和農村經濟的市場化發育。為此，有關部門應盡快完善有關法律法規，通過為農民住宅辦理產權證的方式，使農村集體土地上所建私宅能夠合法、有序地買賣，以促進農村人口有序流動，推動農村經濟健康發展。
建立農村房屋產權登記法律制度是確定房屋所有權的需要。 目前，在全國范圍內，農村房屋還沒有像城市房屋那樣實行所有權登記制度，因而，農村房屋的所有權人沒有城市房屋所有權人持有的房屋產權證。農村房屋的所有權人能夠用來證明自己對房屋享有所有權的證書一般是當地區、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門頒發的宅基地使用證書。這個證書只能證明被該證書記錄的人享有宅基地的使用權，而不能明確宅基地之上的房屋所有權。農民要想確定房屋所有權，必須取得相應的房屋產權證書。
建立農村房屋產權登記法律制度是實現房屋財產權能的需要。 農村房屋象其他財產一樣，財產權能包括財產的所有、占有、使用、收益和處分。因農村房屋一般沒有產權證，交易主體資格的局限性，限制了農村房屋財產權能的最大實現。農村房屋經確權發證后，依法進入市場進行交易、租賃、抵押，由不動資產變為資本流向社會，將直接為農村經濟快速發展起到加速作用。
建立農村房屋產權登記法律制度是維護社會穩定的需要。 以往的經驗表明，由農村房產引發的家庭糾紛、鄰里親戚糾紛以及征地拆遷糾紛經常發生，而諸如處理土地房屋權屬糾紛、辦理房屋的翻改建、法院的司法判決等，也都要以土地房產證書及其登記資料為法律憑據。由于農村房屋沒有房屋產權證這一法律上的憑證，類似的糾紛很難調解，還極易引發一些社會治安問題。對農村房屋進行確權發證，可以避免其中一些糾紛的發生，為處理糾紛提供法律上的依據，有利于維護社會穩定。
三、農村房屋產權登記法律制度的內容
目前，城市房屋產權登記有建設部的部門規章予以具體規范，如 1997年10月27日建設部 第57號令發布的《城市房地產權屬登記管理辦法》，并于2001年8月15日修正。 農村房屋產權登記沒有具體 的法律 、行政法規規定。在《城市房地產權屬登記管理辦法》中規定，該辦法適用于城市規劃區國有土地范圍內的房屋權屬登記。在城市規劃區國有土地范圍外的房屋權屬登記，參照該辦法執行。某些地方性規章如廣東省 廣州市人民政府2001年7月1日發布的《廣州市農村房地產權登記規定》、福建省廈門市人民政府1998年8月11日頒布的《廈門市農村土地房屋權屬登記發證若干規定》等，對農村房屋產權登記設立了地方性法律規范 。在我國，農村范圍廣，人口多，農村房屋產權全國沒有設立統一登記，使農村房屋與城市房屋的法律保護存在差異，不利于農村市場經濟的發展。因此，設立農村房屋產權登記法律制度已成必要。
農村房屋產權登記法律制度參照城市房屋產權登記法律制度，應包括農村房屋產權登記原則、農村房屋產權登記條件、農村房屋產權登記內容、農村房屋產權登記種類、農村房屋產權登記程序、期限制度和農村房屋產權證書的規制等內容。
(一)農村房屋產權登記原則
房屋產權實行登記原則。 公民、法人和其他社會組織取得房屋所有權或者房屋他項權后，必須向房屋所在地的房屋登記機關進行登記，取得房屋產權證書。無論房屋權屬取得方式是原始取得還是繼受取得，都以房屋產權登記為要式法律行為，確認房屋權屬歸屬。
房屋產權與土地使用權同時登記原則。 房屋作為一種不動產，它依附于土地而存在。房屋可以作為私有財產歸個人所有。我國土地 實行國家所有和集體所有，個人不能取得土地所有權。因此在進行農村房屋產權登記時，必須將房屋產權與土地使用權同時登記，使房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致。
協調配合原則。 農村房屋登記牽涉到許多政府職能部門，如土地管理部門、城建規劃部門、房屋管理部門等。在農村房屋登記過程中，各個部門須密切配合，信息共享。
公示原則。 農村房屋登記機關在農村房屋登記工作中應堅持公示原則，將房屋登記依據、房屋登記條件、房屋登記程序、房屋登記 內容進行公示，方便社會公眾知曉。將已登記的房屋產權情況進行整理歸檔，方便社會公眾查閱。
救濟原則。 就是房屋登記機關及其工作人員或者他人的不當行為造成登記不當或給使權利人受到損害，權利人有權要求撤銷登記或者賠償損失，并追究相關人員的行政責任或者刑事責任。
1、撤銷登記。因當事人在申請登記時隱瞞真實情況或者偽造有關證件、文件，采取非法手段獲準登記的;或者房地產行政主管部門因工作疏忽導致核準登記不當的。由房屋登記機關決定撤銷全部或者部份登記事項，并公告其房屋權屬證書作廢。
2、 賠償損失。 因登記機關及其工作人員無正當理由不受理登記申請、不按期辦理登記申請或者工作疏忽，核準登記不當，致使權利人受到經濟損失的，登記機關應對當事人的直接經濟損失負賠償責任。
3、 追究行政責任或刑事責任。當事人 以虛報、瞞報房屋權屬情況等非法手段獲得房屋權屬證書的;涂改、偽造房屋權屬證書的;非法印制房屋權屬證書的，登記機關依法給予行政處罰;構成犯罪的，依法追究刑事責任。登記機關及其工作人員玩忽職守、徇私舞弊、貪污受賄，濫用職權、超越管轄范圍頒發房屋權屬證書的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
(二)農村房屋產權登記條件
房屋登記機關進行房屋產權登記應符合下列條件：
1、權利主體合格。申請人為房屋的權利人。
2、有合格的身份證明。即權利人的身份證件、戶籍證明或法人、其他組織的資格證明要合格;
3、房屋權屬來源合格。權利人提供的用地、規劃批準文件、房屋竣工驗收合格證明或者房屋贈與、繼承、轉移、擔保合同書或批準文件等權屬來源證明真實有效合法;
4、經過公告、聽證，利害關系人沒有異議。
5、法律、法規規定 的其他條件。
(三)農村房屋產權登記內容
房屋產權登記內容包括權利人的基本情況、房屋所有權內容、房屋的客觀現狀及 土地使用權的情況，并附房屋及土地測繪圖。權利人為單個自然人的，記載單個自然人的基本情況。權利人為多個自然人的，同時記載多個自然人的基本情況。權利人為法人或者其他社會組織的，記載法人或者其他社會組織的名稱及其法定代表人。房屋所有的形式為共有的，應明確共有的范圍。特別是公共空間及設施的所有權和使用權要予以界定。房屋的客觀現狀包括房屋所使用土地的宗地界線、宗地面積、房屋的座落位置、房屋結構和房屋建筑面積等 。
(四)農村房屋產權登記種類
農村 房屋產權登記可分為：總登記、初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記和注銷登記。
1、 總登記。是指縣級以上地方人民政府根據需要，在一定期限內對本行政區域內的房屋進行統一的權屬登記。登記機關認為需要時，經縣級以上地方人民政府批準，可以對本行政區域內的房屋權屬證書進行驗證或者換證。凡列入總登記、驗證或者換證范圍，無論權利人以往是否領取房屋權屬證書 ，權屬狀況有無變化，均應當在規定的期限內辦理登記�？偟怯浭且环N普查式的登記，一般不涉及到房屋權屬的實質性變化。
2、初始登記。又可稱原始登記，是指申請人在 新建的房屋竣工后的一定期限內，提交用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關的證明文件，向房屋登記機關申請房屋所有權登記的行為 。
3、轉移登記。是指當事人 因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉讓、分割、合并、裁決等原因致使其權屬發生轉移的，權利人提交房屋權屬證書以及相關的合同、協議、證明等文件，向房屋登記機關申請房屋所有權登記的行為。轉移登記主要是因房屋所有權的主體發生變化而引起的登記行為。
4、變更登記。是指房屋 權利人因房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱發生變更;房屋面積增加或者減少的;房屋翻建的等法律、法規規定的情形出現后，房屋權利人向房屋登記機關申請變更登記的行為。變更登記所針對的事項是房屋的客觀事項發生改變而進行的登記。
5、他項權利登記。是指因 設定房屋抵押權、典權等他項權利，權利人提交房屋權屬證書，設定房屋抵押權、典權等他項權利的合同書以及相關的證明文件，向房屋登記機關申請房屋他項權利登記 的行為。房屋他項權利登記是實現債權的擔保要式登記行為。
6、注銷登記。是指因當事人申報不實、涂改房屋權屬證書或房屋權利滅失，而權利人未在規定期限內辦理房屋權屬注銷登記的;登記機關的工作人員工作失誤造成房屋權屬登記不實的，登記機關有權注銷房屋權屬證書，并收回原發放的房屋權屬證書或者公告原房屋權屬證書作廢的行為。注銷登記是一種職權行為，它不依當事人的申請為前提，房屋登記機關因法定事由出現時，便可為之。
(五)農村房屋產權登記程序
農村房屋產權登記是房屋登記機關的行政行為，必須遵守一定的行政程序。行政程序是行政行為公正的保證，它可以保障行政相對人的合法權益，提高行政工作效率，樹立行政權威。不同的行政行為，對程序的實質要求不同。農村房屋產權登記的程序應設立申請程序、受理程序、調查程序、公告程序、聽證程序、決定程序和歸檔程序。
1、申請。 是指權利人因設定房屋產權而向房屋所在地的縣級房屋登記機關要求進行登記 的行為。申請 人可以是自然人，也可以是法人或者其他組織。申請人為法人、其他組織的，應當使用其法定名稱，由其法定代表人申請。申請人為自然人的，應當使用其身份證件上的姓名。申請人進行申請房屋產權登記，既可以由權利人自己申請登記，也可以委托代理人申請房屋產權登記。共有的房屋，由共有人共同申請。房屋他項權利登記，由權利人和他項權利人共同申請。申請人申請登記時，應當向登記機關交驗單位或者相關人的有效證件。代理人申請登記時，除向登記機關交驗代理人的有效證件外，還應當向登記機關提交權利人的書面委托書。
2、受理。受理是指房屋登記機關接受權利人的請求而對權利人所提交的相關資料進行形式審查的行為。申請人對所提交的資料的實質性內容負責。資料齊備，形式合法的，登記機關予以受理，發給申請人受理通知書。資料不齊備，形式欠缺的，登記不予受理，發給申請人不予受理通知書，并說明不予受理的理由。
3、調查。是指 登記機關對申請人的申請進行實質審查，查明房屋的客觀現狀的行為。房屋的客觀現狀包括房屋所使用土地的宗地界線、宗地面積、房屋的座落位置、房屋結構和房屋建筑面積。登記機關對予以受理的請求應及時指派兩人以上工作人員進行實地調查，并畫測繪圖。
4、公告。公告是指房屋登記機關在對申請人所提供的資料進行形式審查和實質審查后，以一定的方式向公眾公布欲予核準房屋產權的有關事項，利害關系人可以在規定的期限內向房屋登記機關提出異議。公告的形式應讓社會公眾方便獲知。公告應保留合理的期限，一般應為30天。利害關系人可以是自然人、法人、其他社會組織，也可以是有關國家機關。公告期滿，沒有異議的，應向申請人核發房屋所有權證書。利害關系人提出異議的，利害關系人應提供相應的證據。
5、聽證。房屋登記機關因利害關系人在公告期內對房屋登記機關公布的欲予核準房屋產權的有關事項提出異議，應組織聽證。申請人和利害關系人進行對質，查明有關事實真相。登記機關做好聽證記錄。聽證程序并不是房屋登記的必經程序，它因利害關系人有相應的證據資料，向房屋登記機關提出異議，房屋登記機關認為確有必要時，才啟動聽證程序。
6、決定。房屋登記機關對申請人所提交的文件資料進行形式審查和實質審查，認為 申請人提交的文件資料齊全、有效，土地房屋權屬來源合法、明確，登記機構應當決定予以核準登記，給權利人頒發房屋產權證書。申請人因正當理由不能按期提交證明材料的;或按照規定需要補辦手續的;或法律、法規規定可以準予暫緩登記的。經申請人申請可以決定準予暫緩登記。對房屋屬于違章建筑的或臨時建筑的;或法律、法規規定的其他情形的，房屋登記機關應當作出不予登記的決定，并向申請人書面說明理由。
7、歸檔。農村房屋登記機關應將房屋產權登記有關資料整理歸檔，妥善保管，方便查閱。
(六)期限制度
農村房屋產權登記制度是法律制度的一種，農村房屋產權的登記影響到社會公眾的權益。為了保護權利人和利害關系人的合法權益，提高房屋登記機關的行政效率，設立期限制度是必要的。農村房屋產權登記的期限包括兩種，一是權利人及利害關系人作為的期限。如申請期限、異議期限。權利人應在房屋有關權屬事項發生后的一定期限內向房屋登記機關主張權利，及早確定有關權利的歸屬，規范權利與義務關系。利害關系人應在房屋登記機關發布公告后的一定期限內提出異議。二是房屋登記機關作為的期限。如登記期限、受理期限、調查期限、公告期限、聽證期限等。房屋登記機關應在一定期限作出一定的行政行為，提高行政工作效率，及時確定 房屋權屬關系，保護權利人及利害關系人的合法權益。
(七)農村房屋產權證書
農村房屋產權證書是房屋登記 機關對權利人頒發的證明持有人享有房屋產權的法律憑證。農村 房屋產權證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證，是一種權利憑證。 農村房屋產權證書記載房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認和變更。農村房屋產權證書包括《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》三種。《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》的式樣由國務院建設行政主管部門統一制定。證書由國務院建設行政主管部門統一監制，市、縣房房屋行政主管部門頒發。 房屋產權證書破損，經登記機關查驗需換領的，予以換證。房屋產權證書遺失的，權利人應當及時登報聲明作廢，并向登記機關申請補發 ，由登記機關作出補發公告 ，無異議的，予以補發。
參考資料：1、建設部1997年頒布并于2001年修正的《城市房屋權屬登記管理辦法》;
2、2001年7月1日廣州市人民政府頒布的《廣州市農村房地產登記規定》;
3、1998年8月11日廈門市人民政府頒布的《廈門市農村土地房屋權屬登記發證若干規定》。
