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房地產開發 |
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| 石家莊律師：用什么方式銷售不動產可以節稅？ |
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作者：石家莊律師趙麗娜編輯
出處：法律顧問網·涉外dl735.cn
時間：2008/10/5 17:19:00 |
營業稅是我國現行稅制的主體稅種之一，其收入規模僅次于增值稅，為我國第二大稅種。最近幾年，我國營業稅政策有了較大的變動，筆者認為這些政策的變動為納稅籌劃提供了較大的空間。我們以銷售不動產為例作一分析。《營業稅暫行條例》及其實施細則規定，銷售不動產時出讓方應按出售收入的5%繳納營業稅，同時還需繳納其他稅種：按應繳營業稅的7%繳納城市維護建設稅，按應繳營業稅的4%繳納教育費附加，按轉讓收入的0.5‰繳納印花稅（產權轉移書據），按增值額繳納土地增值稅，轉讓所得并入當期應稅所得繳納企業所得稅。
若甲公司欲將一幢房產出售給乙公司，雙方約定的售價1200萬元，房屋原價1000萬元，已提折舊200萬元，房地產評估機構評定的重置成本價格1500萬元，該房屋成新率7成。企業轉讓該房產時發生評估費用3.4萬元。應納各種稅額計算如下：
1.應納營業稅=1200×5%=60（萬元）；
2.應納城市維護建設稅及教育費附加=60×（7%+3%）=6（萬元）；
3.應納印花稅（產權轉移書據）=1200×0.5‰=0.6（萬元）；
4.應納土地增值稅為，房產評估價格=1500×70%=1050（萬元），扣除項目金額合計=1050+60+6+0.6+3.4=1120（萬元），增值額=1200－1120=80（萬元），增值率=80÷1120×100%=7.14%，應納土地增值稅稅額=80×30%=24（萬元）；
5.應納企業所得稅=（1200－800－60－6－0.6－24－3.4）×33%=100.98（萬元）；
該筆業務應納稅額合計=60+6+0.6+24+100.98=191.58（萬元）。
由此可見，銷售不動產稅負還是比較重的。我們是否可采用其他方法轉讓房產并且可少繳稅金？如果采用甲公司先以該房產對乙企業投資，然后再將其股份按比例全部轉讓給乙企業股東的方法，則只需要繳納企業所得稅和印花稅。
營業稅方面：《營業稅稅目注釋（試行稿）》第八、九條中規定以無形資產和不動產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅，但轉讓該項股權，應按轉讓不動產和無形資產征收營業稅。但《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅〔2002〕191號）第一條、第二條分別規定：以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅，并且對股權轉讓不征收營業稅。同時規定：《營業稅稅目注釋（試行稿）》國稅發〔1993〕149號第八、九條中與本通知內容不符的規定廢止。該通知從2003年1月1日起執行。若上例中，甲公司以該房產對乙企業投資，并參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險，在投資時不需繳納營業稅，但在投資后六個月內應將投出房產過戶至乙公司。
城市維護建設稅及教育費附加方面：因為不繳納營業稅，所以無需繳納城市維護建設稅及教育費附加。
土地增值稅方面：《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規定：對于以房地產進行投資、聯營的投資聯營的一方經土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。所以，甲公司以房產對乙企業投資，并參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險，不需繳納土地增值稅。股權轉讓不涉及土地增值稅。
企業所得稅方面：《關于企業股權投資業務若干所得稅問題的通知》（國稅發〔2000〕第118號）規定：企業以經營活動的部分非貨幣性資產對外投資，包括股份公司的法人股東以其經營活動的部分非貨幣性資產向股份公司配購股票，應在投資交易發生時，將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務進行所得稅處理，并按規定計算確認資產轉讓所得或損失。上述資產轉讓所得如數額較大，在一個納稅年度確認實現繳納企業所得稅確有困難的，報經稅務機關批準，可作為遞延所得，在投資交易發生當期及隨后不超過5個月納稅年度內平均攤轉到各年度的應納稅所得中。
假設乙公司是由股東A、B組建的有限責任公司，股東A、B所占股份比例分別為60%、40%。投資前，乙公司資本總額為2000萬元，甲企業以公允價1050萬元將房屋向乙企業投資。投資后，甲公司占乙公司資本總額的30%。具體操作過程如下：
第一步，甲、乙雙方簽訂投資協議。投資后，甲公司應納印花稅=1050×0.5‰=0.525（萬元）。
這時甲公司必須調增企業所得稅應納所得額250萬元，因為按照《關于企業股權投資業務若干所得稅問題的通知》精神，企業以非貨幣性資產對外投資應視為將非貨幣性資產轉化為貨幣性資產對外投資兩項經濟業務進行，就甲公司而言，相當于將凈值為800萬元的房產以1050萬元賣出并以1050萬元對外投資，資產轉讓所得為1050－800=250萬元。
當年就該項業務而言，甲公司應納企業所得稅=（250－0.525）×33%=82.32675（萬元）。
第二步，一定期限后，甲公司將在乙公司擁有的30%的股份按比例轉讓給乙公司原股東A和B，其中轉讓給A股東18%，轉讓給B股東12%。
若第二步與第一步不在一個納稅年度，此時甲公司應調減所得稅應納稅所得額250萬元，因為雖然賬面投資成本為800萬元，但經過上一年度的納稅調整后該項投資的計稅成本為1050萬元，在該年度就該項業務而言需繳納企業所得稅（400－250）×33%=49.5萬元，以上兩個年度合計應繳納企業所得稅82.32675+49.5=131.82675（萬元）。如果上述兩個步驟在一個會計年度內發生，就無須調整應稅所得。就該項業務而言，只須繳納企業所得稅（400－0.525）×33%=131.82675（萬元）。
采取第二種方案應納稅款合計：131.82675+0.525=132.35175（萬元）。
采取第二種方案比第一種方案節省稅收：191.58－132.35175=59.22825（萬元）。
這項籌劃需要注意的是：甲公司對乙公司的投資一定要參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險。如果甲公司投資后從乙公司獲取固定利潤，不承擔投資風險，則在以不動產對外投資時就必須同銷售不動產一樣繳納各種稅款。
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