◇ 左其洋
我國物權法第一百九十條規定：“訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。”由于在已出租財產上設定抵押權，租賃權不受抵押權的影響，因此，在實現抵押權時，如果抵押權人想通過抵押權取得抵押物時，就產生了抵押權與承租人優先購買權的沖突。那么在抵押權和租賃權競合時，如何協調兩者的沖突？
從表面上看，抵押權是擔保物權，而承租人優先購買權是主要依附于債權的租賃權，因此，抵押權具有順序優先。不可否認，優先購買權來源于租賃權，沒有租賃權就沒有優先購買權，但優先購買權有其獨立的功能和保護目的，法律設定優先購買權在于保護承租人獲得租賃物所有權的一種機會，如果抵押權人想取得抵押物，也只有在承租人放棄優先購買權的情況下才能取得，所以，優先購買權優先于抵押權人的抵押權。而且從另一方面而言，抵押權只是優先受償的權利，優先的內容在于抵押物的價值，而非取得抵押物的所有權，而優先購買權只有在符合同等條件時方可行使，承租人行使優先購買權并不影響所抵押房產價值的實現，即承租人行使優先購買權，并不妨礙抵押權人實現其被該房屋所擔保的債權。
上面的情況是先出租后設定抵押，那么在先設定抵押而后出租的場合又如何處理兩者沖突？
依據物權法的相關規定，我國在不動產抵押方面采取登記成立主義，而且只有登記才能產生對抗善意第三人之效力。據此，已登記的抵押權，可以對抗后成立的租賃權；未登記的抵押權，則不能對抗后成立的租賃權。具體而言：
已登記的抵押權可以對抗該租賃關系。以已登記的抵押房產出租的，不適用買賣不破租賃之規則，即該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。因為在實現抵押權時，買受人可能因標的物上負擔租賃權而不愿高價購買，致使其賣得價款不足以清償擔保債權的，抵押權人甚至有權要求解除租賃關系。所以，除非抵押權人同意租賃權的存在，否則租賃權將不能存在，因此自然無法產生優先購買權，也就不存在抵押權與優先購買權之間的沖突了。
未登記的抵押權則不得對抗承租人的優先購買權。我國對不動產及不動產物權抵押采取登記成立主義，未經登記，不生效力。所以，抵押物未經登記的，此時抵押權并不存在，只有承租人的優先購買權存在，這種情況下也不存在競合問題。
（作者單位：江蘇省徐州市銅山縣人民法院）
