物業管理公司應承擔的責任
物業小區發生刑事案件，物業管理公司應當承擔什么樣的責任?在深圳和上海發生的兩起命案經過中央電視臺、上海電視臺、新華社等媒體廣泛報導，引起了物業管理行業、業主、住戶和法律界的強烈反響。
先說有名的深圳筆架山莊命案。1998年3月，二罪犯潛入筆架山莊，在山莊的空置房屋內潛伏4日，掌握了某業主的出入規律，第4天深夜某業主回家時，罪犯在家門前將其搶劫殺害。二年后，刑事案件偵破、審理完畢，二罪犯均被執行死刑。死者家屬認為物業管理公司疏于對空置房屋的管理，對出入住宅區的可疑人員不加防范，存在嚴重的過錯，對死者的被害負有不可推卸的責任，將物業管理公司推上被告席，索賠139萬元。一審法院判決物業管理公司支付死者家屬10萬元賠償金。深圳市中級人民法院二審撤銷原法院判決，認定物業公司不承擔責任。
第二起案件發生在上海北區的一個新建成小區。2001年3月5日凌晨，罪犯翻過圍墻進入最靠近圍墻的一樓人家，采用扼頸、毛巾堵塞口腔等暴力手段對某女實施奸淫并致其死亡。然后打開小區建筑垃圾堆放地的一扇小鐵門，順著垃圾攀上墻，翻出小區。罪犯后被抓獲，死者家屬提起刑事附帶民事訴訟，法院判決賠償13246.50元。之后，死者家屬又對物業管理公司提起民事訴訟，要求賠償507701.55元。寶山區法院一審判決物業管理公司不承擔責任。上海市第二中級法院二審撤銷原法院判決，裁定物業管理公司賠償4萬元。
兩起案件性質類似，但最終的判決結果卻大相徑庭。物業管理公司在這種刑事案件中到底有沒有責任?有什么責任?承擔或免除責任的根據是什么?作為物業管理公司從這兩起案件應該借鑒的經驗或教訓是什么?
在筆架山莊案件中，一審法院認定業主入住后，與物業管理公司構成事實上的物業管理合同法律關系，保障住戶的人身、財產安全是物業管理合同的附隨義務，物業管理公司必須采取有效措施防范事故的發生。案件中，罪犯潛伏4日，物業管理人員在第2天即發現罪犯的行跡，但由于責任心不強，疏忽大意，對空置房疏于管理，對出入的可疑人員不加防范，客觀上已將住戶置于不安全境地，從而使犯罪分子在第4天得逞。被告沒有全面履行合同義務，應承擔違約責任。
在上海案件中，二審法院認定物業公司對三大監控系統(即周界報警、電子巡更和攝像監控)沒有公安局的驗收合格證明;在不能確保三大監控系統發揮安全防范作用的情況下，仍不同意居民在自家的門窗上安裝防盜鐵門;未將理應鎖閉的小鐵門鎖閉，使犯罪分子輕易進入和翻出小區。這些行為充分證明了物業管理公司在安全防范中疏于管理，證明了其未能切實履行安全防范的義務的事實，已構成違約，應承擔違約責任。法院在對這兩起案件判決賠償的主要事實根據就是物業管理公司“疏于管理”。
在2002年10月21日國務院法制辦公室向社會大眾公布的《中華人民共和國物業管理條例(草案)》征求意見稿第四十九條規定：“物業管理企業應當加強對物業管理區域內的安全防范工作。”第二款規定：“物業管理企業疏于管理(下劃線為筆者加注)，未能履行物業服務合同約定的安全防范義務，導致業主人身、財產安全受到損失的，應當依法承擔相應的法律責任。”根據民事訴訟法關于證據的規定，物業管理公司應當對自己的行為不存在“疏于管理”承擔舉證責任。如何證明是否“疏于管理”就成了關鍵。在上海案件的第一審中，物業管理公司認為物業公司按約配置保安人員進行保安值勤、巡視，并安裝了周界報警、電子巡更、攝像監控系統，就已經履行了小區的保安義務。一審法院也對上述觀點進行了支持。但二審就從上述的三個方面的行為從反面認定為“疏于管理”。深圳筆架山莊命案也是從“在第2天已發現罪犯行跡、對空置房疏于管理、對出入的可疑人員不加防范”幾方面認定物業管理公司“疏于管理”的。因此，物業管理公司在以后的工作中應該從以下幾方面做好預防和處理措施：
一、在物業管理服務合同中明確物業管理公司的安全防范義務。在現在普遍使用的《物業管理合同》中，大都籠統規定為“物業管理公司提供24小時保安服務”或者“24小時值班電話”。這種規定很容易引起歧義，產生糾紛。在一起物業管理糾紛中，業主就認為“24小時”應當是24小時內每1分每1秒都必須提供保安服務。物業管理公司能做到嗎?幾乎每一個物業管理公司的保安都只是定時巡更、簽到，如每小時兩次等等。
二、物業管理公司應當有足夠的證據說明自己的保安監控系統是全面的、充分的、有效的。由于刑事犯罪的突發性、隱蔽性以及犯罪手段的智能化、多樣化，即使物業管理公司給予應有的注意和防范，也不可能完全避免刑事犯罪對業主(住戶)人身、財產的侵害。這種侵害一旦發生，只能從物業管理公司是否盡到合理的謹慎注意義務來判斷是否違約。因此，物業管理公司必須根據物業管理行業的性質、特點和條件，隨時、謹慎地注意保護業主(住戶)的人身、財產安全。如小區是封閉的，安裝了紅外監控、電子巡更、周界報警等系統，并且這些設施的產品是合格產品;物業管理公司制定了嚴格的安全防范制度，配備了足夠的保安人員，裝備了足夠的保安器械。
三、物業管理公司應當建立完備的危機預防與處理系統，有效地防止刑事案件的發生，同時，在危機發生以后能夠將損失或影響控制在最小范圍以內。因為，對于物業管理公司來講本來已經是微利保本甚至虧損，一旦發生一些案件，動輒幾萬、十萬甚至幾十萬的賠償對物業公司都是不小的一筆數目，更重要的是“好事不出門、壞事傳千里”，對物業管理公司的品質、形象和品牌都是不小的損失。筆架山莊案例中，雖然物業管理公司最終勝訴了，但名聲卻是傳了出去，就是普通的大眾也知道出了這么一個命案，得不償失。深圳的一些物業管理公司已經對此有了很深的認識，建立了完備的危機預防與處理系統，制定了周詳的《危機手冊》。
四、物業管理公司應該要求自己的員工，特別是保安員提高警惕，嚴加防范，特別注意細小的情節，準確及時察覺苗頭。在深圳案例中，罪犯潛入筆架山莊空置房的第2天就被一名清潔工發現了，但沒有引起重視，根本沒向保安員或管理處主任匯報。在上海案例中，罪犯剛翻過圍墻，小區的保安防范系統當即覺察到了異常，但待他們迅速趕到現場后，卻未發現什么，其實罪犯已進入被害人家里。不管兩案的判決如何，光從這一點來看，物業管理公司的工作人員主觀上的“疏忽”是存在的。物業管理公司對物業的“管理”歸根結底都是要落實到“物”的管理和對“人”的服務上來，雖然不少物業管理公司都引進了ISO9000質量保證體系，但筆者在對一些管理處的檢查中發現質量記錄中只有簡單的“正常”二字，因此，提高員工的安全防范意識是完全必要的，而且是最迫切的，通過加強對一線員工的培訓與安全實操演練形成一堵嚴密的“防火墻”。
(聲明：本站所使用圖片及文章如無注明本站原創均為網上轉載而來，本站刊載內容以共享和研究為目的，如對刊載內容有異議，請聯系本站站長。本站文章標有原創文章字樣或者署名本站律師姓名者，轉載時請務必注明出處和作者，否則將追究其法律責任。) |
