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房地產合同的效力

　　 一、房地產合同的效力
　　合同的效力就是合同的法律約束力，是指法律賦予依法成立的合同具有約束各方當事人的強制力。當事人訂立合同是一種經過合意的民事行為，如果符合法律規定的條件，就是一種民事法律行為，在法律上產生約束力。《民法通則》第55條規定：民事法律行為應當具備下列條件：(一)行為人具有相應的民事行為能力；(二)意思表示真實；(三)不違反法律或者社會公共利益。也就是說，訂立合同的行為如果符合上述條件就是民事法律行為，就在產生了法律上的約束力，否則不產生法律效力。
　　不產生法律效力的合同為無效合同。1999年10月1日起施行的《中華人民共和國合同法》規定合同無效的條件是：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；(二)惡意串通，損害國家、集體或第三人利益；(三)以合法形式掩蓋非法目的；(四)損害社會公共利益；(五)違反法律、行政法規的強制性規定。因無效合同所取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償；有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
　　房地產合同是眾多合同中性質較為特殊的一類合同，此類合同的訂立不僅要遵守《民法通則》，《合同法》的規定，還應當到有關土地管理部門、房產管理部門辦理相關批準、登記手續，這樣合同才能產生法律效力。
　　二、無效房地產合同的處理
　　《合同法》第56條規定：“無效的合同或被撤銷的合同自始沒有法律拘束力�！钡�58條規定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價被償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”
　　無效的房地產合同也應按上述規定來處理。概括起來，法律對無效合同的處理主要是：(一)返還財產或折價賠償；(二)賠償損失。對于非過錯方也需承擔一定的法律后果，但在具體處理上，應遵循以下原則。
　　(一)公平原則
　　房地產開發經營活動是一種民事活動，《民法通則》第4條規定：民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。在對無效房地產合同的處理中，也應貫徹這一原則。比如因未辦理房屋租賃許可證而導致租賃合同無效時，租賃關系無效，承租方應將房屋交還出租方，并且有過錯的出租方仍應賠償承租方的損失。但是這里有一個不可忽略的情節，承租方既便沒有過錯，但其確實也使用了出租方的房屋，屬實際受益人，應考慮讓無過錯的承租方支付實際使用房屋的租金，才比較公平合理(租金的確定可通過估價部門進行評估)。
　　(二)避免累訟原則
　　房地產合同糾紛案件中往往存在多種法律關系，對一種法律關系認定無效后，會影響到其他的法律關系，因此，在無效房地產合同的處理上可以考慮盡可能全面協調，減少訴訟程序。比如在確權案件中同時存在房屋抵押關系和房屋買賣關系，如果認定買賣關系有效，抵押關系無效，這種處理若不存在返還房屋或賠償損失的問題，應責令有關當事人中止他項權利登記備案，以保證買賣關系的確認。