本站律師編輯：購買經(jīng)濟適用房的買主經(jīng)常遭遇賣方反悔的局面，有不少咨詢者對該類法律問題咨詢過我們，現(xiàn)推薦案例如下，希望對各位讀者有所裨益：
出賣無證經(jīng)濟適用房后反悔認(rèn)為合同無效
法院依法駁回其訴訟請求
成都一當(dāng)事人田某在2002年從公司購得一套經(jīng)濟適用房，但至今尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證，2004年其通過中介公司將房屋出賣多年后又反悔，并以未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓為依據(jù)要求法院認(rèn)定其所簽訂的房屋買賣合同無效。近日，該案在四川省成都市中級人民法院終審結(jié)案，法院二審維持了一審駁回田某訴請的判決，其要求認(rèn)定房屋買賣合同為無效合同的訴請未得到支持。
2004年7月，田某與買主李某及一中介公司簽訂購房合同約定，李某購買田某市內(nèi)建筑面積188平方米的住房一套，價款35.3萬元，買方應(yīng)在約定期限內(nèi)支付首付款12萬元，賣方則同時將房屋以現(xiàn)狀交付買方，并待賣方取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，由中介公司協(xié)助買方辦理公積金貸款并支付購房尾款，買方在支付首付款后即可開始對房屋裝修、居住，中介費和產(chǎn)權(quán)過戶費由買方承擔(dān)，并對違約金等相關(guān)事項進行約定。當(dāng)月16日，李某將其市內(nèi)一套80多平方米房屋出賣后，在當(dāng)日向田某支付了首付款12萬元，田某則將房屋交給了李某，李對房屋進行裝修后，居住至今。
法院同時查明，上述房屋系田某于2002年9月從其單位處購買的經(jīng)濟適用房，且其已向公司付清全部購房款，但至今尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證，其同公司簽訂的購房合同已交與中介公司保管。
法院認(rèn)為，本案房屋購房合同系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，且該行為并不損害國家、集體、他人和社會公共利益。一審法院根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，并結(jié)合審理查明的案件事實及有效證據(jù)，認(rèn)定涉案購房合同有效是正確的，故法院二審對此予以確認(rèn)。
沒有產(chǎn)權(quán)證轉(zhuǎn)讓房屋不必然導(dǎo)致合同無效
審理此案的楊桓法官說，該案的爭議焦點是田某與買方及中介公司所簽購房合同的效力問題。
楊桓說，我國實行不動產(chǎn)權(quán)屬登記制度，但一般而言，轉(zhuǎn)讓未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋，并不必然導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓合同無效，只有轉(zhuǎn)讓始終不能取得權(quán)屬登記的房地產(chǎn)，如未經(jīng)審批的違法建筑，或者轉(zhuǎn)讓未取得權(quán)屬登記的房地產(chǎn)損害國家、集體、他人利益的，才應(yīng)當(dāng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同為無效合同。
首先，在本案中，購房合同是田某與買方自愿簽訂的，該合同明確約定了買賣雙方各自的權(quán)利義務(wù)，賣房人不但按照約定收取了部分購房款，而且還向買房人交付了房屋，買房人在支付了部分購房款后，實際接受房屋并進行裝修入住多年，已形成長期占有、使用的事實。
其次，城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓，確定不得轉(zhuǎn)讓的房屋一般應(yīng)當(dāng)是指自始不能辦理權(quán)屬登記的房屋。這個規(guī)定主要是針對那些不認(rèn)定無效即不能達到法律、行政法規(guī)的立法目的，并將會損害國家、集體、他人及社會公共利益的買賣合同。其設(shè)置的目的是對在房屋所有權(quán)人尚不明確的情況下，對房地產(chǎn)權(quán)屬進行轉(zhuǎn)讓和實際變動行為的一種限制，而不必然產(chǎn)生否定房屋買賣合同的效力。
而且我國實行不動產(chǎn)登記制度，不動產(chǎn)登記只是物權(quán)變動的成立要件，而非買賣合同的生效要件。本案中，田某根據(jù)其與單位簽訂的購房合同，實際取得了房屋，并已付清全部房款，涉案房屋的權(quán)屬明確，相關(guān)房屋權(quán)屬證的辦理和實際取得處于完全能夠?qū)崿F(xiàn)的可期待狀態(tài)，交易手續(xù)和產(chǎn)權(quán)過戶也均是可以完成的。作者：王鑫 陳敏桓
(聲明：本站所使用圖片及文章如無注明本站原創(chuàng)均為網(wǎng)上轉(zhuǎn)載而來，本站刊載內(nèi)容以共享和研究為目的，如對刊載內(nèi)容有異議，請聯(lián)系本站站長。本站文章標(biāo)有原創(chuàng)文章字樣或者署名本站律師姓名者，轉(zhuǎn)載時請務(wù)必注明出處和作者，否則將追究其法律責(zé)任。) |
