中國房地產(chǎn)損害賠償估價的理論與實踐
（作者：柴強 來源：《中國房地產(chǎn)估價與經(jīng)紀》雜志2008年第6期）
我的演講大概包括八個方面的內(nèi)容：（1）對本次國際房地產(chǎn)估價論壇的理解；（2）房地產(chǎn)損害賠償估價的必要性；（3）房地產(chǎn)損害賠償估價的重要意義；（4）推動房地產(chǎn)損害賠償估價的路徑；（5）房地產(chǎn)損害賠償?shù)姆N類；（6）房地產(chǎn)損害造成的損失分析；（7）房地產(chǎn)損害賠償估價的方法；（8）房地產(chǎn)損害賠償估價的特點。
一、對本次“估價與財產(chǎn)保護”國際房地產(chǎn)估價論壇的理解
國際測量師聯(lián)合會、香港測量師學會和我會開始協(xié)商時，初步確定論壇有兩大題目，一是，整體拆遷補償估價探討；二是，房地產(chǎn)損害賠償估價。整體拆遷補償估價探討，也屬于財產(chǎn)保護里面的重要領域，但在中國內(nèi)地這幾年來研究較多，應該說比較完善了。房地產(chǎn)損害賠償估價，是當前中國內(nèi)地房地產(chǎn)估價需要加強的業(yè)務領域。因此，我們最后協(xié)商確定，將這次論壇的主題確定為“估價與財產(chǎn)保護”，其核心就是房地產(chǎn)損害賠償估價，主要目的是拓展房地產(chǎn)估價業(yè)務，希望取得的成果是為出臺《房地產(chǎn)損害賠償估價指導意見》做好思想和理論準備。
二、房地產(chǎn)損害賠償估價的必要性
（1）房地產(chǎn)是最主要、最廣泛、最重要，也是人們最看重的財產(chǎn)之一，一般占社會總財富的50%～70%。保守估計，中國城鎮(zhèn)居民住房資產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的比重超過50%，這是世界銀行提供的數(shù)據(jù)。
（2）2007年《物權法》出臺，十七大提出的“創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財產(chǎn)性收入”，使人們的財產(chǎn)保護意識越來越強。
（3）由于房地產(chǎn)的不可移動、相互影響等特性，房地產(chǎn)受到損害的情況不可避免。比如政府修路，不可避免的影響房屋的通行等。
（4）損害會造成房地產(chǎn)價值減損或相關經(jīng)濟損失，當事人通常會請求損害賠償。在這樣的情況下，一般是采取和解、調(diào)解、仲裁等方式，這些途徑也主要是討論賠償?shù)慕痤~。我認為目前的機制不完善，沒有專業(yè)意見作為參考依據(jù)，賠償金額的確定隨意性大。
（5）房地產(chǎn)估價師作為房地產(chǎn)價值評估專業(yè)人士，不僅有能力，而且有公信力，可以為在和解、調(diào)解、仲裁和訴訟中確定賠償金額提供參考依據(jù)。我們接觸到的一些當事人、法官等，他們也需要專業(yè)上的幫助，房地產(chǎn)估價師可以做這方面的工作。
三、房地產(chǎn)損害賠償估價的重要意義
（1）可以促進社會和諧�？茖W、有公信力、有規(guī)則的房地產(chǎn)估價，有利于爭議解決，化解矛盾，減少不和諧因素。一些問題解決方法如果隨意性很大，就會助長攀比，包括現(xiàn)在城市房屋拆遷，基本上沒有規(guī)則，當前解決的問題很有可能就是下一步的禍根隱患。
（2）可以拓展估價業(yè)務。目前房地產(chǎn)估價業(yè)務較單一，主要集中在抵押估價、拆遷估價和法院拍賣估價上。特別是目前的房地產(chǎn)市場，成交量明顯萎縮，估價業(yè)務的萎縮也越來越厲害。損害賠償估價是我們恰逢其時應當拓展的業(yè)務。
（3）可以提高社會形象。目前我們給社會的感覺是專業(yè)知識不夠好，技術含量不夠高，主要是為了完成必要手續(xù)，沒有解決人們真正需要的問題。
四、房地產(chǎn)損害賠償估價的路徑
一是，加強理論探索，練習好內(nèi)功，讓人信服。二是，廣泛宣傳，特別是向人民法院，仲裁委員會，律師宣傳，我們有能力做好這方面的工作。三是，大膽實踐、積累經(jīng)驗，用事實說話。目前在北京有幾個房地產(chǎn)估價機構(gòu)做得比較好，也比較正規(guī)，很多法院或者當事人已經(jīng)開始找他們承擔這方面的工作了。
五、房地產(chǎn)損害賠償?shù)姆N類
（1）因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權利人等的合法權益造成損失的�！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》第五十條規(guī)定：“在選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證或者鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證發(fā)放后，因依法修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給被許可人合法權益造成損失的，應當依法給予補償。經(jīng)依法審定的修建性詳細規(guī)劃、建設工程設計方案的總平面圖不得隨意修改；確需修改的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當采取聽證會等形式，聽取利害關系人的意見；因修改給利害關系人合法權益造成損失的，應當依法給予補償。”
（2）在自己的土地上建造建筑物妨礙了相鄰建筑物的通風、采光和日照等，造成相鄰房地產(chǎn)價值損失的。《民法通則》第八十三條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰各方，應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失�！�
（3）使他人房地產(chǎn)受到污染，造成他人房地產(chǎn)價值損失的。例如，建一座橋，特別是高架橋，修一條道路，建一座機場，房地產(chǎn)受到噪聲、輻射污染，房地產(chǎn)上的水、土壤、空氣也受到污染，房地產(chǎn)還會經(jīng)常受到振動的影響等。
（4）因施工中挖基礎不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價值損失的。
（5）因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價值損失的。例如，預售的商品房在交付使用后發(fā)現(xiàn)存在工程質(zhì)量問題（如墻體開裂、室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標準），對購房人造成損失的。
（6）因未能履約（如未按合同約定如期供貨、供款等）使他人工程停緩建，對他人造成損失的。
（7）因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權利行使不當限制，例如錯誤查封，對房地產(chǎn)權利人造成損失的。
（8）因異議登記不當，造成房地產(chǎn)權利人損害的�！段餀喾ā返谑艞l規(guī)定：“異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償�！�
（9）因非法批準征收、使用土地，對當事人造成損失的。《土地管理法》第七十八條規(guī)定：“無權批準征收、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權限非法批準占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準占用、征收土地的，其批準文件無效”，“非法批準征收、使用土地，對當事人造成損失的，依法應當承擔賠償責任”。
（10）其他房地產(chǎn)損害賠償。例如，《物權法》第九十二條規(guī)定：“不動產(chǎn)權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產(chǎn)的，應當盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償。”
六、房地產(chǎn)損害賠償?shù)姆N類及損失分析
（1）房地產(chǎn)損害的分類。①按受損部位分類：實物損害，具體又可分為實體損害和功能損害；權益損害；還有區(qū)位損害，也可稱為環(huán)境損害。目前大家比較容易做的是實物損害。②可修復的損害和不可修復的損害。比如說修復費用小于或者等于修復所能帶來的房地產(chǎn)增值額的，是可修復的；反之，是不可修復的。③暫時性的損害和永久性的損害。比如說施工過程中一些有害氣體，它可以自動的消除，這就是暫時性的損害。
現(xiàn)實中，一個損害賠償估價里面，可能是綜合性的，既有實物方面的損害，也有其他方面的損害。
（2）房地產(chǎn)損害造成的損失分析�？梢苑譃閮蓧K：價值減損和相關經(jīng)濟損失。相關經(jīng)濟損失分為直接經(jīng)濟損失和間接經(jīng)濟損失。直接經(jīng)濟損失如修復期間的租金損失，停產(chǎn)停業(yè)損失，搬遷費、周轉(zhuǎn)費等等。
（3）損害的賠償金額，如何量化。對于可修復的損害，賠償金額為修復費用加上相關經(jīng)濟損失；對于不可修復的損害，賠償?shù)慕痤~為房地產(chǎn)價值的減損額，損害前的房地產(chǎn)價值減去損害后的房地產(chǎn)價值；對于可在一定程度上修復，但不能完全恢復房地產(chǎn)價值的損害，賠償金額為部分修復費用＋房地產(chǎn)價值減損額＋相關經(jīng)濟損失；如果是造成不可挽回損失的，賠償金額為重置成本。
七、房地產(chǎn)損害賠償估價的方法
（1）修復費用法：也可稱為成本法，預計采用最合理的修復方案予以修復的必要費用，包括正常的成本、費用、稅金和利潤等。
（2）損失資本化法：簡稱資本化法，預期未來各期損失的現(xiàn)值之和。例如，因損害造成的未來租金下降額的現(xiàn)值之和。
（3）損害前后價差法：簡稱價差法，損害前的房地產(chǎn)狀況的市場價值與損害后的房地產(chǎn)狀況的市場價值之差。包括通常的“補地價”計算的反過程。
（4）賠償實例比較法：簡稱比較法，通過類似房地產(chǎn)損害的實際賠償金額的比較和調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)損害的賠償金額。
八、房地產(chǎn)損害賠償估價的特點
房地產(chǎn)損害賠償估價相對于一般價值評估，主要特點有：①正價值評估與負價值評估。②不僅包括負價值評估，通常還包括相關經(jīng)濟損失評估。因為不同規(guī)模、不同行業(yè)周轉(zhuǎn)的期限是不同的，造成的損失也是不同的。③獨一無二性更強，難以尋找到類似損害的賠償實例。④對建筑等專業(yè)知識要求更高，大量的需要專業(yè)幫助，需要損害程度方面的鑒定。⑤損害當事人雙方對估價結(jié)果都很關注，要求估價更加精確，說服力更強。⑥通常需要出庭作證，作為專家證人，要求較強的語言表達能力。
