2001年9月，北京某置業有限公司（下稱置業公司）通過聯建方式取得宗地1500平方米總為項目用地。之后，置業公司向北京市國土資源和房屋管理局（下稱土地局）申請辦理國有土地使用權證，同年11月20日，土地局與置業公司簽訂《土地出讓合同》，約定：置業公司有權使用上述土地，需交納土地出讓金800萬元，該出讓金交清之日起30日內頒發《國有土地使用證》。2002年4月20日，置業公司按照約定交清出讓金。2002年6月，置業公司申請辦理房屋預售許可證，截止日期2003年5月。2002年5月7日，土地局出具發證函要求該局權屬科為置業公司辦理土地使用證。2002年9月20日，土地局向置業公司頒發國有土地使用證。2002年7月，置業公司工程驗收竣工。2002年8月，李某與置業公司簽訂購房合同，并支付首付款40萬元。2003年3月，李某與置業公司發生糾紛訴至法院請求確認合同無效，訴訟中，發現置業公司在缺少土地使用證的情況下取得預售許可，土地局屬于違法許可；因此，李某對土地局提起行政訴訟，請求撤銷土地局所頒發的預售許可證，法院終審判決駁回李某訴訟請求。同時，駁回李某請求確認購房合同無效之訴訟。
開發商辦理預售許可證所需要的其他證照。開發商應當持建設工程規劃許可證、國有土地使用證、建設用地規劃證、施工許可證、投資完成證明、計委及建委計劃表、施工進度和銷售范圍方案表、企業營業執照等文件向房產土地局申請預售許可證。注意，房管和土地局應當依據在先頒發的土地使用證來辦法預售許可證，不能顛倒順序。
房產土地局逾期發證與開發商補辦土地使用證或不辦使用證應區別對待。如本案所示，置業公司已經按照合同約定交清了土地出讓金，土地局未能按時辦法土地使用證，在遲延一個月之后辦法了土地使用證。置業公司在主觀上沒有過錯。這種情形應當與開發商補辦、補辦土地使用證區別對待；對于后兩種情況，房產土地局不能辦法預售許可證，即使頒發也應當撤銷。
房產土地局逾期頒發土地使用證不足以構成撤銷之前頒發預售許可證的理由。原因是：一是因為房產土地局的程序瑕疵并不能導致實質的結果違法；二是土地使用證取得人并沒有過錯，要求其承擔責任不符合公平原則；三是結合實際情況考慮，房產土地局頒發預售許可證的依據是已經簽訂的土地使用權出讓合同以及置業公司交清出讓金這個事實，房產土地局已經出具了發證函，置業公司最終取得了土地使用證，這些情況充分說明了該行政行為結果正義之特點。同時，確認房產土地局行為違法或者撤銷預售許可證將產生購房合同無效等嚴重后果。
開發商與業主簽訂的購房合同并不能因此而無效。顯然，預售許可證沒有被撤銷，或者房產土地局的程序瑕疵沒有被確認為整個行政行為無效，那么，購房合同失去了無效的理由。相反，如果開發商補辦土地使用證或者不辦土地使用證，預售許可證應當被撤銷，此時，其與業主簽訂的購房合同應當被認定為無效。
本案預售許可證應否被撤銷存在爭議。嚴格依據《城市商品房余艘管理辦法》之規定，沒有土地使用證取得預售許可證屬于違法行為，應當撤銷；在此基礎上形成另外一種觀點，鑒于該預售許可證已經期限屆滿，撤銷無意義，根據《行政訴訟法解釋》第57條第2款第2項規定，判決確認房產土度局頒發預售許可證行為違法；第三種觀點如前述。(張志勝律師)
(聲明：本站所使用圖片及文章如無注明本站原創均為網上轉載而來，本站刊載內容以共享和研究為目的，如對刊載內容有異議，請聯系本站站長。本站文章標有原創文章字樣或者署名本站律師姓名者，轉載時請務必注明出處和作者，否則將追究其法律責任。) |
