物權法》和《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(下文簡稱《建筑物區分所有權司法解釋》)施行后,關于小區車位和車庫的歸屬問題一直存在爭議,本文試對此進行討論。
一、車位、車庫可以作為建筑物的專有部分而成為建筑物區分所有權的客體
根據《建筑物區分所有權司法解釋》第二條第1款的規定,車位、車庫構成建筑物的專有部分:
(一)具有構造止的獨立性,能夠明確區分
構造上的獨立性,稱為“物理上的獨立性”,即各個部分在建筑物的構造上可以被區分開,并且可以與建筑物的其它部分相隔離。隔離,應采取“觀念上的間隔”,即“無物理的間隔”,只要符合明確區分界線的要求,即使沒有物理上的遮蔽性,也具有構造上的獨立性,土地即為此例。所以,不同的車位車庫之間的遮閉性可依觀念上的隔離得以實現。
(二)具有利用上的獨立性,可以排他使用
利用上的獨立性,又稱為“使用上的獨立性”,即建筑物被區分為不同部分后,每個單元都可以獨立使用,其效用一般與單獨的建筑物相同。車位車庫的固有用途是車輛停放,而非通常的居住或營業,用途明確,具有排他性。車輛的出入有共同車道各出口,無須借助他人的專有部分,具有利用上的獨立性。
(三)能夠登記成為特定業主所有權的客體
也可以稱為“法律上的獨立性”或“形式上的獨立性”。就不動產而言,登記為其公示方法。構造上和利用上的獨立性是經濟上的獨立性,這些只有通過登記才能表現為法律上的獨立性。“能夠登記”,既包括了現在能夠在登記機構登記簿上記載的部分,也包括了已具備前兩項實質要件,但實踐中尚未進行登記的部分，如有的地方對車位,車庫,露臺等均未納入登記范疇。我國目前沒有統一的車位車庫登記制度,這只能說明不動產登記制度不夠完善,有待各地登記機構不斷改進。
二、車位、車庫的類別及權利歸屬
車位，是指住宅小區內設置在地上或地下的以停放機動車輛為目的的屬于開放式空間的場所;本文所指車庫，是指在住宅小區內設置的以停放機動車輛為目的的具有封閉空間的場所。目前，住宅小區的車位、車庫主要有以下幾種形態： (一)獨立車庫
獨立車庫是分設于室內或室外，與其他車庫有明確界分的車庫，多見于高檔住宅小區。這部分車庫大多屬于相應業主專有，記載于不動產登記簿及業主的權利證書，實踐中爭議也不大。
(二)地面車位。
1、占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有
《物權法》第74條第3款的規定，可以分為兩個部分：第一，占用小區共有的道路或其他場地修建的車位，也包括規劃內違規將業主共有部分劃為車位的部分，屬于業主共有。第二，規劃外新增加的車位，只要是占用業主共有的地方，那么新增加的車位歸全體業主共有，而不允許房地產開發商或物業公司處分轉讓。
如果開發商是利用業主共有部分新增加的是車庫，也應屬于業主共有;反之，屬于投資建設者所有，其處分應首先滿足業主的需要，業主通過和開發商協商得到該車庫。
2、開發商或物業公司無權處分共有車位
開發商和物業公司不得在小區的公共區域任意設立和經營停車位，只有在業主大會的決議許可下才能設立或經營車位，并且所得費用應當歸全體業主所有，不過物業公司在業主大會的委托下，可收取一定的管理費，不得將停車位價金據為己有。沒有無權利的義務,也沒有無義務的權利。既然物業公司收取了管理費，就應該對小區內所停放的汽車負有相應的管理責任;如果丟失或損壞，就要根據其過錯和管理費的高低等情形承擔相應的賠償責任。
(三)建筑物首層架空層車位和屋頂平臺車位
首層架空層位于建筑物的底部，是整棟建筑物的結構支撐，其規劃的目的本身并不是為了停放汽車之用，大多是為了空氣流通和防止潮濕。首層架空層不計入建筑面積，開發商無需向國家支付土地使用費，其權利只能依附在計算容積率的建筑物上，不具有利用上的獨立性。當房地產開發商將商品住宅小區的房屋單元全部出售完后，不計算容積率建筑物(面積)的權利將全部轉移并歸屬于全體業主，由全體業主共有。首層架空層屬于《物權法》第74條第3款的規定的“其他場地”，占用后修建的車位、車庫屬于全體業主共有，開發商不能以出售、附贈或出租等方式約定權利歸屬。
屋頂平臺，是指導位于建筑物頂蓋，其直上方沒有任何遮蓋物的平臺。屋頂平臺不構成物權法上意義的專有部分，不能獨立成為區分所有權的客體，也不能獨立作為交易的客體。其也屬于《物權法》第74條第3款的規定的“其他場地”。
(四)利用人防工程進行改造而成的車位、車庫
人防工程可分為兩類：一是單建人防工程，即為保障戰時人員與物資掩蔽、醫療救護、人防指揮等單獨修建的地下防護建筑;二是結建人防工程，即結合地面民用建筑修建的防空地下室，但人防指揮等保密工程除外。目前，單建人防工程歸屬于國家所有并無爭議，而對結建人防工程的所有權歸屬則分歧頗大。我國法律規定，城市新建民用建筑，必須修建人防工程，同時減免人防工程的土地使用費和其他稅費
《人民防空法》規定，地下人防工程可以軍民兩用，即在和平時期可以利用人防工程為經濟建設和人民生活服務，戰爭狀態下歸國家統一使用。同時規定了“誰投資、誰使用、誰收益”原則，在和平時期，投資者享有包括轉讓使用權、租賃等方式的使用權、收益權和一定程度上的處分權，同時承擔維修保養的法定義務。
但是，現行法律并沒有明確結建人防工程的所有權，以至于理論和實務上認識分歧較大。概括而言，有三種不同的觀點：第一，國家所有說。此種觀點認為，結建人防工程屬于國家所有，因為結建人防工程免交土地出讓費及大部分相關稅費。1985年財政部、國家人防委員會頒布的《關于平時使用人防工程收費的暫行規定》就指出，人防工程及其設備設施是國家的財產。第二，開發商所有說。此種觀點認為，在房屋買賣合同中，結建人防工程屬于“附屬公共配套設施”，沒有進行公共面積分攤。建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》第9條明確規定：“作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。”因此，作為工程建造者的開發商就應當享有所有權。第三，業主共有說。此種觀點認為，住宅小區的地下人防工程是由全體業主投資建設的，所以，應當為小區業主共有。國家并沒有投入任何資金，也沒有經過國有化征收或征用程序，更沒有給予補償，不可能歸國家所有。另外，我國《人民防空法》第5條的規定實際上規定了住宅小區地下人防工程的所有權歸于小區全體業主共同共有，因為收益權是所有權的一項核心權能。
規劃用于人防工程的地下建筑，雖然后經批準臨時改為車位、車庫，但其規劃性質仍然不是停放汽車而是人防工程，因此，并不屬于《物權法》第74條第2款規定的可以通過出售、附贈或者出租等方式約定其權利歸屬的車位、車庫的范疇。但結建人防工程可以構成《物權法》第74條第3款所規定的“其他場地” ，占用結建人防工程的車位、車庫即屬全體業主共有。
因此，結建人防工程雖由開發商投資興建，但在開發商銷售商品房之后，其建造成本即轉嫁至全體業主，因此，可以說結建人防工程是由全體業主投資建設的，應為小區業主所共有。就結建人防工程而言，國家并沒有投入任何資金，也沒有經過國有化征收或征用程序，更沒有給予補償，不可能歸國家所有。國家減免人防工程的土地使用費和其他稅費只是國家取得戰時人防工程使用權的對價，但不是取得所有權的對價。
(五)規劃用于停放汽車的車位、車庫
這種車位、車庫是依《建設用地規劃許可證》載明的規劃用途而建造的，《物權法》第74條對其做了兩方面的規定：
1、《物權法》第七十四條第1款規定“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。”這一規定，主要是針對現實中有的開發商將車位、車庫高價出售給小區外的人停放的現象而作出的限制，體現了法律對市場的干預。
(1)“首先滿足業主的需要”的“首先”不是優先，而是不區分條件地優先滿足業主的需要。為了滿足業主的新需要，開發商只能向業主以外的人出租車位、車庫，而不能出售。當開發商與業主無法就車位、車庫的價格達成一致時，由具有資質的專業評估機構對車位、車庫的價格進行評估，如果業主仍然不愿意以評估價格承租，開發商即可以對外出租。
(2)“業主的需要”中的需要，是指現實需要和使用需要。現實需要，即對于房地產開發商的現售或預售，如全部銷售完畢，開發商在合理的期間內征求了業主的意見，且滿足了業方的需要之后，可以對外出租;如并非所有單元均已出售，開發商只有在滿足了業主的現實需要，考慮未出出售單元的潛在業主的充分需要的可能之后,才能對外出租。使用需要，即車位車庫的購買或承租數量應在合理范圍之內,并且只能自用,而非用于投資或出租。當然,合理的數量并不限于一戶一個，是否合理由法官在具體案件中進行判斷。。總之，滿足業主需要只能是合理的需要，亦即只要滿足業主基本的停車需要,即可認定已經滿足。
2、《物權法》第七十四條第2款確立了建筑區劃內車位車庫權利歸屬的一般規則,遵循了“誰開發、誰受益”的市場調節原則。將車位車庫作為獨立的交易客體,為業主以后轉讓或出租提供了法律依據。
(1)約定的主體。
該款中使用了“當事人”的概念,并未將約定的主體限定在開發商與業方上,在解釋上,車位車庫的原業主與新業主也應包括在內(只要符合“首先滿足業主的需要”原則,業主之間可以對車位車庫作出特別約定)。同時,應該明確,開發商與部分業主之間可以約定“建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位車庫”的權利歸屬;理由是,該款規定的邏輯前提是“建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位車庫”屬于開發商所有,否則開發商無從“通過出售、附贈或者出租方式”與業主約定車位車庫的權利歸屬。
(2)約定的時間
關于車位車庫權利歸屬的約定時間,既可以在簽訂商品房買賣合同時約定,也可以在簽訂商品房買賣合同成立后,另行專門約定。另外, 《物權法》實施前已交付使用,而開發商與業主未就車位車庫的權利歸屬作出特別約定的情況下,車位車庫已作為小區業主的共有財產移交業主共同占有使用,此時開發商已無權再就車位車庫的權利歸屬作出約定。
(3)約定的方式
該款約定的方式包括“出售,附贈,出租”等三種方式。在解釋上,車位車庫在性質上屬于不動產,對于“出售,附贈”這兩種方式,除了簽訂合同之外,尚需進行不動產登記,未經登記,不發生車位車庫的所有權變動。對于“出租”,自雙方的租賃合同生效之日起,承租人即取得租賃權。
《建筑物區分所有權司法解釋》第二條所稱的配置比例，是指車位車庫與房屋套數的比例。規劃部門對某一小區規定的配置比例，是綜合考慮該小區居民的停車需要、經濟發展等各種因素確定的。一旦確定，就具有法律上的意義。如果開發商沒有按照配置比例修建車位車庫，那么該小區就不能通過竣工驗收，開發商的行為就構成違法。
三、不能依車位車庫的建設成本是否攤入住宅開發成本來判斷車位車庫的權利歸屬
有觀點認為,開發商如果把車位車庫成本攤入了建筑成本中,并由業主分擔了此項費用,則成為全體業主的共有部分,開發商對此沒有財產處分權。這種觀點值得商榷。
第一, 成本是標的物價格構成的主要部分，也是交易活動中當事人雙方討價還價的重要依據。當事人在提出或接受一個合同價格時，成本總是當事人做價格決定時的考慮因素，所以在具體交易價格的形成過程中，成本計算總會明確或隱晦地發生直接或間接的作用。但交易中所有權的歸屬是一種法律效果，安排交易標的物所有權的歸屬應依據當事人的意思表示，而經濟意義上的成本計算并不等于法律意義上的意思表示。在一個交易中，對標的物價格達成一致是合同得以成立的必要條件，但是價格上達成一致并不等于成本計算上也達成一致。具體的交易價格主要是由供求關系決定的，而不是由一方當事人成本加利潤的計算結果決定的，賣方不會因其物品成本很低就提出一個低價，買方也不會因賣方物品成本很高就會接受一個高價，因為個別成本的高低與具體物品的效用、需求等并不成正比。所有權的轉移依據的是買賣雙方的意思表示，如果發生所有權歸屬糾紛時以一方的成本計算解釋價格合意，進而解釋所有權歸屬的意思表示內容，難免產生違背合同當時合意的偏頗結果。
第二，從商品交易習慣來看，商品的制造費用是否計入另一商品成本，從來就不是所有權歸屬的判斷依據。
第三，判斷車位車庫的成本是否分攤到建筑成本缺乏可操作性。房地產交易時，建設單位自主定價、報價，無需提供成本構成資料，也無需由物價部門核定價格，所以車位車庫的成本是否攤入房價，根本無法確定。實踐中，車位車庫的相關成本均已攤入業主的購房款中，以成本是否攤入住宅開發成本來判斷車位車庫的權利歸屬沒有意義。
在市場決定價格的情況下，開發商將公共設施建設費用計入房價構成，房價未必上升;開發商未將公共設施建設費用計入房價構成，房價未必降低。既然我們不能假定一個具體房屋交易價格中一定包括公共設施建設成本，那就不能通過價格構成分析計算出公共設施所有權的歸屬。
四、依開發商與業主之間的約定來確定車位車庫的權利歸屬的思考
《物權法》第七十四條第2款通過當事人約定的方式對確定車位車庫的權利歸屬，其立法理由如下：(1)遵循私法自治的原則，有利于爭議的解決;(2)符合市場經濟的內在要求，通過市場機制解決糾紛(3)有利于對車庫的有效利用和管理。
但是，在目前的房地產買賣中，購房者與開發商在締約能力和締約機會上存在重大差異，購房合同由開發商提供，開發商完全可以通過格式條款作出對購房者不利的約定，將車位車庫歸其所有，購房者只能被動得接受，沒有商量的余地。
綜上,車位、車庫作為特殊商品，其具有公共屬性和社會屬性，而不應僅僅關注其營利性。對于保證車位公益性、社會性、公共性以及如何實現車位民主化的目標，需國家宏觀調控部門和房地產主管部門，應當抓緊研究并制訂政策和措施，鼓勵開發商多修多建車位。為此，政府部門可從兩方面予以規范：(1)依據《城市居住區規劃設計規范(GB50180-93)》的規定，根據本地區自身經濟發展水平、停車需求狀況規定自己的標準，修改上述設計規范，或者在規劃時采用科學的方法確定配置比例來滿足本地區的停車需求。(2)在實踐中，在確定車位、車庫轉讓或出租價格上，業主處于明顯的弱勢地位，開發商往往以高于市場價格的價格迫使業主在購房時不得不放棄其首先購買或出租車位車庫的權利。如此一來，開發商就可以以此為由將其出售或出租給業主以外的人使用，這極大地損害了業主的權益，此時政府需要對交易的價格進行干預，保證交易的公正公平。
【相關法律規定】
《物權法》:
第七十四條 建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。
《建筑物區分所有權司法解釋》:
第二條 建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：
(一)具有構造上的獨立性，能夠明確區分;
(二)具有利用上的獨立性，可以排他使用;
(三)能夠登記成為特定業主所有權的客體。
規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。
第五條 建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。
前款所稱配置比例是指規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。
第六條 建筑區劃內在規劃用于停放汽車的車位之外，占用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。
《人民防空法》:
第五條 國家對人民防空設施建設按照有關規定給予優惠。
國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設;人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。
