《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“租賃合同若干解釋”）第二十一條規定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他損害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任，人民法院應予以支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。”該條款確立了優先購買權效力原則上效力不涉及第三人。與此同時，出于衡平，司法解釋也明確規定了出租人損害承租人優先購買權的，應承擔賠償責任。但司法解釋并未明確出租人承擔的損害責任性質，系侵權責任還是違約責任，或者是締約過失責任？此種識別，對于人民法院的裁判依據及損害賠償的范圍的確定，有著很重要的影響。
不屬于侵權責任
對優先購買權的性質，理論上有物權說、形成權說、債權說等觀點。如今司法解釋明確規定承租人所享有的優先購買權不影響出租人與第三人之間所簽訂買賣合同的效力，因此，以涉他性作為權利外觀的“形成權說”與“物權說”在實務中已無被采用的可能。而“債權說”則與司法解釋的規定相切合。由于侵權法本旨在于保護諸如人身權、物權等絕對權，對于是否保護債權，理論上見解不一。即使承認侵權法可以保護債權的學者，在確定侵權法保護的債權種類或責任構成要件時，也采用了限制解釋方法，比如認為：侵害債權的人必須是債的關系以外的第三人；主觀應為故意。在優先購買權的本質系債權時，出租人與承租人是優先購買權之債關系的主體，這樣，從身份上就排除了出租人對承租人承擔侵權責任的可能，或者說出租人對承租人優先購買權的損害事實并不受侵權法調整。
不屬于締約過失責任
締約過失責任，是指締約人故意或過失違反先合同義務而給對方造成信賴利益或固有利益的損失時，應依法承擔的民事責任。對于締約過失責任的法律特征，通常認為：一是締約過失責任是以先合同義務（基于誠實信用原則而產生的法定義務）的存在為前提，是締約人故意或過失違反先后義務而產生的后果，與合同是否成立或有效沒有必然聯系；二是締約過失，僅僅產生于締約人雙方為訂立合同而接觸、磋商的過程中，以當事人雙方存在著特殊聯系的關系為前提和基礎；三是締約過失責任保護是信賴利益，而非履行利益。
從締約過失責任的法律特征不難看出，締約過失責任是一種對特定義務（先合同義務）違反所產生的責任，這種義務的產生以締約當事人基于交易接觸而產生的一種信賴為基礎。因此，存在交易接觸是締約過失責任產生的前提。在出租人與承租人未就購買事項進行磋商，而出租人直接將房屋賣與他人時，無產生締約過失責任的可能。
而在出租人與承租人就房屋買賣協商未果的情況下，出租人將房屋賣與他人，此時對優先購買權的損害，是否構成締約過失責任，筆者持否定觀點，因為：優先購買權是一種基于法律明確規定（合同法第二百三十條）而享有的權利，該權利的確定，并非是基于誠實信用原則，而是考慮到承租人對房屋長期、穩定的需求，故對動產租賃一般沒有類似的規定。因此，出租人所負有保障承租人的優先購買權的義務，與締約過失責任中基于誠實信用而產生的先合同義務，在本質上是不同的。對優先購買權的損害，也不可能產生締約過失責任。 屬于合同責任
合同之債屬于意定之債，合同債權存在以具有相應的合同條款為前提。合同條款，除了雙方當事人以書面或口頭方式確立的明示條款之外，還包括任意條款等默示條款。所謂任意條款，也稱任意性規定，是指當事人可以以自由意思排除適用的規定，只具有補充適用的效力，旨在補充當事人的約定或作為解釋當事人意思的標準。我國合同法的大部分條款即屬于任意條款，在當事人對相關內容沒有約定的情況下，裁判者即可以推定合同當事人欲以合同法上的任意條款代替約定。從合同的當事人可以通過約定免除承租人所享有優先購買權來看，合同法第二百三十條實際上還是具有任意條款的性質。因此，將優先購買權解釋成合同債權，從而認定出租人具有保障承租人實現優先購買權的合同義務，有法律依據。
由以上分析，筆者認為，“租賃合同若干解釋”第二十一條規定的出租人承擔的損害賠償責任為合同責任。但確定為合同責任，就面臨著另一個問題，合同責任的損害賠償范圍為履行利益，而履行利益是指法律行為有效成立，但因債務不履行而發生的損失。履行利益賠償的范圍，與合同履行后所得利益范圍相同。而未購得房是否給承租人造成損失，其實與房屋價格的波動有著直接的關系。這也得分三種情況：價格上漲，未購得，造成差價損失；價格維持，未造成損失；價格下降，減少了損失。在后兩種情況下，發生訴訟的可能性并不大。而在第一種情況下，法院如何確定一個適當的賠償額，既能保護承租人的優先購買權，又不至于讓出租人承擔過重的責任，則可能是實務中另一個需要探討的問題。
（作者單位：四川省開江縣人民法院）
