地處天津潮白河青龍灣流域的錦繡香江，以“休閑水城”的定位吸引了不少購(gòu)房人，隨著天津市購(gòu)房入戶政策實(shí)施，購(gòu)房人群從天津本地?cái)U(kuò)展到北京，然而這個(gè)生態(tài)大盤(pán)卻出現(xiàn)了數(shù)起業(yè)主退房訴訟，還有部分業(yè)主準(zhǔn)備聯(lián)合退房。事件背后折射出項(xiàng)目投資回報(bào)理想與現(xiàn)實(shí)的差異，以及開(kāi)發(fā)商品牌移植過(guò)程中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)及資金投入不足。
多名業(yè)主提起賠償或退房訴訟
“項(xiàng)目看房樓巴尚未到達(dá)，‘京’字頭牌照的汽車(chē)已在售樓部外排起了一條長(zhǎng)龍。”來(lái)自北京的李女士清晰記得錦繡香江銷(xiāo)售的火爆場(chǎng)景，今年四月，由于天津市試行購(gòu)房入戶政策，錦繡香江受此利好，吸引不少北京人前來(lái)看房。
與此同時(shí)，一期業(yè)主的退房糾紛仍在延續(xù)，“我們4戶人家已經(jīng)提起訴訟，法院判決最近就要下來(lái)了，”5月底，錦繡香江一期百合園業(yè)主趙先生對(duì)記者表示。
2007年10月，趙先生購(gòu)買(mǎi)了這套房子，但在去年10月收房時(shí)發(fā)現(xiàn)，合同附圖中房型圖入戶門(mén)位置在樓道內(nèi)，而開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有通知的情況下把原入戶門(mén)取消，只有一樓與小院連接的陽(yáng)臺(tái)門(mén)可以出入。這種情況存在于100多戶一樓業(yè)主中。
趙先生等業(yè)主隨即向開(kāi)發(fā)商提出違約賠償或退房，但未獲通過(guò)，雙方協(xié)商未成，趙等人就提起了訴訟。
開(kāi)發(fā)商投入資金不足?
對(duì)于出現(xiàn)業(yè)主退房的情形，錦繡香江有關(guān)人士對(duì)記者表示，除訴訟的幾起外，該事件大部分已經(jīng)協(xié)商解決，“總共500多戶業(yè)主就有幾戶提起訴訟，”她認(rèn)為，退房只是小概率事件。同時(shí)，她否認(rèn)開(kāi)發(fā)商存在更改規(guī)劃問(wèn)題。
在合作建房發(fā)起人于凌罡看來(lái)，出現(xiàn)退房是有原因的，開(kāi)發(fā)商在錦繡香江項(xiàng)目上資金、人力、物力投入不足，導(dǎo)致產(chǎn)品出現(xiàn)一系列瑕疵是有可能的。根據(jù)其現(xiàn)場(chǎng)考察的結(jié)果，開(kāi)發(fā)商一期只開(kāi)發(fā)了580套無(wú)電梯住宅，按照測(cè)算，總投資應(yīng)不超過(guò)1億，這樣的投資規(guī)模并不很大。而根據(jù)公開(kāi)信息顯示，錦繡香江的總投資規(guī)模為100億。
資料顯示，錦繡香江的開(kāi)發(fā)商隸屬南方香江集團(tuán)。其在2007年年初通過(guò)收購(gòu)獲得天津錦繡香江項(xiàng)目，總建筑規(guī)模為300余萬(wàn)平方米。
據(jù)一位接近南方香江集團(tuán)的業(yè)內(nèi)人士表示，2006年南方香江集團(tuán)確定了休閑地產(chǎn)的概念，對(duì)其廣州錦繡香江進(jìn)行品牌輸出，直接復(fù)制到天津。但在實(shí)際操作中，由于政府已經(jīng)嚴(yán)格禁止別墅項(xiàng)目，并將新項(xiàng)目的規(guī)劃控制在“90平方米以下住宅占70%”范圍內(nèi)，所以該項(xiàng)目由多層洋房、小高層、部分酒店以及商業(yè)用房等構(gòu)成，這與廣州項(xiàng)目在產(chǎn)品、材質(zhì)上有差距，另外南北方的地域差異，也導(dǎo)致產(chǎn)品復(fù)制時(shí)產(chǎn)生誤差。
“品牌輸出是有風(fēng)險(xiǎn)的，而南方香江集團(tuán)顯然在控制風(fēng)險(xiǎn)方面估計(jì)不足，投入不多，”該人士表示。
■ 焦點(diǎn)問(wèn)題
業(yè)主稱(chēng)規(guī)劃變更要求退房
業(yè)主陳先生說(shuō)，去年10月11日，他在驗(yàn)房過(guò)程中發(fā)現(xiàn)很多問(wèn)題，如入戶門(mén)被取消，車(chē)庫(kù)庫(kù)頂高出本人所購(gòu)房屋室外地坪1米左右等。他依照合同向開(kāi)發(fā)商提出書(shū)面退房申請(qǐng)，可開(kāi)發(fā)商不同意退房。目前已有4名業(yè)主稱(chēng)更改入戶門(mén)設(shè)計(jì)方案未通知業(yè)主，訴上法庭要求退房及賠償。
開(kāi)發(fā)商回應(yīng)：錦繡香江有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，取消入戶門(mén)并非更改規(guī)劃，而且是在征求了大部分業(yè)主的意見(jiàn)的基礎(chǔ)上做出，這些業(yè)主認(rèn)為原入戶門(mén)在樓梯下，“風(fēng)水不好”，建議開(kāi)發(fā)商修改方案。對(duì)于提起訴訟的業(yè)主，開(kāi)發(fā)商方面表示始終愿意協(xié)商解決，但既然已經(jīng)提起訴訟，就將尊重法院判決，根據(jù)判決做事。
律師說(shuō)法：《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定：商品房的戶型、空間尺寸、朝向發(fā)生變化時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人。如未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人，買(mǎi)受人有權(quán)退房，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。
未兌現(xiàn)降價(jià)便補(bǔ)差價(jià)?
業(yè)主劉女士稱(chēng)，去年十一開(kāi)發(fā)商承諾無(wú)理由退房，如果降價(jià)便補(bǔ)差價(jià)，去年下半年開(kāi)發(fā)商最低賣(mài)到2980元/平方米，而她是4000多元/平方米買(mǎi)的，現(xiàn)在她想要退房并遞交了申請(qǐng)，但開(kāi)發(fā)商沒(méi)有回復(fù)。
開(kāi)發(fā)商回應(yīng)：錦繡香江有關(guān)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，錦繡香江從未降價(jià)，均價(jià)一直保持在4000多元/平方米，只是在去年十一期間拿出了幾套房源做特價(jià)，且特價(jià)房源是20層高一梯6戶，與正常銷(xiāo)售的5層高一梯2戶的房源不具可比性。
律師說(shuō)法：開(kāi)發(fā)商的口頭承諾或樓書(shū)一般僅可被視為廣告要約邀請(qǐng)，不具有法律效力。
面積誤差比例超過(guò)3%
業(yè)主陳女士稱(chēng)，當(dāng)初買(mǎi)房時(shí)面積是88點(diǎn)多平米，現(xiàn)在該辦產(chǎn)權(quán)證了，面積變?yōu)?3平米。上周去小區(qū)，遇到幾位鄰居，他們的面積都增大了許多。開(kāi)發(fā)商要求業(yè)主補(bǔ)交房款，但陳女士等業(yè)主認(rèn)為房屋實(shí)測(cè)面積超出3%，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，或退房。
開(kāi)發(fā)商回應(yīng)：錦繡香江客服人員表示這是由房管局測(cè)量的，而且合同約定超過(guò)部分由業(yè)主補(bǔ)交房款。有關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，對(duì)于公司交房面積實(shí)行多退少補(bǔ)的原則，他不是很清楚，需要再了解一下。
政府說(shuō)法：天津市房管局工作人員介紹，《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定，面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，超出3%部分的房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，超出3%部分的房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商雙倍返還買(mǎi)受人。
房產(chǎn)案例：律師建議買(mǎi)房人在二手房過(guò)戶前即結(jié)清物業(yè)費(fèi)
丁先生問(wèn)：如何解決二手房交易過(guò)程當(dāng)中的物業(yè)管理費(fèi)用拖欠問(wèn)題?
律師地處天津潮白河青龍灣流域的錦繡香江，以“休閑水城”的定位吸引了不少購(gòu)房人，隨著天津市購(gòu)房入戶政策實(shí)施，購(gòu)房人群從天津本地?cái)U(kuò)展到北京，然而這個(gè)生態(tài)大盤(pán)卻出現(xiàn)了數(shù)起業(yè)主退房訴訟，還有部分業(yè)主準(zhǔn)備聯(lián)合退房。事件背后折射出項(xiàng)目投資回報(bào)理想與現(xiàn)實(shí)的差異，以及開(kāi)發(fā)商品牌移植過(guò)程中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)及資金投入不足。
多名業(yè)主提起賠償或退房訴訟
“項(xiàng)目看房樓巴尚未到達(dá)，‘京’字頭牌照的汽車(chē)已在售樓部外排起了一條長(zhǎng)龍。”來(lái)自北京的李女士清晰記得錦繡香江銷(xiāo)售的火爆場(chǎng)景，今年四月，由于天津市試行購(gòu)房入戶政策，錦繡香江受此利好，吸引不少北京人前來(lái)看房。
與此同時(shí)，一期業(yè)主的退房糾紛仍在延續(xù)，“我們4戶人家已經(jīng)提起訴訟，法院判決最近就要下來(lái)了，”5月底，錦繡香江一期百合園業(yè)主趙先生對(duì)記者表示。
2007年10月，趙先生購(gòu)買(mǎi)了這套房子，但在去年10月收房時(shí)發(fā)現(xiàn)，合同附圖中房型圖入戶門(mén)位置在樓道內(nèi)，而開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有通知的情況下把原入戶門(mén)取消，只有一樓與小院連接的陽(yáng)臺(tái)門(mén)可以出入。這種情況存在于100多戶一樓業(yè)主中。
趙先生等業(yè)主隨即向開(kāi)發(fā)商提出違約賠償或退房，但未獲通過(guò)，雙方協(xié)商未成，趙等人就提起了訴訟。
開(kāi)發(fā)商投入資金不足?
對(duì)于出現(xiàn)業(yè)主退房的情形，錦繡香江有關(guān)人士對(duì)記者表示，除訴訟的幾起外，該事件大部分已經(jīng)協(xié)商解決，“總共500多戶業(yè)主就有幾戶提起訴訟，”她認(rèn)為，退房只是小概率事件。同時(shí)，她否認(rèn)開(kāi)發(fā)商存在更改規(guī)劃問(wèn)題。
在合作建房發(fā)起人于凌罡看來(lái)，出現(xiàn)退房是有原因的，開(kāi)發(fā)商在錦繡香江項(xiàng)目上資金、人力、物力投入不足，導(dǎo)致產(chǎn)品出現(xiàn)一系列瑕疵是有可能的。根據(jù)其現(xiàn)場(chǎng)考察的結(jié)果，開(kāi)發(fā)商一期只開(kāi)發(fā)了580套無(wú)電梯住宅，按照測(cè)算，總投資應(yīng)不超過(guò)1億，這樣的投資規(guī)模并不很大。而根據(jù)公開(kāi)信息顯示，錦繡香江的總投資規(guī)模為100億。
資料顯示，錦繡香江的開(kāi)發(fā)商隸屬南方香江集團(tuán)。其在2007年年初通過(guò)收購(gòu)獲得天津錦繡香江項(xiàng)目，總建筑規(guī)模為300余萬(wàn)平方米。
據(jù)一位接近南方香江集團(tuán)的業(yè)內(nèi)人士表示，2006年南方香江集團(tuán)確定了休閑地產(chǎn)的概念，對(duì)其廣州錦繡香江進(jìn)行品牌輸出，直接復(fù)制到天津。但在實(shí)際操作中，由于政府已經(jīng)嚴(yán)格禁止別墅項(xiàng)目，并將新項(xiàng)目的規(guī)劃控制在“90平方米以下住宅占70%”范圍內(nèi)，所以該項(xiàng)目由多層洋房、小高層、部分酒店以及商業(yè)用房等構(gòu)成，這與廣州項(xiàng)目在產(chǎn)品、材質(zhì)上有差距，另外南北方的地域差異，也導(dǎo)致產(chǎn)品復(fù)制時(shí)產(chǎn)生誤差。
“品牌輸出是有風(fēng)險(xiǎn)的，而南方香江集團(tuán)顯然在控制風(fēng)險(xiǎn)方面估計(jì)不足，投入不多，”該人士表示。
■ 焦點(diǎn)問(wèn)題
業(yè)主稱(chēng)規(guī)劃變更要求退房
業(yè)主陳先生說(shuō)，去年10月11日，他在驗(yàn)房過(guò)程中發(fā)現(xiàn)很多問(wèn)題，如入戶門(mén)被取消，車(chē)庫(kù)庫(kù)頂高出本人所購(gòu)房屋室外地坪1米左右等。他依照合同向開(kāi)發(fā)商提出書(shū)面退房申請(qǐng)，可開(kāi)發(fā)商不同意退房。目前已有4名業(yè)主稱(chēng)更改入戶門(mén)設(shè)計(jì)方案未通知業(yè)主，訴上法庭要求退房及賠償。
開(kāi)發(fā)商回應(yīng)：錦繡香江有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，取消入戶門(mén)并非更改規(guī)劃，而且是在征求了大部分業(yè)主的意見(jiàn)的基礎(chǔ)上做出，這些業(yè)主認(rèn)為原入戶門(mén)在樓梯下，“風(fēng)水不好”，建議開(kāi)發(fā)商修改方案。對(duì)于提起訴訟的業(yè)主，開(kāi)發(fā)商方面表示始終愿意協(xié)商解決，但既然已經(jīng)提起訴訟，就將尊重法院判決，根據(jù)判決做事。
律師說(shuō)法:《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定：商品房的戶型、空間尺寸、朝向發(fā)生變化時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人。如未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人，買(mǎi)受人有權(quán)退房，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。
未兌現(xiàn)降價(jià)便補(bǔ)差價(jià)?
業(yè)主劉女士稱(chēng)，去年十一開(kāi)發(fā)商承諾無(wú)理由退房，如果降價(jià)便補(bǔ)差價(jià)，去年下半年開(kāi)發(fā)商最低賣(mài)到2980元/平方米，而她是4000多元/平方米買(mǎi)的，現(xiàn)在她想要退房并遞交了申請(qǐng)，但開(kāi)發(fā)商沒(méi)有回復(fù)。
開(kāi)發(fā)商回應(yīng)：錦繡香江有關(guān)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，錦繡香江從未降價(jià)，均價(jià)一直保持在4000多元/平方米，只是在去年十一期間拿出了幾套房源做特價(jià)，且特價(jià)房源是20層高一梯6戶，與正常銷(xiāo)售的5層高一梯2戶的房源不具可比性。
律師說(shuō)法：開(kāi)發(fā)商的口頭承諾或樓書(shū)一般僅可被視為廣告要約邀請(qǐng)，不具有法律效力。
面積誤差比例超過(guò)3%
業(yè)主陳女士稱(chēng)，當(dāng)初買(mǎi)房時(shí)面積是88點(diǎn)多平米，現(xiàn)在該辦產(chǎn)權(quán)證了，面積變?yōu)?3平米。上周去小區(qū)，遇到幾位鄰居，他們的面積都增大了許多。開(kāi)發(fā)商要求業(yè)主補(bǔ)交房款，但陳女士等業(yè)主認(rèn)為房屋實(shí)測(cè)面積超出3%，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，或退房。
開(kāi)發(fā)商回應(yīng)：錦繡香江客服人員表示這是由房管局測(cè)量的，而且合同約定超過(guò)部分由業(yè)主補(bǔ)交房款。有關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，對(duì)于公司交房面積實(shí)行多退少補(bǔ)的原則，他不是很清楚，需要再了解一下。
政府說(shuō)法：天津市房管局工作人員介紹，《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定，面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，超出3%部分的房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，超出3%部分的房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商雙倍返還買(mǎi)受人。
房產(chǎn)案例：律師建議買(mǎi)房人在二手房過(guò)戶前即結(jié)清物業(yè)費(fèi)
丁先生問(wèn)：如何解決二手房交易過(guò)程當(dāng)中的物業(yè)管理費(fèi)用拖欠問(wèn)題?
律師解答：有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)、電費(fèi)以及天然氣、暖氣費(fèi)、水、電費(fèi)長(zhǎng)期拖欠，尤其是某些高檔住宅，物業(yè)管理費(fèi)用比較高，幾年下來(lái)拖欠一二十萬(wàn)，如果買(mǎi)受人不知情，購(gòu)買(mǎi)了此房屋，所有費(fèi)用買(mǎi)受人有可能要全部承擔(dān)。因此，建議買(mǎi)房人在辦理過(guò)戶前即結(jié)清所有的費(fèi)用，或者在合同中約定，交接之前產(chǎn)生的一切費(fèi)用由賣(mài)方承擔(dān)。
律師解答：有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)、電費(fèi)以及天然氣、暖氣費(fèi)、水、電費(fèi)長(zhǎng)期拖欠，尤其是某些高檔住宅，物業(yè)管理費(fèi)用比較高，幾年下來(lái)拖欠一二十萬(wàn)，如果買(mǎi)受人不知情，購(gòu)買(mǎi)了此房屋，所有費(fèi)用買(mǎi)受人有可能要全部承擔(dān)。因此，建議買(mǎi)房人在辦理過(guò)戶前即結(jié)清所有的費(fèi)用，或者在合同中約定，交接之前產(chǎn)生的一切費(fèi)用由賣(mài)方承擔(dān)。
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