房產(chǎn)商違反預(yù)約合同的民事責(zé)任
沈志先
[裁判要旨] 購(gòu)房意向書從性質(zhì)上講應(yīng)為有效的預(yù)約合同,其對(duì)雙方當(dāng)事人產(chǎn)生在未來(lái)某個(gè)時(shí)候?yàn)檫_(dá)成本約依誠(chéng)信原則進(jìn)行談判的義務(wù)。房產(chǎn)商違反購(gòu)房意向書的約定屬于一種違約責(zé)任,對(duì)守約方因信賴?yán)媛淇债a(chǎn)生的損失應(yīng)酌情予以賠償。
[案情]
上訴人(原審原告):仲崇清。 上訴人(原審被告):上海金軒大邸房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)有限公司。
2002年7月12日,仲崇清與上海金軒大邸房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱金軒公司)簽訂金軒大邸商鋪認(rèn)購(gòu)意向書,約定仲崇清向金軒公司支付購(gòu)房意向金2000元,取得該公司所開發(fā)的小區(qū)商鋪優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán);金軒公司在該小區(qū)正式認(rèn)購(gòu)時(shí),優(yōu)先通知仲崇清前來(lái)選擇認(rèn)購(gòu),認(rèn)購(gòu)商鋪的面積為150平方米,均價(jià)約為每平方米7000元(可能有1500元的浮動(dòng))。如仲崇清未在約定期限內(nèi)認(rèn)購(gòu),則視同放棄優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán),已付的意向金無(wú)息退還;如前來(lái)認(rèn)購(gòu),則意向金自行轉(zhuǎn)為認(rèn)購(gòu)金的一部分。意向書對(duì)樓號(hào)、房型未作具體明確。意向書簽訂后,仲崇清向金軒公司支付了2000元意向金。
金軒公司于2001年11月26日取得建設(shè)上述小區(qū)的項(xiàng)目建議書批復(fù);2002年4月取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證;2002年11月4日取得拆遷許可證;2003年5月29日取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證;2003年6月30日取得預(yù)售許可證。金軒公司在銷售商鋪時(shí),未通知仲崇清前來(lái)認(rèn)購(gòu)。2006年初,仲崇清向金軒公司要求按意向書的約定簽訂正式買賣合同,卻被告知因商鋪價(jià)格上漲,房產(chǎn)商不認(rèn)可原約定的價(jià)格,且商鋪已全部銷售完畢,無(wú)法履行合同,只能退還意向金。
仲崇清遂向法院起訴,要求金軒公司按照105萬(wàn)元的價(jià)格履行雙方簽訂的合同,或者賠償仲崇清經(jīng)濟(jì)損失100萬(wàn)元。金軒公司則表示,雙方簽訂意向書時(shí)其尚未取得相關(guān)證照,因此意向書無(wú)效。即便該意向書有效,仲崇清所付意向金也只是相當(dāng)于定金,金軒公司僅應(yīng)承擔(dān)定金責(zé)任。
[審判]
上海市虹口區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為,雙方當(dāng)事人簽訂的意向書具有預(yù)約合同的性質(zhì),依法有效。本案中的意向金不符合定金的表現(xiàn)形式,金軒公司要求按定金罰則處理的主張無(wú)法律依據(jù)。由于金軒公司的過(guò)錯(cuò)造成雙方無(wú)法進(jìn)一步談判簽訂正式的買賣合同,意向書已無(wú)法繼續(xù)履行,應(yīng)予解除。金軒公司應(yīng)承擔(dān)違反預(yù)約合同的違約責(zé)任。根據(jù)預(yù)約合同的性質(zhì)、金軒公司的過(guò)錯(cuò)程度、仲崇清的支付對(duì)價(jià)和可能造成信賴?yán)娴膿p失等,判決:一、解除仲崇清與金軒公司簽訂的金軒大邸商鋪認(rèn)購(gòu)意向書;二、金軒公司返還仲崇清意向金2000元;三、金軒公司賠償仲崇清經(jīng)濟(jì)損失1萬(wàn)元;四、仲崇清的其余訴訟請(qǐng)求不予支持。
仲崇清不服原審法院判決,提起上訴稱:涉案意向書合法有效且可實(shí)際履行,金軒公司違反約定故意不通知仲崇清,存在過(guò)錯(cuò),使仲崇清基于意向書的預(yù)期收益喪失,故請(qǐng)求二審法院依法判決支持仲崇清的原審訴請(qǐng)。
金軒公司亦不服原審判決,提起上訴稱:原審認(rèn)定意向書具有預(yù)約合同性質(zhì)系違背事實(shí)和法律,且判決解除意向書、金軒公司返還意向金等違反了不告不理原則。金軒公司有權(quán)依據(jù)情勢(shì)變更原則不與仲崇清簽訂買賣合同,其主觀上不存在過(guò)錯(cuò),客觀上未給仲崇清造成損失。故請(qǐng)求依法判決不支持仲崇清之訴請(qǐng)。
上海市第二中級(jí)人民法院審理后認(rèn)為,簽訂意向書前,金軒公司已辦理了有關(guān)項(xiàng)目的立項(xiàng)、規(guī)劃等手續(xù),雙方在涉案意向書中指向的商鋪買賣存在現(xiàn)實(shí)的履行基礎(chǔ)。且意向書明確了當(dāng)事人的基本情況、擬購(gòu)商鋪的面積、價(jià)款計(jì)算、認(rèn)購(gòu)時(shí)間等,表明雙方經(jīng)談判就條件成就時(shí)將進(jìn)行商鋪買賣的主要內(nèi)容達(dá)成合意,系具有法律約束力的合同。同時(shí),意向書是對(duì)未來(lái)簽署正式買賣合同的預(yù)先安排,并以書面形式明確了將來(lái)就訂立正式買賣合同進(jìn)行談判這一預(yù)約標(biāo)的,系獨(dú)立、有效的預(yù)約合同,對(duì)其效力應(yīng)予認(rèn)定。金軒公司未按約履行通知義務(wù),反而在原審中主張意向書無(wú)效,違背了民事活動(dòng)中應(yīng)遵循的誠(chéng)實(shí)信用原則,顯屬違約。鑒于該違約行為導(dǎo)致仲崇清喪失了優(yōu)先認(rèn)購(gòu)商鋪的機(jī)會(huì),雙方亦無(wú)法按意向書約定繼續(xù)履行,故金軒公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。原審判決1萬(wàn)元賠償金額難以補(bǔ)償守約方的實(shí)際損失,二審在綜合考慮上海近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的態(tài)勢(shì)及雙方當(dāng)事人履約情況的基礎(chǔ)上,酌情確定金軒公司的賠償金額。另因預(yù)約合同與本合同存在法律性質(zhì)差異,對(duì)仲崇清主張的賠償金額難以完全采納。據(jù)此,二審法院維持原審判決第一、二、四項(xiàng);撤銷第三項(xiàng);改判金軒公司賠償仲崇清經(jīng)濟(jì)損失15萬(wàn)元。
[評(píng)析]
在簽訂正式的房屋買賣合同之前先簽訂購(gòu)房意向書是近年來(lái)房產(chǎn)銷售過(guò)程中出現(xiàn)的新情況。由于我國(guó)的合同法等相關(guān)法律、法規(guī)對(duì)此沒有明確規(guī)定,從司法實(shí)踐和理論研究視角對(duì)于該意向書的性質(zhì)、特點(diǎn)、效力等進(jìn)行探討,具有一定的法律和社會(huì)意義。
一、涉案意向書的法律性質(zhì)
準(zhǔn)確界定金軒大邸商鋪認(rèn)購(gòu)意向書的法律性質(zhì),對(duì)本案的實(shí)體處理至關(guān)重要。關(guān)于該份意向書的性質(zhì)認(rèn)定,有兩種觀點(diǎn):一是認(rèn)為該約定是當(dāng)事人洽談商鋪買賣的初步文件,僅表達(dá)雙方的初步意向,不具有法律效力;二是認(rèn)為該約定雖名為意向書,但是為將來(lái)簽訂正式買賣合同作出了預(yù)先安排,故在性質(zhì)上為預(yù)約合同。一、二審法院最終認(rèn)為,該份意向書并非不具有法律效力的初步意向,而是一份獨(dú)立有效的預(yù)約合同。
1、該意向書并非不具法律效力的意向性協(xié)議。就不具有任何法律效力的意向性協(xié)議而言,當(dāng)事人之間的訂約意圖不具有確定性,僅表達(dá)一種簽約的初步意向,具體的交易條件亦不明確,且當(dāng)事人往往不受意向協(xié)議的約束。而本案中的意向書雖名為“意向”,但與上述的意向性協(xié)議性質(zhì)不同。首先,協(xié)議表明當(dāng)事人經(jīng)過(guò)磋商已就條件成就時(shí)將實(shí)際進(jìn)行商鋪買賣的主要內(nèi)容達(dá)成合意,且明確了雙方的權(quán)利和義務(wù),不同于未達(dá)成一致意見的初步意向;其次,協(xié)議約定了擬購(gòu)商鋪的面積、價(jià)款計(jì)算、認(rèn)購(gòu)時(shí)間等條款,上述條款在內(nèi)容上具有確定性,且存在現(xiàn)實(shí)的履行基礎(chǔ),不同于缺乏主要條款和基本條件的初步意向;最后,協(xié)議以仲崇清支付購(gòu)房意向金的形式對(duì)其將來(lái)優(yōu)先認(rèn)購(gòu)行為進(jìn)行約束,金軒公司亦按協(xié)議負(fù)有依誠(chéng)實(shí)信用原則通知仲崇清優(yōu)先認(rèn)購(gòu)的義務(wù),故當(dāng)事人都有受協(xié)議約束的意思表示,不同于無(wú)任何法律約束力的初步意向。
2、該意向書符合預(yù)約合同的性質(zhì)和特征。預(yù)約合同又稱預(yù)備合同,是當(dāng)事人為了將來(lái)訂立確定性本約而預(yù)先達(dá)成的書面允諾或協(xié)議。在合同分類中,存在本約與預(yù)約之分。就本質(zhì)而言,預(yù)約合同是一份形式完備的合同,應(yīng)適用合同成立、生效及履行等一般原則;但預(yù)約合同與其他合同最主要的區(qū)別在于預(yù)約合同以將來(lái)簽訂本約為目的,本約的最終達(dá)成,通常須經(jīng)當(dāng)事人的反復(fù)談判。預(yù)約合同對(duì)未來(lái)雙方能達(dá)成本約的意向或目的進(jìn)行確定,從而起到穩(wěn)固交易機(jī)會(huì)的作用。盡管我國(guó)合同法中沒有規(guī)定預(yù)約合同這一類型,但基于契約自由的精神,不應(yīng)否認(rèn)交易雙方以訂立預(yù)約合同的方式為訂立本約做準(zhǔn)備。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中也明確了這一點(diǎn)。
分析涉案意向書,其已符合預(yù)約合同的性質(zhì)和特征。首先,其反映了仲崇清和金軒公司的真實(shí)意思表示,并對(duì)擬購(gòu)商鋪的面積、價(jià)款計(jì)算、認(rèn)購(gòu)時(shí)間等作了較為明確且適于操作的約定,內(nèi)容和形式合法,具備了合同成立的要件,是一份獨(dú)立、有效的合同。其次,其是當(dāng)事人對(duì)將來(lái)簽訂商鋪買賣合同的預(yù)先安排,內(nèi)容上與正式合同(尤其是目前被普遍采用的《商品房買賣合同示范文本》)相比較,缺少付款時(shí)間和方式、商鋪交付條件和日期等主要內(nèi)容,仍需通過(guò)進(jìn)一步談判在本約中加以確定;且意向書簽訂時(shí),金軒公司尚未取得預(yù)售許可證等證照,不具備預(yù)售條件,故雙方通過(guò)預(yù)約合同的方式將未來(lái)交易已達(dá)成共識(shí)的內(nèi)容固定下來(lái)。基于此,該約定不同于正式買賣合同,不直接產(chǎn)生商鋪買賣的法律后果。
二、預(yù)約合同的法律效力
以簽訂預(yù)約合同的形式認(rèn)購(gòu)商品房可分為取得預(yù)售許可前的認(rèn)購(gòu)和取得預(yù)售許可后的認(rèn)購(gòu),前者稱為內(nèi)部認(rèn)購(gòu),后者稱為外部認(rèn)購(gòu)。對(duì)后者的法律效力目前無(wú)爭(zhēng)議,即符合合同法中合同成立的規(guī)定,為有效合同。關(guān)于房產(chǎn)商取得預(yù)售許可證前與預(yù)購(gòu)人簽訂預(yù)約合同的法律效力,有觀點(diǎn)認(rèn)為根據(jù)合同法和城市房地產(chǎn)管理法,未取得預(yù)售許可證所訂立的合同屬于違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定,應(yīng)無(wú)法律效力。且最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》也規(guī)定出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明與買受人訂立商品房預(yù)售合同,應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。此處雖僅針對(duì)商品房預(yù)售合同,但應(yīng)理解為包含預(yù)購(gòu)人與出售人簽訂的任何以購(gòu)房為意思表示的協(xié)議。筆者認(rèn)為,雖然法律規(guī)定未取得預(yù)售許可證的房屋不能預(yù)售,但由于簽訂預(yù)約合同是先干預(yù)售的一個(gè)階段,因此對(duì)其效力判斷,仍應(yīng)按照合同法對(duì)合同效力判斷的一般規(guī)定,至于取得預(yù)售許可只是房產(chǎn)商履行預(yù)約合同的條件之一,并不影響合同的有效性。如果房產(chǎn)商在簽訂正式合同的時(shí)限內(nèi)取得預(yù)售許可,即可按預(yù)約合同履行義務(wù);即使未取得預(yù)售許可,也構(gòu)成對(duì)預(yù)約合同的違反,并非導(dǎo)致預(yù)約合同無(wú)效。涉案意向書中約定,金軒公司在正式認(rèn)購(gòu)時(shí)優(yōu)先通知仲崇清,該“正式認(rèn)購(gòu)”即表明金軒公司屆時(shí)已符合預(yù)售條件,且事實(shí)上金軒公司亦于銷售商鋪前取得預(yù)售許可證。故金軒公司現(xiàn)以意向書簽訂時(shí)其未取得相關(guān)證照為由主張意向書無(wú)效,缺乏合理性。
至于預(yù)約合同在當(dāng)事人間產(chǎn)生何種法律約束力,理論界存在“必須談判說(shuō)”和“必須締約說(shuō)”兩種觀點(diǎn)。“必須談判說(shuō)”認(rèn)為當(dāng)事人訂立預(yù)約合同后,負(fù)有就將來(lái)訂立本約進(jìn)行談判的義務(wù),如當(dāng)事人依誠(chéng)信原則履行談判義務(wù)后仍未達(dá)成本約,其不承擔(dān)責(zé)任。“必須締約說(shuō)”認(rèn)為預(yù)約合同的效力是訂立本約,故當(dāng)事人僅為訂立本約進(jìn)行談判是不夠的,還須最終達(dá)成本約,否則訂立預(yù)約合同毫無(wú)意義,且容易誘發(fā)惡意締約的道德風(fēng)險(xiǎn)。筆者認(rèn)為,除非預(yù)約合同已經(jīng)具備了本約合同所應(yīng)具備的所有條款,否則當(dāng)事人首先都應(yīng)承擔(dān)就未決條款進(jìn)行談判的義務(wù),因?yàn)橐馑甲灾问呛贤喠⒅挟?dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵守的基本原則,在當(dāng)事人自行可以談判之前,法院不能直接代當(dāng)事人為意思表示。即便合同規(guī)定了交易的實(shí)質(zhì)性具體條款,但只要當(dāng)事人有最終以談判確定的內(nèi)容為準(zhǔn)的意思,則當(dāng)事人承擔(dān)的僅是進(jìn)行談判的義務(wù)。如果預(yù)約合同已包括了詳盡的本約條款,則采用“必須締約說(shuō)”較為合理。因?yàn)榇藭r(shí)雙方就買賣合同的主要條款達(dá)成一致,應(yīng)視為其交易行為在很大程度上受預(yù)約條款約束。
考察涉案意向書的訂立,目的是為將來(lái)正式簽訂買賣合同做準(zhǔn)備,預(yù)約標(biāo)的為就簽訂本約進(jìn)行談判;方式上為一方同意另一方訂立本約的優(yōu)先權(quán);內(nèi)容上仍需通過(guò)協(xié)商達(dá)成正式買賣合同應(yīng)具備的部分條款。故當(dāng)事人就該意向書產(chǎn)生依誠(chéng)實(shí)信用原則合理談判的義務(wù),符合“必須談判說(shuō)”的適用情形。 三、違約行為的判斷及其民事責(zé)任
誠(chéng)實(shí)信用原則是預(yù)約合同的理論基礎(chǔ),預(yù)約合同雙方均應(yīng)按照誠(chéng)實(shí)信用原則的要求全面履行應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的談判、締約義務(wù)。作為合同法的一項(xiàng)基本原則,誠(chéng)實(shí)信用原則要求民事主體從事民事活動(dòng)時(shí),應(yīng)誠(chéng)實(shí)守信,以善意方式履行義務(wù),不得濫用權(quán)利及規(guī)避法律或者合同約定的義務(wù)。同時(shí),誠(chéng)實(shí)信用原則要求民事主體在從事民事活動(dòng)時(shí),盡量維持當(dāng)事人之間的利益以及當(dāng)事人利益與社會(huì)利益之間的平衡。預(yù)約合同雙方應(yīng)當(dāng)依此要求,嚴(yán)格遵守自己在預(yù)約合同中作出的允諾,善意而為之。如果依誠(chéng)實(shí)信用原則談判后仍無(wú)法就本約合同達(dá)成一致,或因不可歸責(zé)雙方的事由導(dǎo)致無(wú)法簽訂正式合同,不能認(rèn)定當(dāng)事人違反了談判義務(wù)。如果當(dāng)事人對(duì)預(yù)約合同中的內(nèi)容反悔、未盡誠(chéng)信義務(wù)談判或惡意談判、隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假情況、或有其他違背誠(chéng)信原則的行為導(dǎo)致買賣合同未能訂立的,則構(gòu)成對(duì)預(yù)約合同的違反,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
需要指出的是,就違反獨(dú)立、有效的預(yù)約合同而言,當(dāng)事人承擔(dān)的應(yīng)是一種違約責(zé)任,而非締約過(guò)失責(zé)任。締約過(guò)失責(zé)任是指在合同訂立過(guò)程中,一方因違反法律規(guī)定的義務(wù),使合同不成立、無(wú)效或被撤銷導(dǎo)致對(duì)方信賴?yán)鎿p失應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任,其是一種法定責(zé)任,依據(jù)是締約過(guò)程中存有過(guò)錯(cuò),并非以合同是否成立生效為判斷依據(jù)。而違反預(yù)約合同的行為則是對(duì)預(yù)約合同本身義務(wù)的不遵守,損害的是基于預(yù)約這一獨(dú)立合同產(chǎn)生的利益,是一種約定責(zé)任。二者雖然都發(fā)生在買賣合同訂立過(guò)程中,但此處締約過(guò)失責(zé)任中的“約”和違約責(zé)任中的“約”是兩個(gè)不同概念,前一個(gè)“約”是指尚未訂立的本約合同,后一個(gè)“約”則是指生效的預(yù)約合同。
本案中,意向書作為一項(xiàng)獨(dú)立合同有效成立,約定仲崇清在支付意向金后取得商鋪優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán),金軒公司在正式認(rèn)購(gòu)時(shí)優(yōu)先通知仲崇清認(rèn)購(gòu),故仲崇清對(duì)金軒公司的該項(xiàng)承諾已形成合理信賴,金軒公司應(yīng)受其承諾約束。現(xiàn)金軒公司利用其優(yōu)勢(shì)地位,在銷售時(shí)未按約履行通知義務(wù),在仲崇清與其交涉時(shí)反以商鋪價(jià)格上漲為由不認(rèn)可原商議的價(jià)格,進(jìn)而在一審審理期間主張意向書無(wú)效,該行為顯然違背了民事活動(dòng)中應(yīng)遵循的誠(chéng)信原則。鑒于當(dāng)事人的爭(zhēng)議焦點(diǎn)直接指向意向書產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù),故由此產(chǎn)生的責(zé)任應(yīng)為違約責(zé)任。
四、損害與賠償?shù)恼J(rèn)定
有損害即有賠償,違反預(yù)約合同造成損害的,受害方有權(quán)請(qǐng)求損害賠償,當(dāng)無(wú)疑義。存有爭(zhēng)論的是,違反預(yù)約合同損害的是何種利益?應(yīng)賠償?shù)姆秶撊绾未_定?
違約損害依照當(dāng)事人所受利益的損失可分為履行利益損害和信賴?yán)鎿p害。所謂履行利益,是指合同有效成立,債務(wù)人依約履行債權(quán)人所能獲得的利益。債務(wù)人不履行其債務(wù),導(dǎo)致有效成立的合同效力未實(shí)現(xiàn)給債權(quán)人造成的損害即為履行利益損害。所謂信賴?yán)鎿p害,是指相對(duì)人信賴合同有效成立,而合同最終無(wú)效或被撤銷給其造成無(wú)法獲益的損害。合同不成立而當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任的,其賠償范圍通常也認(rèn)為是信賴?yán)妗nA(yù)約合同一旦符合合同成立、生效的條件,即為合法有效的合同,違反預(yù)約合同損害的應(yīng)是相對(duì)方的履行利益。但是,預(yù)約合同的履行利益通常并非指依照預(yù)定的本約的內(nèi)容履行所能獲得的利益,因?yàn)檫@是本約合同的履行利益,而本約尚未訂立,其能否訂立和訂立的一些具體內(nèi)容尚待磋商。預(yù)約合同的履行利益一般僅是指合同另一方遵守預(yù)約合同的約定,按照預(yù)約確定的內(nèi)容與之進(jìn)行磋商而使相對(duì)方可能獲得的利益,具體而言,即是合同一方取得依照預(yù)約合同確定的內(nèi)容與另一方簽訂本約的機(jī)會(huì)。預(yù)約合同履行利益的損失實(shí)為訂約機(jī)會(huì)的損失。因此,從實(shí)質(zhì)上看,預(yù)約合同的履行利益損害更接近本約的信賴?yán)鎿p害,因?yàn)樾刨嚴(yán)鎿p害既包括為簽訂合同而合理支出的實(shí)際費(fèi)用,也包括喪失與第三人另訂合同的機(jī)會(huì)所產(chǎn)生的損失。由于預(yù)約合同的簽訂,守約方依誠(chéng)信原則信賴該買賣合同能夠訂立,并基于這種信賴進(jìn)行準(zhǔn)備,從而放棄向他人以類似價(jià)格購(gòu)買類似商品的機(jī)會(huì),對(duì)于這種機(jī)會(huì)損失如不予賠償,則將使違約方從中獲取不當(dāng)利益,對(duì)守約方有失公平。機(jī)會(huì)喪失如何賠償,主要在于簽訂本約的概率有多大以及本約最后將確定的內(nèi)容,并根據(jù)經(jīng)濟(jì)理性人的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷,總之要綜合進(jìn)行考量。違反預(yù)約的損害賠償還應(yīng)受到合同法可預(yù)見規(guī)則的限制。我國(guó)合同法第一百一十三條規(guī)定,損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約造成的損失,包括合同履行后可以獲得的利益,但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。
本案中,由于金軒公司的違約行為,客觀上使仲崇清喪失了系爭(zhēng)商鋪的優(yōu)先認(rèn)購(gòu)機(jī)會(huì);而且,仲崇清亦因意向書的簽訂對(duì)將來(lái)訂立正式合同產(chǎn)生合理期待,從而放棄了在近似地段以近似價(jià)格購(gòu)買相近條件房屋的機(jī)會(huì),應(yīng)認(rèn)定其存在財(cái)產(chǎn)上的損失。由于客觀上雙方無(wú)法繼續(xù)履行該意向書,故金軒公司除返還意向金外,應(yīng)酌情賠償仲崇清對(duì)正式訂約產(chǎn)生合理期待造成的機(jī)會(huì)損失。一審法院雖然注意到上述問(wèn)題,但判決的1萬(wàn)元賠償數(shù)額尚不足以填補(bǔ)仲崇清的損失,也不足以懲戒金軒公司的違約行為。二審法院在認(rèn)定金軒公司違背誠(chéng)信原則構(gòu)成違約的前提下,根據(jù)合同法有關(guān)規(guī)定,在考量上海市近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和房?jī)r(jià)變化態(tài)勢(shì)以及雙方當(dāng)事人履約情況的基礎(chǔ)上,酌情確定金軒公司賠償仲崇清經(jīng)濟(jì)損失15萬(wàn)元,既符合立法精神,保護(hù)了守約方的合法權(quán)益,也有助于促使民事主體以善意方式履行義務(wù),維護(hù)市場(chǎng)交易的誠(chéng)信和安全秩序。至于仲崇清主張100萬(wàn)元的損失額,系要求金軒公司承擔(dān)全額履行利益的賠償,該主張亦缺乏合理性。一方面,涉案意向書針對(duì)的主要義務(wù)是談判義務(wù),不直接涉及確定的財(cái)產(chǎn)利益,與違反正式合同產(chǎn)生的賠償責(zé)任存在法律性質(zhì)上的差異;另一方面,金軒公司違反意向書時(shí),當(dāng)事人未就正式合同的內(nèi)容進(jìn)行磋商,本約尚未成立,從意向書到正式合同的簽訂及履行,其中的不確定因素仍較多,與違反正式合同相比,當(dāng)事人最終獲得全部履行利益的蓋然性還較小。還有,從權(quán)利、義務(wù)的平衡看,意向書約定仲崇清支付的意向金僅為2000元,如其違約,僅失去優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán),意向金仍可全額退還。故仲崇清不應(yīng)獲得全額履行利益的賠償。
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