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房產糾紛中一房多賣糾紛究竟該如何處理
[案情]
陳某某在某地有住房一棟，一直由其長子張某某居住。2007年5月份張某某與董某某簽定了買賣合同，將該住房以人民幣20萬元賣給了董某某，董某某于同年7月份依約將20萬元現金交付給張某某，張某某也于同年8月份依約將房屋交付給董某某居住，但一直未辦理登記過戶手續。20007年9月，陳某某由于急需現金，就與姚某某簽訂合同約定以21萬元人民幣將該房屋賣給姚某某，姚某某與同月20日將現金21萬元交付給陳某某，但陳某某尚未將房屋交付給姚某某居住。2007年10月丁某某找到陳某某表示愿意以人民幣21萬元購買陳某某的該套住房，陳某某說已經賣給了姚某某，丁某某則表示愿意多加3萬元給陳某某，陳某某表示同意，隨即簽定了合同，約定丁某某現付錢給陳某某，陳某某與12月1日與丁某某辦理登記過戶手續并將房屋交給丁某某。合同簽訂后丁某某即付24萬元現錢給甲。2007年11月5日陳某某因急需現金，向銀行貸款10萬元，將該房屋簽訂書面協議抵押給銀行，并與11月5日辦理了抵押登記。后于12月1日，陳某某依約將房屋過戶給丁某某。現陳某某無力清償對銀行的債務，銀行決定行使其抵押權，拍賣房屋與丁某某發生爭議訴至法院。董某某、姚某某得知該消息后也作為第三人入到此訴訟中，各自主張自己為該房屋的所有人。
[評析]
要想理清本案的處理思路，首先必須得弄清楚在本案中該房屋的所有人是誰、銀行是否有權拍賣該房屋、董某某、姚某某各自與張某某、陳某某簽訂的合同是否有效這幾個問題。根據《物權法》的規定，在一物多賣的情形下，各買賣合同均為有效。對于動產出賣人將標的物交付哪位買受人則其取得該動產所有權，而不動產則是所有人過戶登記給哪位買受人則其取得其所有權。在本案中，張某某與董某某的房屋合同，因為張某某對該房屋屬于無權處分，且事后并未取得陳某某的同意，因此該房屋買賣合同無效，張某某需對董某某承擔損害賠償責任。而陳某某與姚某某的房屋買賣合同則符合合同生效要件，由于陳某某未依約履行合同義務，因此陳某某需對姚某某承擔違約責任。
本案中陳某某、丁某某及銀行三者之間的關系則牽涉到幾方面法律規定。其一，陳某某與丁某某的房屋買賣合同因為符合合同生效要件，故該房屋買賣合同有效。其二，陳某某將房屋抵押給銀行，并辦理了抵押登記，由于抵押權具有物上追及權，根據《物權法》第一百九十一條第二款的規定：“抵押期間，抵押人未經抵押人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。”因此，丁某某不因房屋過戶而當然取得房屋的所有權，而必須在代陳某某清償銀行的10萬元后，才能取得房屋的所有權。第三，丁某某因銀行對該房屋行使抵押權而損失的10萬元，可以向陳某某行使追償權。筆者認為法院應依據《物權法》關于不動產的抵押及買賣關系的相關規定，判定銀行享有對該房屋的抵押權，有權對該房屋優先受償10萬元。丁某某可以在代陳某某向銀行償還10萬元后享有該房屋的所有權，并有對陳某某追償10萬元的權力；或者丁某某以陳某某違約為由，向陳某某索回購買該房屋的價款及銀行同期利率。張某某與董某某的合同無效，判定張某某歸還董某某購買該房屋的價款及銀行同期利率。陳某某與姚某某房屋買賣合同有效，因陳某某違約，判定陳某某按合同承擔違約責任，如無違約責任的規定，則陳某某返還姚某某購買該房屋的價款及銀行同期利率。由于《物權法》對不動產采取的是登記要件，本案中丁某某由于自己的疏忽，而為陳某某擅自抵押房屋的行為遭受了損失，故而不動產交易中，買受人必須把握登記要件，以防自身的合法權益受到損失。
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