趙先生租用鄧女士的房屋。雙方約定，趙先生每年支付租金10萬元；任何一方違約應賠償對方損失，并支付違約金。合同簽訂后，趙先生只支付了1年的租金，就再也沒有給付，且在沒有經鄧女士同意的情況下，將房屋及自己購置的財產轉租給了吳女士。吳女士經營數月撤出后，趙先生告知鄧女士要求其接收房屋，并給付自己裝修房屋支出的費用。鄧女士不同意，起訴至通州區法院，要求趙先生給付拖欠的租金，并解除雙方的租賃合同。
趙先生經合法傳喚沒有到庭應訴，鄧女士放棄了解除租賃合同的訴訟請求。法院缺席判決趙先生給付鄧女士房租。判決后，趙先生提起訴訟，稱其只經營了1年，并已支付了1年的房租。后房屋由吳女士經營使用，與其無關。要求解除雙方的租賃合同，鄧女士給付裝修房屋補償款12萬余元。鄧女士對上述訴訟請求都不同意，并提出反訴，稱如果解除租賃合同，則要求趙先生承擔違約責任。
一般情況下，對違約方違反合同，又提出解除合同，而履約方不同意時，法院不應支持解除合同，但本案具有特殊性。
在趙先生起訴前，鄧女士曾提起訴訟，要求過解除合同。但在庭審過程中，趙先生沒有出庭，鄧女士也放棄了要求解除合同的訴訟請求。由此可以看出，鄧女士本有意解除合同，但因趙先生的不到庭，以及其他原因，她放棄了解除合同的訴訟請求。
法院缺席判決趙先生給付租金后，趙先生提起訴訟，要求解除租賃合同，鄧女士給付裝修房屋的補償金12萬余元。鄧女士不同意趙先生的訴訟請求，并稱，如果法院解除雙方的租賃合同，則要求趙先生給付違約金，并支付拖欠的租金。可見，趙先生、鄧女士都愿意解除合同。但二人沒有達成協議，是因為雙方在裝修房屋價格的補償問題上，分歧太大。
解除合同后，當事人約定的特定權利和特定合同條款，主要是有關獨立存在的解決爭議方法的條款、合同結算和清理條款以及當事人請求損害賠償的權利的條款等，不因合同解除而失去效力。
本案中，趙先生沒有如約交納租賃費，并沒經鄧女士同意，將承租房屋轉租給他人，其行為屬于違約，應承擔相應的違約責任。解除合同后，可以根據合同中的違約條款來懲罰違約方趙先生，保護鄧女士的合法權益，補償其因違約行為而遭到的相應損失。所以，雙方簽訂的合同應予解除。實際租賃期間的租金，趙先生應按照合同的約定給付鄧女士，并支付遲延履行的違約金。另外，趙先生對承租的房屋進行了裝修，且經營時間不長，雙方在合同中，又沒有約定合同解除后裝修價值的歸屬，根據公平原則，受益人鄧女士應當補償趙先生部分裝修款。
最終，法院判決，解除趙先生與鄧女士簽訂的房屋租賃合同；鄧女士給付趙先生房屋裝修補償款8萬余元；趙先生給付鄧女士違約金12萬元及拖欠的房租。
北京法院網 吳連啟 張萍
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