動遷房交易須防范法律風險（轉載自房地產時報）
近期，在上海房地產交易中，動遷房（又稱配套商品房）交易正逐步增多，但要進行此類房屋交易必須掌控好法律風險。
動遷房（又稱配套商品房），是指因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷，安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因其安置對象是特定的動遷安置戶，所以，該類房屋買賣除受法律、法規的規范之外，還受到當地政府相關的地方政策所約束，它和一般的商品房交易有很大的不同。
根據相關法規及政策的規定，拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。如黃浦江兩岸進行的世博動拆遷，按照有關方面的規定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產權屬于個人所有，但在取得所有權的5年之內不能上市交易。
另一類是因房產開發等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房（與市場價比較而言）。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區別，屬于被安置人的私有財產，沒有轉讓期限的限制，可以自由上市交易。
那么，因重大市政工程動遷而建造的配套商品房或配購的中低價商品房，業主在5年內就不能買賣了嗎？或者說雙方所簽訂的買賣協議有效嗎？
《上海市配套商品房和中低價普通商品房管理試行辦法》第二十八條規定，配套房、中低價房在取得房地產權證后的5年內，不得轉讓、出租。配套房、中低價房在取得房地產權證后5年內確需轉讓的，房屋所有權人應當向市房地資源局或者區縣房地管理部門提出申請，由市房地資源局或者區縣房地管理部門按照規定價格回購。配套房、中低價房在取得房地產權證滿5年后轉讓的，應當按照屆時同地段普通商品住宅與配套房或者中低價房差價的一定比例，向政府繳納收益。
《上海市配套商品房和中低價普通商品房管理試行辦法》第二條規定，本辦法所稱的配套商品房（以下簡稱“配套房”），是指政府提供優惠政策，限定建設標準，供應本市重大工程、重點舊區改造等建設項目被拆遷居民的政策性商品住房。本辦法所稱的中低價普通商品房 （簡稱“中低價房”），是指政府提供優惠政策，限定建設標準，供應本市中低收入家庭的政策性商品住房。
鑒于上述《辦法》，筆者認為：不管是哪種動遷所得的安置房，其性質都是歸屬一定的主體，也就是說它具有所有權的性質，只不過是時間的長短而已，所有權人是可以處置自己的財產，且任何人不得干涉，但前提是該處分行為本身沒有違反法律、行政法規的強制性規定。
其次，盡管限制轉讓，但并不意味著當事人雙方簽訂的合同是無效的，因為限制轉讓的相關規定是相關管理單位制訂的，只有違反法律、行政法規強制性規定才為無效合同。
動遷房買賣合同本身是合法有效的，只不過這種合同是附期限、附條件的，就是說在期限未至或條件未滿足時，即使簽了合同，也辦理不了過戶。因此動遷房買賣的關鍵在于控制、防范法律風險，在于合同內容的設定和對任何可能出現的風險的全部把握與梳理，主要應注意以下幾點：
一、房產買賣系重大財產的處分行為，尤其是動遷房買賣，涉及法律方面的問題及各種限制更多，因此，必須全面掌握交易的相關法律規定。
二、合同內容的設定和對任何可能出現風險的全部把握梳理。在設定合同內容的時候著重從付款方式、違約責任及房產交易中可能產生的各種情形作具體的約定，例如對賣方如果不配合辦理產證時，可約定較高的違約金；預留一部分尾款到產證變更后支付等條款，以增強合同的可操作性，保護買受方的權利。
三、交房時間盡量提前。買房人在支付完房款實際占有房屋后，一定要密切留意該房的兩證辦理情況，一旦得知賣房人取得兩證后，要立即催促辦理過戶手續，否則有可能面臨一房兩賣或另行抵押的風險。
四、要求所有共有人在房屋買賣協議上簽名，否則會面臨房屋買賣無效的后果。如果其他共有人委托一人辦理的，要出具經過公證的授權委托書，或辦理律師見證委托書。
五、到房地產交易管理中心查一下該房屋的土地權屬狀況，如果是集體土地上的，而買受人又不是農村人員，也同樣會面臨房屋買賣無效的后果。
六、買受人將錢繳了之后，讓出賣人提供擔保。
七、在合同中明確約定，如出賣人辦理產證時不予配合的法律后果。
八、買賣房屋如果是安置人口的最后一套住房，原則上不能轉讓。
九、合同條款設定時最好不要全款一次性付清，約定發生5年內不過戶交易、一房二賣、抵押他人時的違約責任適當重些，在合同中設定擔保人或擔保物。
十、5年內如發生意外事件等法律事實，如死亡、繼承、贈與、抵債、財產因訴訟被執行、再動遷，要確定當出現這一情況時的解決方法。
總之，動遷房相對于市場評估價格來說，一般交易價格較低，便于買賣雙方成交。因此，在買賣中，切不可為了貪圖房屋價格便宜而省卻聘請專業律師把關。
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