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房地產開發 |
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| 購買二手房時，對房屋產權要注意哪些問題？ |
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出處：法律顧問網·涉外dl735.cn
時間：2009/11/11 16:14:00 |
購買二手房時，對房屋產權要注意哪些問題？
在舊房交易中，產權證是最重要的。由于房屋不同于其他日用品，價值量巨大，
法律對房屋的保護主要是對有合法產權的房屋進行保護。因此，購買二手房時，一
定要弄清楚房屋的權屬，凡是產權有糾紛的，或是部分產權（如以標準價購買的公
有住房）、共有產權、產權不清、無產權的房子，即使房子再合適都不要購買，以
免成交后拿不到房屋產權證，同時也會引起許多人不必要的麻煩。另外，要特別注
意產權證上的房主是否與賣房人是同一個人。在驗看產權證時，一定要查看正本并
且要到房地產管理部門查詢此產權的真實性。
由于我國房改政策在房改進程的不同發展階段實行不同的政策，因此，如果是
以標準價購買的公有住房，要注意是否已經按成本價補足費用，或者已與原單位確
定了如何按比例分成。另外，有些單位在向職工售房時，為了維持單位人員的穩定，
與職工簽訂有服務合同，原單位還有優先購回權。因此，要確認原單位是否同意該
房子的出售。
當前對于軍隊、醫院、學校的公有住房一般還不允許上市出售，因此對這類房
子一定要確認有原單位公蓋同意出售才能放心購買。
■購買二手房時，對房屋結構要注意哪些問題？
二手房屋結構比較復雜，有些房子還經過多次改造，結構一般較差。因此，購
買二手房時，不僅要了解房屋建成的年代、建筑面積和使用面積是否與產權證上標
明的相一致、房屋布局是否合理、設施設備是否齊全、完好等情況，更要詳細考察
房屋的結構情況，了解房屋有無破壞結構的裝修，有無私塔、改建造成主體結構損
壞隱患的情況。
另外，購買二手房還要對房屋進行實地考察，了解戶型是否合理，有沒有特別
不適合居住的缺點。如果存在上述問題，則不要購買，以免購買后既要加大維修費
用，又時刻面臨不安全的危險。
■購買二手房時，對房屋周邊環境和設施設備要注意哪些問題？
隨著人們生活水平的提高，對居住區環境及配套設施設備的要求也越來越高。
舊房子的周邊環境已經形成多年，一般很難改變。因此，購買舊房時，要認真考察
房屋周圍有無污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，另外還有房屋周邊環
境、小區安全保衛、衛生清潔等方面情況。
對房屋配套設施設備的考察主要有：水質、水壓、供電容量、燃氣供應、暖氣
供應情況和收費標準以及電視接收的清晰度等。另外還要觀察電梯的品牌、速度和
管理方式，是否安全、便捷并提供24小時服務。如有機會最好走訪一些老鄰居，對
房屋及周圍環境設施做更多的深入了解。
總之，要充分了解售房人售房的真實目的，避免接手一個垃圾房。購買二手房
的目的是本想改善一下居住條件，但是如果對二手房了解不全面，卻會給日后生活
帶來更多煩惱。
■購買二手房時，對房屋的物業管理要注意哪些問題？
良好的物業管理不僅可以彌補房子的一些不足，還能給生活、工作帶來更多的
便利。對物業管理的考察，主要是考察物業管理企業的信譽情況，要對其管理的物
業進行走訪，看保安人員的基本素質、保安裝備，管理人員的專業水平和服務態度，
小區環境衛生、綠化等是否清潔、舒適，各項設施設備是否完好、運行正常等，由
此可以大致看出一個企業的管理水平，最終評價是以質優價廉為重好。
另外，還要了解物業管理費用標準，水、電、氣、暖的價格以及停車位的收費 標準等，了解是否建立了公共設施設備維修養護專項基金，以免日后支付龐大的維 修養護費用，出現買得起房住不起房的情況發生。 ■購買二手房時，如何借助中介的幫助？
二手房的買賣要比商品房復雜得多，因此，買賣雙方都需要中介機構幫助代為
辦理交易手續。目前中介服務機構的操作還不完善，良莠不齊，經常發生中介機構
與委托人發生矛盾、沖突的事情。因此，中介機構的選擇就顯得尤為重要。
首先要選擇經政府行業主管部門批準、已取得執業資質的中介公司，要親自到
中介機構辦公場所進行考察。同時，在委托中介機構代理之前，還要詳細詢問中介
公司都能確切地提供哪些服務項目，如何收費？如果未能如愿成交，如何退款？如
果買賣雙方發生糾紛，中介公司有無能力負責賠償損失等。
中介機構提供的另一項重要服務就是房屋作價評估。由于住房二級市場剛剛起
步，成交量少，沒有多少可供選擇對比的實例，對于一般居民來說，準確地對房屋
進行估價就顯得非常困難。因此，也要委托取得資質的中介評估機構對房屋進行基
本客觀的估價，使買賣雙方都能感覺物有所值，皆大歡喜。
另外，如果對二手房買賣沒有把握，最好能聘請房地產方面的專業律師做顧問，
特別是對產權等關鍵問題進行把關，以免上當受騙。當前在住房二級市場上的律師
收費還沒有統一標準，因此，要事先了解律師的收費和提供的相應服務都有哪些。
■購買二手房時，對房屋的交易過程要注意哪些問題？
購買二手房時要親自到交易場所辦理轉讓手續。有些人購房時，一怕麻煩，二
容易輕信別人，三為了節省一點交易手續費，在售房人的花言巧語下，由售房人全
權代辦交易手續，結果拿到手的產權證有可能是假的，房屋所有權得不到應有的法
律保護，引起糾紛；或是在多年之后再轉讓房產時，才知上當受騙，這方面的案例
即便在法律制度比較健全的香港也都時有發生。因此，購買二手房時，買賣雙方一
定要到政府指定的房地產交易場所辦理產權轉讓手續，按國家規定交納各種交易費
用，領取政府頒發的產權證，最好買賣雙方能一手交錢一手交房（指產權證），切
不可因小而失大。只有這樣，才能買到放心合適的房子。
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