《住房保障法》起草中 經(jīng)適房騙購或定罪
來源: 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道(廣州)
針對使用不正當(dāng)手段騙購經(jīng)濟(jì)適用房的人，住房保障法起草者之一王玉國主張將其入罪，以提高這種行為的違法成本。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道2月6日訊 在2009年度房價(jià)進(jìn)一步高漲的形勢下，《住房保障法》的起草引人關(guān)注。
據(jù)了解，壓縮房地產(chǎn)投機(jī)利潤空間、提高騙購違法成本、保障經(jīng)濟(jì)適用房公平合理分配，成為起草中的《住房保障法》的重要內(nèi)容。
受住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部委托，由清華大學(xué)法學(xué)院、深圳市房地產(chǎn)研究中心聯(lián)合起草的住房保障法，不久前已提交給住建部住房保障司內(nèi)部討論。
“估計(jì)經(jīng)過進(jìn)一步討論形成更完善的法律條文之后，將會(huì)向各部委和地方征求意見，也可能公開向社會(huì)征集意見。”住房保障法起草者之一、深圳市房地產(chǎn)研究中心法律所所長王玉國說。
建議經(jīng)適房采用共有產(chǎn)權(quán)
“之前爆出過不少投機(jī)、騙購經(jīng)濟(jì)適用房的事件，比如去年武漢‘六連號’事件等，導(dǎo)致出現(xiàn)了許多建議廢除經(jīng)濟(jì)適用房制度的呼聲。”王玉國說，“這個(gè)領(lǐng)域，很需要一個(gè)完整的法律制度來對其進(jìn)行規(guī)范。”
住房保障法2008年已被列入十一屆全國人大常委會(huì)五年立法規(guī)劃，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司負(fù)責(zé)該法的起草工作，并于2008年下半年委托清華大學(xué)法學(xué)院和深圳市房地產(chǎn)研究中心分別起草理論版和實(shí)踐版建議稿。
“深圳市是國內(nèi)最早開始起草住房保障條例的地方，有比較好的實(shí)踐和研究基礎(chǔ)。”王玉國說。
此前，根據(jù)2007年發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，經(jīng)濟(jì)適用房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，購買5年之后可上市交易。
由于經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格極其低廉，購房人往往可以在出售的過程當(dāng)中獲取高額利潤。這也是導(dǎo)致大量投機(jī)行為出現(xiàn)的重要原因。
“我們認(rèn)為，打擊這種投機(jī)行為，關(guān)鍵就在于壓縮它的利潤空間。”住房保障法的起草者之一、清華大學(xué)法學(xué)院副院長申衛(wèi)星說，“正是基于這種考慮，我們建議采用共有產(chǎn)權(quán)。”
所謂共有產(chǎn)權(quán)，意思是出資的政府和作為保障對象的購房人共同擁有經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)。這樣的住房也可以上市交易，只不過出售后的收益按照出資比例在政府和個(gè)人之間進(jìn)行分配。
關(guān)于政府和個(gè)人在經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)中所占的比例，還在進(jìn)一步討論當(dāng)中。“我們考慮過政府以土地出讓金作為比例分配的依據(jù)，不過這都只是建議，沒有最終確定。”申衛(wèi)星說。
“之前已經(jīng)有一些地方在試行共有產(chǎn)權(quán)制度，比如江蘇淮安。這項(xiàng)制度既能夠幫助更多的人擁有住房，又很大地壓縮了購房人在上市交易時(shí)的獲利空間，同時(shí)又使其能享受到出資部分所帶來的收益，共享發(fā)展成果，還是比較好的。”王玉國說，“不過，在該法起草過程中，圍繞這項(xiàng)制度也產(chǎn)生了很大的爭議。”
除政府產(chǎn)權(quán)所占比例外，根據(jù)王玉國的介紹，共有產(chǎn)權(quán)主要在三個(gè)方面存在爭議。
一是，如果政府成為房屋的共有人，也就成為了業(yè)主，那么政府是否需要履行業(yè)主的責(zé)任，是否參與物業(yè)管理；
二是，根據(jù)我國物權(quán)法的規(guī)定，因共有的房屋產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，共有人須承擔(dān)連帶責(zé)任，那么在購買人不履行相關(guān)義務(wù)或者欠付費(fèi)用的情況下，政府就必須履行，這可能把政府拖入很多糾紛中；
三是，如果政府既不履行業(yè)主責(zé)任，也不承擔(dān)連帶責(zé)任，勢必要在住房保障法當(dāng)中引入許多物權(quán)方面的排除條款，而這些條款能否將現(xiàn)實(shí)問題窮盡也未可知。
“目前，幾個(gè)試行共有產(chǎn)權(quán)制度的地方運(yùn)行情況還不錯(cuò)。”王玉國說，“不過，研討過程中提出的這些問題也已經(jīng)引起了實(shí)務(wù)部門的重視，共有產(chǎn)權(quán)制度最終會(huì)不會(huì)保留，還無法確定。”
建議騙購經(jīng)適房入罪
購買后再出售經(jīng)濟(jì)適用房能夠帶來巨額利潤，導(dǎo)致許多不符合申請條件的人使用不正當(dāng)手段騙取經(jīng)濟(jì)適用房，造成原本有需要的申請人無法如愿。
住房保障法的一個(gè)基本目的就是保障所有人的居住權(quán)利，而具體的保障對象則是中低收入群體。
“實(shí)際上，目前形成的討論稿名稱是基本住房保障法。”王玉國說，“加入‘基本’這兩個(gè)字，就是為了突出住房保障的原則是‘保基本’，是要使那些收入偏低的人群能夠享有基本的住房條件。”
針對使用不正當(dāng)手段騙購經(jīng)濟(jì)適用房的人，王玉國主張將其入罪，以提高這種行為的違法成本。
“騙購經(jīng)濟(jì)適用房的行為之所以屢禁不止，就是因?yàn)檫@種行為的違法成本太低。”王玉國說，“我個(gè)人認(rèn)為，這種行為分析起來符合刑法上詐騙罪的犯罪構(gòu)成，完全可以詐騙罪論處。”
但目前，圍繞將騙購經(jīng)濟(jì)適用房的行為以詐騙罪論處的主張，還存在很大的爭議。
“我們還提了防范和懲處騙購的另外一種思路，就是要求申請人在提出申請時(shí)繳納相當(dāng)于購房款10%的保證金。一旦發(fā)現(xiàn)申請有弄虛作假行為，則將保證金沒收；沒有虛假行為，但經(jīng)審查不符合條件的，則退還給申請人；經(jīng)審查符合條件的，保證金直接轉(zhuǎn)作購房首期款。”王玉國說。
但這一建議，在目前形成的討論稿里并沒有被采納。
除加強(qiáng)對申請人的審查和責(zé)任追究外，政府在推動(dòng)住房保障方面也要發(fā)揮更為有力的作用。
住房保障法起草者之一、清華大學(xué)法學(xué)院院長王振民此前曾表示，住房保障法明確了各級政府對住房保障不力，將面臨追究法律責(zé)任。
經(jīng)濟(jì)適用房資源有限，而申請購買經(jīng)濟(jì)適用房的隊(duì)伍龐大，因此王玉國認(rèn)為要建立一套有效的退出機(jī)制。
王玉國說：“有些申請人在申請時(shí)符合條件，但入住后隨著收入的增加不再符合條件。這就需要引入一個(gè)退出機(jī)制，讓這部分人退出來；或者是出資買斷政府擁有的份額從而取得全部產(chǎn)權(quán)，或者是將自己擁有的份額賣給政府，然后政府再把房子分給其他更需要它的人。” (本文來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 作者：劉涌)
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