下崗工與公司是否形成房屋租賃關系是否具有優先購買權
[案情]
原告楊洪（化名）
被告李運（化名）
被告宜昌市霧渡河糧食購銷公司（以下簡稱霧渡河糧食公司）
審理查明：楊洪和李運均為原宜昌縣樟村坪糧食收儲公司（以下簡稱樟村坪收儲公司）職工，二人在工作期間，均由樟村坪收儲公司提供住房，安排在其宿舍樓居住，在居住期間，樟村坪收儲公司均按其內部規定，對所居住房屋收取一定費用和相應水電費用。2000年11月，因樟村坪收儲公司改制，楊洪成為下崗職工，樟村坪收儲公司于2000年11月4日向楊洪送達了《解除勞動合同證明書》，李運也在同一時間下崗。但二人仍在樟村坪收儲公司宿舍樓居住至今，其中楊洪在2004年1月之前居住樟村坪收儲公司宿舍一樓和三樓房屋各一間，此后居住三樓房屋一間。2000年11月15日，楊洪向樟村坪收儲公司交納的人民幣3000元，收據注明為“住房押金”。樟村坪收儲公司按照內部規定，對李運等人居住房屋按每平方米1元的標準收取“住房費”。2001年12月21日，樟村坪收儲公司與原宜昌縣霧渡河糧食收儲公司合并成立霧渡河糧食公司。自 2004年1月起，因住房費用收取標準發生爭議，霧渡河糧食公司沒再向楊洪、李運等人收取住房及其它費用。自此，雙方形成了一種借住關系。2005年9月，霧渡河糧食公司經有關部門批準，決定出售原樟村坪收儲公司宿舍樓，并于同年9月25日安排工作人員通知了居住在宿舍樓內的李運、楊洪等人，告知居住在宿舍樓內的人員可以購買該房屋。同年10月20日霧渡河糧食公司張貼《出售房屋公告》，告知將宿舍樓出售，“底價15萬元，有意者請及時與公司聯系，先交款為購買人”。次日，霧渡河糧食公司與李運簽訂《樟村坪宿舍樓等資產出售協議》，約定將宿舍樓出售給李運，總價格為130000元，在6個月內辦理權屬證書的過戶手續。李運于當日交清了購房款。2006年2月10日，楊洪訴至本院，要求判令二被告簽訂的房屋買賣協議無效，并由其對協議中出售的房屋履行優先購買權。
[審判]
宜昌市夷陵區法院審理后認為，房屋租賃合同應當是合同雙方當事人在平等協商一致的基礎上而達成的確定出租方與承租方權利義務關系的協議。從本案看，霧渡河糧食公司將其所擁有的宿舍樓安排給楊洪、李運等人居住，是為了解決下崗職工的安居問題，并非出租房屋。雖然霧渡河糧食公司向楊洪、李運等人按照每平方米1元的標準收取了“住房費”，但該費用不是由楊洪與霧渡河糧食公司在平等協商的基礎上確定，而是霧渡河糧食公司按其內部管理規定而決定的，因此該費用不是房屋租賃合同意義上的租金，楊洪與霧渡河糧食公司就居住房屋所形成的關系也不是合同法上的租賃關系。雖然楊洪訴稱與霧渡河糧食公司達成了租房協議，但未向法院提供書面的房屋租賃合同。因此楊洪與霧渡河糧食公司不存在法律意義上的房屋租賃關系。即使楊洪與霧渡河糧食公司存在房屋租賃關系，霧渡河糧食公司在出售宿舍樓前履行了告知義務，且對外張貼了相關售樓公告，應視為對所租房屋優先購買權的放棄。綜上所述，楊洪對霧渡河糧食公司出售的原樟村坪收儲公司宿舍樓不享有優先購買權。故楊洪的訴訟請求不能成立，不予支持。據此，判決駁回原告楊洪要求確認被告李運與被告宜昌市霧渡河糧食購銷公司簽訂的《樟村坪宿舍樓等資產出售協議》無效，并由其行使優先購買權的訴訟請求。訴訟費6987元，由原告楊洪負擔。
宣判后，原告楊洪不服提出上訴。
湖北省中級人民法院審理后認為，上訴人楊洪、被上訴人李運原為樟村坪收儲公司職工，均由樟村坪收儲公司安排在其職工宿舍樓居住，并按該公司內部規定對其所居住的房屋收取一定費用和相應水電費用。2000年11月，因樟村坪收儲公司改制，上訴人楊洪、被上訴人李運與樟村坪收儲公司解除勞動合同后，仍在樟村坪收儲公司宿舍樓居住。上述事實，證明上訴人楊洪、被上訴人李運由樟村坪收儲公司安排在其職工宿舍樓居住，是基于上訴人楊洪、被上訴人李運與該公司存在勞動合同關系，公司為職工提供臨時宿舍的一種供、住房關系。上訴人楊洪、被上訴人李運與樟村坪收儲公司解除勞動合同后，雖仍在樟村坪收儲公司職工宿舍居住，實際是前述上訴人楊洪、被上訴人李運等人與被上訴人霧渡河糧食公司之間原住房關系的延續，并非屬上訴人楊洪、被上訴人李運與被上訴人霧渡河糧食公司之間形成的房屋租賃合同關系。雖然被上訴人霧渡河糧食公司向上訴人楊洪等人按每平方米1元的標準收取了“住房費”，但僅憑該費用并不能認定上訴人楊洪與被上訴人霧渡河糧食公司就居住房屋形成的關系屬合同法上的租賃關系。因此，上訴人楊洪與被上訴人霧渡河糧食公司不存在法律意義上的房屋租賃關系。上訴人楊洪對被上訴人霧渡河糧食公司出售的樟村坪收儲公司宿舍樓不享有優先購買權。故上訴人楊洪的上訴理由及請求不能成立。依照《中華人民共合同民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決如下：駁回上訴，維持原判。二審案件訴訟費6987元，由上訴人楊洪負擔。
[評析]
本案的焦點在于，原告楊洪與被告霧渡河糧食公司之間是否形成房屋租賃合同關系，原告楊洪對被告霧渡河糧食收儲公司出售的房屋是否享有優先購買權。
租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等權利優先購買的權利。
本案中，雖然原告楊洪主張其與被告霧渡河糧食購銷公司達成的系租房協議，形成的是房屋租賃關系，但從原、被告雙方提供的證據及陳述來看，楊洪、李運均是原樟村坪收儲公司的職工，由公司安排宿舍給其職工居住，并由公司按照內部規定統一收取一定的費用和相應水電費。這說明，楊洪、李運等人由樟村坪收儲公司統一安排居住，是基于職工與公司之間的勞動合同關系，公司與職工之間形成的并非是租賃關系，而是供、住房關系。
楊洪、李運在樟村坪收儲公司改制后，與公司解除了勞動合同，但仍在該宿舍樓內居住。樟村坪收儲公司改制后，與原宜昌縣霧渡河糧食收儲公司合并成立霧渡河糧食公司。霧渡河糧食公司成立后，對楊洪、李運的居住行為未提出異議，并按每平方米1元的標準對二人等收取“住房費”，二人亦未提出異議。這說明，楊洪、李運等人與霧渡河糧食公司之間并未形成新的訂立租房合同的意思表示。雙方的行為應當視為雙方對原住房關系的延續，并非是訂立新的房屋租賃合同，作為下崗職工楊洪、李運等人并未與霧渡河糧食公司形成房屋承租人與出租人之間的權利義務關系。故原告楊洪與被告霧渡河糧食公司并不存在法律意義上的房屋租賃關系，既然不存在租賃關系，那么霧渡河糧食公司在出售該宿舍樓時，當事人均享有平等購買權，楊洪并不具有房屋的優先購買權。
按照霧渡河糧食公司的售房公告，先買者先得，被告李運在次日首先交清購房款，與霧渡河糧食公司簽訂的房屋買賣協議，并辦理了相關手續，二者的行為符合法律的相關規定，并未損害國家或他人的利益，應視為有效合同。
從上述分析可以看出，楊洪、李運與霧渡河糧食公司之間系平等主體之間形成的占有、使用住房的民事法律關系，但并不屬于合同法上的房屋租賃關系。本案一審及二審法院對案件事實、證據及合同性質的定性準確，并無不當。
(作者單位：湖北省宜昌市夷陵區人民法院)
(聲明：本站所使用圖片及文章如無注明本站原創均為網上轉載而來，本站刊載內容以共享和研究為目的，如對刊載內容有異議，請聯系本站站長。本站文章標有原創文章字樣或者署名本站律師姓名者，轉載時請務必注明出處和作者，否則將追究其法律責任。) |
