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房地產開發 |
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| 二手房賣主反悔，買受人能否要求差價賠償？ |
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作者：本站律師編輯
出處：法律顧問網·涉外dl735.cn
時間：2008/8/20 11:07:00 |
房價攀升使得二手房交易中引發的訴訟呈現上升趨勢。昨天，記者從朝陽法院獲悉，一些二手房的賣主看著房價大幅上漲而臨時反悔不肯賣了，為此，買房人只得起訴到法院。
記者了解到，自從2005年房地產價格開始大幅度上升后，“邊賣邊想漲價”的心態在二手房交易市場比較普遍，由此引發的二手房買賣糾紛案件也呈現上升趨勢。很多房主在簽訂二手房交易合同時，并沒有意識到房價會漲幅如此的巨大。在利益所趨下，賣房人往往在辦理房屋交割手續前開始反悔，尋找各種借口不辦理過戶手續。
為達到毀約的目的，賣房人使用的手段也是各式各樣的。據法官介紹，出賣人往往首先要求買主加價，加價不成，則采取串通第三人訴至法院要求確認買賣合同無效的手段。比如，由夫妻一方主張買賣合同沒有經過共有人的同意；有的房主甚至直接把房賣給了第三人并過了戶……
一般情況下，該類案件以賣房人敗訴居多，但由于雙方并未辦理產權過戶手續，賣房人仍然有權處理房屋，相對自己再次轉賣所賺取的高額差價，付出一定的賠償金已是微不足道。
相反，買房人起訴到法院一般都要求繼續履行合同，只有在房主已將房屋轉讓給第三方并辦理了過戶手續這種情景下，買房人才會要求解除合同。“不過，很多人在要求對方退還原來房款的同時，還提出因房價上漲而造成的差價賠償。”
法官說，買受人能否要求差價賠償，差價如何進行賠償，這在司法實踐中還有著不同的爭議。有觀點認為，買賣合同解除后應恢復原狀，房屋升值部分不應得到賠償；有的則認為房屋升值部分應該賠償……
專家觀點
買房人應得損害賠償
針對越來越多的二手房買賣官司，昨天，朝陽法院召開房屋差價損失賠償相關法律問題研討會，邀請專家就房屋差價損失是否屬于損害賠償的范圍、主張賠償應該符合何種要件等問題各抒己見。
研討會上，專家們對于買房人應當得到損害賠償的觀點是一致的，但如何賠償以及差價的確定有著不同的看法。有專家支持房屋差價(房屋現市場價值和雙方合同約定價格的差額)應當得到賠償，而北京市律師協會房地產專業委員會秘書長康鏵認為，房屋差價不應當是賠償的唯一依據，因為房價本身是動態的，還要考慮有價無市以及按揭貸款等因素。“在二手房買賣過程中，很多房屋不具備交易前提條件，比如因產權證等系列問題導致雙方簽訂合同履行付款義務。買房人要保護自己的利益，首先在合同上要簽的嚴謹。另外，盡量少選擇產權關系不明確或者存在權利限制的房屋，發現情況以后要及時行使自己的合同權利保留好相應的證據。”康鏵說。
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