購買二手房盡管有諸多優勢，但相對新建商品房的買賣行為來說，涉及法律關系復雜。尤其一些二手房的“社會屬性”隱蔽性強，加之買賣雙方由于信息不對稱，就會存在一些交易風險。為此，對于存在的風險做以分析，以引起大家的重視：
一．應注意的問題
陷阱一：產權狀況
根據我國法律法規的有關規定，司法機關或行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房屋不得轉讓。另外，根據天津市房地產交易中心的實踐，若房屋仍設定有抵押，房地產交易中心也不會辦理此種房屋的產權過戶手續。上述兩種情況常常會被購房者所忽略，而房屋業主通常又不會主動提及。如此一來，可能造成買賣合同已簽訂、買方首期款也已支付給業主后，在辦理產權過戶的過程中，發現房屋不能轉讓，由此可能給買方造成很大的損失。
規避方法：在簽訂買賣合同前，購房者應到房屋所在地的房地產交易中心進行產權狀況調查，以確定該房屋是否存在限制或禁止轉讓的情形。
陷阱二：房屋類型
現在二手房市場上的房屋大部分為商品房，但也存在部分未轉為產權的使用權房。如果這類使用權房未取得產權證，根據有關規定是不能轉讓的。另外，若求購的是非居住用房，則該房屋的類型必須為商業用房，因為商業用房才可辦理營業執照，否則，若購買住宅房，購房人將無法從事預期的用途。
規避方法：在簽訂買賣合同前，應查看業主是否已取得房屋產權證，并確定其房屋所屬類型。
陷阱三：合同簽訂人
眾所周知，房屋買賣合同應由購房人與房屋產權人簽訂。如果購房人忽略驗證合同簽訂人是否是產權人，及該房屋是否還有其他產權人，則產權人或其他共有權人若以合同簽訂人未取得其委托為由，主張該合同無效，那么，購房人僅能向合同簽訂人追究非常有限的締約過失責任，即由于合同未成立而給其造成的直接損失，且舉證責任在于購房人。發生這種情形，對購房人非常不利。
規避方法：根據產權證或其他法律文件確定產權人。若簽訂合同的并非產權人，購房人應要求其提供產權人出具的公證過的委托書。
陷阱四：模糊付款方式
很多買賣雙方通常只關注房屋價款達成一致，對于具體的付款方式卻未給予應有的重視，結果在其后履行過程中，常常由于某筆款項的支付時間不明而產生糾紛，受損失的一方因為當初與對方未訂有明確條款而只能自認倒霉。
規避方法：雙方簽訂買賣合同時，應對付款流程和時間作出明確、具體的約定。
陷阱五：交房模糊約定
有時，買賣雙方對于付款方式已有明確的約定，但卻疏忽了交房這一重要環節。在此可能會涉及到交房的具體時間，交房時相關費用的結算。若無具體約定，則可能出現逾期交房，卻無法追究業主違約責任的被動局面，及相關費用無人結算的尷尬情況。
規避方法：在買賣合同中明確約定交房日期，及應由哪方于交房前結清包括水、電、煤、物業管理費等相關費用。
陷阱六：非居住用房稅費
購買、出售非居住用房需繳稅費的種類、數額與居住用房有較大差別。在實踐中，若由于對購買、出售非居住用房應繳稅費估算不足，則可能出現大大超出購房人原先預算或嚴重影響售房人預期收益的情形。
規避方法：簽訂合同前，雙方應先到房屋所在地的房地產交易中心，或請教專業人士確定非居住用房買賣應繳稅費的具體種類及數額，做到心中有數。
二．實際操作程序：
自2007年3月7日起，凡在天津市買賣二手房，應進入二手房交易資金代收代付交易資金監管系統，交易雙方不得將房款和定金等資金交房地產經紀機構，而是以銀行結算方式代收代）付。這種方式實現了對房屋交易價款、土地出讓金、契稅、轉讓手續費、印花稅、產權登記費等資金流從進件之初到交易手續結束的全程動態實時監管，保證了交易資金一次進賬、全市聯網、分類監管、安全支付，制止了中介吃“差價”和占壓房款等違規行為，從而保障了房屋交易安全，維護了買賣雙方的合法權益。
如果您想選擇代收代付的方式進行二手房的交易，那么按照如下五步程序去做就可以了。
第一步：買賣雙方持本人身份證、房屋所有權證和存折到交易房屋所在地的區（縣）房地產交易中心簽訂房產買賣協議及資金監管協議；
注意：賣方應先開設一個賬戶用于收取房款，賬戶密碼一定要自己掌握；
第二步：買方持協議到銀行交納首付款和交易稅費；
第三步：買方持相關材料到貸款銀行遞交貸款資料，簽訂借款協議（貸款手續可委托房屋所在區縣房管局代辦）；
第四步：買賣雙方到房管部門辦理產權抵押手續和產權過戶手續（注意：房管部門在7個工作日內發放《房屋他項權證》，應領取后送至貸款銀行以發放貸款）；
第五步：按照約定，買方領取房屋所有權證，賣方領取房款。
此外，您在進行二手房交易的過程中還需注意：
（1）賣方本人到銀行開收款存折，密碼要記住并且保密；
（2）買賣雙方要提供真實、有效、便于聯系的電話號碼；
（3）買賣雙方詳細閱讀協議內容，注意保存；
（4）買方需要貸款的，自登記進件之日起，7個工作日后領取《他項權證》，及時送到銀行。
三．應交納的稅費：
過戶費用：
普通住宅
* 契稅：評估價 × 1.5%；
* 土地出讓金：評估價 × 1%（需辦理土地證的交納）；
* 圖紙資料費：20.00元（需辦理土地證的交納）；
* 印花稅：評估價 × 0.1%；
* 轉讓手續費：建筑面積 × 6.00元；
* 登記費：80.00元（需貸款的再交80.00元）；
非普通住宅 (單價河東在6200以上含6200,河北6100元，河西7100元，和平8700元等,144平米以上含144平米,小區容積率在1.0以下,滿足任何一個條件就是非普通住宅)
* 契稅：評估價 × 3%；
* 土地出讓金：評估價 × 1%（需辦理土地證的交納）；
* 圖紙資料費：20.00元（需辦理土地證的交納）；
* 印花稅：評估價 × 0.1%；
* 轉讓手續費：建筑面積 × 6.00元；
* 登記費：80.00元（需貸款的再交80.00元）
5年以里的房子要交營業費5.55%
過戶費有契稅1.5%-3%,您買的房子超過指導價格,交3%(同時有差額營業稅)
土地轉讓費用1%
交易登記費80
交易手續費6元/平米
印花稅0.1%
個人所得稅1%,根據賣方情況決定
辦貸款的手續費一般公司收費600
還有一個評估公司收評估費用0.5%
如果是公積金貸款還有擔保費約2%
附：二手房屋買賣合同(簡版)
賣方： ________（以下簡稱甲方） 身份證號：______
買方： ________（以下簡稱乙方） 身份證號：______
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買私有住房，達成如下協議：
第一條甲方所售房屋權證號及座落位置、結構、層次、面積、附屬設施：
1、甲方所售房屋所有權證號為"______ 號"，房屋土地使用權證號為"______ 號"；
2、甲方所售房屋位于______ 區______ 路（街）______ 號，為______ 結構；
3、甲方所售房屋建筑面積______ 平方米；
4、甲方所售房屋附屬設施為______ 。
第二條房屋價格及其他費用：
1、甲、乙雙方協商一致，甲方所售房屋總金額為（人民幣）___ 拾___ 萬___ 仟___ 佰元整（含附屬設施
費用）；
2、甲、乙雙方達成一致意見，雙方交易稅費由方負擔。
第三條付款方式：
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_______________________________________________________________________________
_______________________________________________________________________________
第四條房屋交付：
甲、乙雙方在房地局交易所辦理完過戶手續（繳納稅費）后 ___ 日內，甲方將房屋交付乙方，因不可抗力等因素造成甲方逾期交房的，則房屋交付時間可據實予以延長。
第五條乙方逾期付款的違約責任：
乙方未按本合同規定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金額的2‰支付違約金，逾期達一個月以上的，即視為乙方不履行本合同，甲方有權解除合同，屆時將由乙方承擔此次交易中雙方的全部交易稅費，并向甲方支付購房款10%違約金。
第六條甲方逾期交房的違約責任：
甲方未按本合同第四條規定將房屋及時交付使用，每逾期一日，按照購房總價的2‰支付違約金，逾期達一個月以上的，即視為甲方不履行本合同，乙方有權解除合同，由甲方承擔此次交易中雙方的全部交易稅費，并向乙方支付房價10%的違約金。
第七條甲方保證在交接時該房屋沒有產權糾紛和財務糾紛，如交接后發生該房屋交接前即存在的產權糾紛和財務糾紛，由甲方承擔全部責任。
第八條本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協議，補充協議與本合同具同等法律效力。
第九條本合同在履行中發生爭議，由甲、乙雙方協商解決。協商不成的，甲、乙雙方可依法向該房屋所在地人民法院起訴。
第十條本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。
第十一條本合同一式五份，甲、乙雙方各執一份，其他三份交有關部門存檔。
甲方（簽章）：________________ _ 乙方（簽章）：_____________________
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