3.3.5 以協議方式取得國有土地使用權
1、概念界定
協議出讓國有土地使用權，是指國家以協議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
2、適用范圍
協議出讓方式是招標、拍賣、掛牌方式的補充，只有在不屬于應當采用招標、拍賣、掛牌方式的情況下才可采用協議方式。采用協議方式供地必須要做到在地價評估基礎上，集體審核確定協議價格，其價格不得低于基準地價的70％。協議出讓結果必須向社會公開。
3.3.6 關于以出讓方式獲得土地使用權的其他應注意的問題
1、開發區管理委員會作為出讓方簽署的出讓合同的效力問題
2005年最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》實施之前訂立的出讓合同，在起訴前經過市、縣人民政府土地管理部門追認的，可以認定有效。
司法解釋實施以后，開發區管委會再行訂立的土地使用權出讓合同，一律按照無效處理。
2、未辦理土地使用權出讓批準手續的出讓合同的效力問題
對于未辦理土地使用權出讓批準手續而簽訂的出讓合同的，無論是否依法補辦審批登記手續，均認定合同有效。
土地使用權出讓合同的出讓方因未辦理土地使用權出讓批準手續而不能交付土地的，受讓方有權根據出讓合同的約定要求出讓方承擔相應的違約責任。
3、生地出讓合同與動拆遷工作、市政配套工作的銜接問題
（1）動拆遷委托合同、市政配套委托合同應當和出讓合同同時簽訂（熟地出讓除外）；
（2）動拆遷和三通一平的完成期限應當和出讓合同規定的開工日期相銜接；
（3）市政配套完成的期限應當和出讓合同規定的竣工期限相銜接；
（4）三通一平和市政配套的各類參數應當盡可能詳盡；
（5）三通一平和市政配套的交付應當約定具體的可操作的條件和方式；
（6）要盡可能具體地約定交地的標準和操作程序；
（7）因三通一平或者市政配套的逾期交付造成出讓合同規定的開工期限和竣工期限延誤的違約責任承擔。
3.3.7 土地使用權收回
1、可以收回的情況
有下列情形之一的，由有關人民政府土地管理部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：
（1）為公共利益需要使用土地的；
（2）為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；
（3）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的；
（4）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；
（5）公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。
2、土地補償
依照上述第（1）、（2）種情況收回國有土地使用權的，應對土地使用權人應當給予適當補償。
除上述可以收回的情況外，提前收回土地使用權應當被認定為是一種違約行為，如果土地出讓合同中對提前收回土地的違約行為沒有約定違約責任的承擔方式的，那么提前收回土地使用權一方應當根據我國合同法第113條的規定承擔違約責任，即賠償相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但賠償額不得超過違約方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。
3、房屋補償
提前收回土地致使土地使用權人在房屋部分所遭受的損失，應為提前收回土地時至房屋合理使用年限屆滿期間的房屋的使用價值，提前收回土地一方應以此作為計算依據進行補償。
3.4.1 概念界定
國有土地租賃，是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。
3.4.2 國有土地使用權租賃的條件
1、國有土地使用權租賃的適用范圍
對因發生土地轉讓、場地出租、企業改制和改變土地用途后依法應當有償使用的土地，可以實行國有土地使用權租賃。
其中企業改制包括以下情形：
（1）國有企業改造或者改組為有限責任公司、股份有限公司以及組建企業集團的；
（2）國有企業改組為股份合作制的；
（3）國有企業租賃經營的；
（4）非國有企業兼并國有企業的。
特別提示：對原有建設用地，法律規定可以劃撥使用的，仍維持劃撥，不實行有償使用，也不實行租賃。對于新增建設用地，租賃只能作為出讓方式的補充。對于經營性房地產開發用地，無論是利用原有建設用地，還是利用新增建設用地，都必須實行出讓，不實行租賃。
2、國有土地使用權租賃的承租人范圍
除法律法規另有規定外，中華人民共和國境內外的自然人、法人和其他組織均可以通過租賃方式取得國有土地使用權。
3、國有土地使用權租賃的規劃要求
國有土地租賃必須按照土地利用總體規劃、城市規劃、土地利用年度計劃和城市規劃管理技術規定的要求進行。
3.4.3 國有土地使用權租賃的方式
國有土地租賃，可以采用招標、拍賣或者雙方協議的方式；有條件的，必須采取招標、拍賣方式。
采用雙方協議方式出租國有土地的，租金不得低于出租底價和按國家規定的最低地價折算的最低租金標準。協議出租的結果要報上級土地行政管理部門備案，并向社會公開披露。
特別提示：在上海通過協議方式租賃國有土地的，土地使用者應當按照上海市有關規定，辦理建設項目計劃立項、建設用地規劃許可、建設用地審批等相關手續。通過招標、拍賣方式租賃國有土地的，可以參照土地使用權出讓的有關程序進行。
3.4.4 國有土地使用權租賃合同
1、合同當事人
租賃期限六個月以上的國有土地租賃，應當由市、縣土地行政管理部門與土地使用者簽訂租賃合同。
2、合同主要內容
（1）租賃當事人；
（2）租賃土地的座落、四至范圍和面積；
（3）租賃土地的規劃用地性質和規劃技術參數；
（4）租賃年限；
（5）租金金額、支付期限和支付方式；
（6）租賃當事人的權利和義務；
（7）租賃土地上原有的建筑物、構筑物和其他附著物的處置方式及其費用；
（8）租賃土地市政配套設施建設的責任和費用；
（9）租賃土地的交付期限；
（10）項目建設的開工和完成期限；
（11）租賃合同終止時，地上建筑物、構筑物和其他附著物的處置方式；
（12）違約責任；
（13）爭議的解決方式；
（14）當事人約定的其他事項。
3、租賃年限
國有土地租賃可以根據具體情況實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或者用于修建臨時建筑物的土地，應實行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年；對需要進行地上建筑物、構筑物建設后長期使用的土地，應實行長期租賃，具體租賃年限由租賃合同約定，但最長租賃年限不得超過法律規定的同類用途土地出讓最高年期。
企業法人的國有土地租賃年限，不得超過其營業執照規定的經營年限。
特別提示：在上海，國有土地租賃的年限最長不超過下列最高年限：
（1）工業用地為50年；
（2）教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年；
（3）商業、旅游、娛樂用地為40年；
（4）其他用地為50年。
4、租金標準
國有土地租賃的租金標準應與地價標準相均衡。承租人取得土地使用權時未支付其他土地費用的，租金標準應按全額地價折算；承租人取得土地使用權時支付了征地、拆遷等土地費用的，租金標準應按扣除有關費用后的地價余額折算。
特別提示：在上海，租賃土地的租金不得低于最低標準。有下列情形之一的，租賃土地的租金以租賃土地標定地價的貼現作為最低標準：
（1）商業、旅游、娛樂、金融、服務業等經營性項目使用的土地；
（2）承租人為境外的自然人、法人或者其他組織的；
（3）市人民政府規定的其他情形。
除前款規定外，租賃土地的租金以上海市外商投資企業土地使用費標準作為最低標準。
租賃土地標定地價的貼現標準，由上海市房地局會同市物價、市財政等有關部門確定。
5、租金的支付
租賃合同對租金支付的方式有約定的，從其約定；沒有約定的，租金每年分兩期支付。
租賃合同簽訂的當年，自租賃土地交付之日起，使用土地不滿半年的，免交租金；超過半年的，按照半年的租金數額支付。
6、租金的調整
租賃土地的租金應當根據最低標準調整的時間和幅度，作相應的調整；租賃合同另有約定的，從其約定，但不得低于同期的最低標準。
3.4.5 租賃國有土地使用權的登記
租賃國有土地使用權，承租人應當按照下列規定，向房地產登記機構辦理租賃土地使用權登記手續：
（1）租賃合同簽訂時，租賃土地上原有的建筑物、構筑物和其他附著物已拆除或者土地連同地上建筑物、構筑物和其他附著物一并出租的，承租人應當持租賃合同，辦理租賃土地使用權登記；
（2）租賃合同中約定由出租人負責拆除原有的建筑物、構筑物和其他附著物的，應當在出租人按租賃合同約定交付租賃土地后，由承租人辦理租賃土地使用權登記；
（3）租賃合同中約定由承租人負責拆除原有的建筑物、構筑物和其他附著物的，出租人應當發給承租人土地臨時使用證明；承租人應當在原有的建筑物、構筑物和其他附著物拆除后，辦理租賃土地使用權登記。
特別提示：租賃土地使用權登記后，承租人應當取得上海市房屋土地資源管理局頒發的房地產權證書，并在房地產權證書上注明“土地租賃”。
3.4.6 租賃土地使用權到期后的處理
1、續期
國有土地租賃年限屆滿，租賃土地使用權終止。承租人需要繼續租賃土地的，應當在屆滿前6個月申請續期。除根據社會公共利益需要收回租賃土地使用權外，承租人的續期申請應當予以批準。
經批準續期的，承租人應當與出租人重新簽訂租賃合同，并重新辦理租賃土地使用權登記。
2、收回
國有土地租賃年限屆滿，承租人雖申請續期但未獲批準的，租賃土地使用權由出租人收回，出租人應當對地上建筑物、構筑物和其他附著物給予承租人適當補償；租賃合同另有約定的，從其約定。
國有土地租賃年限屆滿，承租人未申請續期的，出租人可以無償收回租賃土地使用權并可要求承租人拆除地上建筑物、構筑物，恢復土地原狀；租賃合同另有約定的，從其約定。
承租人未按合同約定開發建設，未經土地行政管理部門同意轉讓、轉租，或者不按合同約定按時交納土地租金的，土地行政管理部門可以解除合同，依法收回承租土地使用權。
3.4.7 租賃土地使用權的提前收回
1、提前收回的條件
租賃年限未滿的土地使用權一般不得提前收回，但有下列兩種情形之一的，可以依照法律規定的程序提前收回：
（1）為公共利益需要調整使用土地的；
（2）為實施城市規劃調整使用土地的。
2、提前收回的程序
提前收回租賃土地使用權的，出租人應當在收回6個月前，將租賃土地的座落、四至范圍、收回理由、收回日期通知承租人，并在租賃土地的范圍內公告。
3、提前收回的補償
提前收回租賃土地使用權的，出租人應當給予承租人適當補償。
提前收回租賃土地使用權的補償金額標準，應當按照規劃用地性質、租賃年限的余期以及地上建筑物、構筑物和其他附著物的價值等，由出租人與承租人協商確定，或者委托具有相應資質的房地產評估機構進行房地產價格評估后確定。
承租人對補償金額有異議的，可以向人民法院起訴，但租賃土地使用權的收回仍可以按照公告規定的日期執行。
4、租賃土地使用權交換
提前收回租賃土地使用權的，出租人可以與承租人協商一致后，將另一土地的租賃土地使用權與承租人交換。
交換租賃土地使用權的，承租人應當與出租人重新簽訂租賃合同，并辦理租賃土地使用權登記。
3.5.1 外商投資企業以交納土地使用費方式取得
1、概念界定
外商投資企業，是指使用未經土地使用權出讓的國有土地的中外合資經營企業、中外合作經營企業、外商獨資經營企業。除依法以出讓方式獲得國有土地使用權以外，外商投資企業以其他形式取得土地使用權，或者租賃房屋、場地的，均須向土地管理部門提供有關資料，并填寫登記表，由土地管理部門核定土地使用費。
2、用地申請和審批程序
需使用國有土地的外商投資企業，應當由外商投資者或者中方合營者、中方合作者持項目批準文件和建設用地規劃許可證，依照當地建設用地管理的有關規定，向土地管理部門提出用地申請。
經審核批準用地的，由縣級以上人民政府發給申請人建設用地批準書。
3、土地使用費的核定和繳納義務人的確定
經審核批準用地的外商投資企業，應向房地產登記機構辦理土地使用權登記，辦理繳納土地使用費的核定手續：
經審核批準用地的外商投資企業，應當向辦理繳納土地使用費核定手續的土地管理部門繳納土地使用費。但中外合資經營企業的中方合營者將國有土地、集體所有土地使用權作價入股的，應當由中方合營者繳納，中外合作經營企業可以由合作合同中約定的繳納人繳納。
外商投資企業租賃房屋、場地的，應當由出租人繳納土地使用費，但租賃合同中另有約定的，從其約定。
3.5.2 國有土地使用權作價入股
1、概念界定
國有土地使用權作價入股，是指將一定期限的國有土地使用權出讓金作價，作為國家的投資計作國家的股份。
2、申請登記
國家將國有土地使用權以作價入股方式讓與股份制企業的，該企業應當在簽訂入股合同之日30日內，持土地使用權入股合同和其他有關證明文件申請國有土地使用權設定登記。
3、土地使用權作價入股的特別規定
（1）對于自然壟斷的行業、提供重要公共產品和服務的行業，以及支柱產業和高新技術產業中的重要骨干企業，根據企業改革和發展的需要，主要采用授權經營和國家作價出資(入股)方式配置土地，國家以作價轉為國家資本金或者股本金的方式，向集團公司或者企業注入土地資產；
（2）對于一般競爭性行業，應堅持以出讓、租賃等方式配置土地。非國有資本購買、兼并、參股國有企業時，可將企業原劃撥土地評估作價后同其他國有資產一并轉為國有股，逐步通過股權轉讓變現；也可分割出與企業凈負債額相當的土地轉為出讓土地，參與企業整體拍賣和兼并，剩余土地，購買方或者兼并方有優先受讓權和優先承租權；
（3）對承擔國家計劃內重點技術改造項目的國有企業，原劃撥土地可繼續以劃撥方式使用，也可以作價出資(入股)方式向企業注入土地資產。
3.5.3 國有土地使用權授權經營
1、概念界定
土地使用權授權經營，是國家在國有企業實行公司制改造、組建企業集團、股份合作制改組、租賃經營和出售、兼并、合并、破產等改革過程中，針對劃撥土地使用權而作出的一種特殊的處理方式。所謂土地使用權授權經營，是指國家將一定年期的土地使用權作價后，授權給特定企業進行經營管理，該企業可以向其直屬企業、控股或者參股企業以作價出資（入股）或者租賃方式配置土地，這種方式有利于盤活企業土地資產，優化配置土地資源，但被授權企業必須接受授權部門的監督。
2、國有土地使用權授權經營的特征
（1）取得國家授權經營國有土地使用權人無須支付資本金；
（2）在授權期限和范圍內權利人有權處置土地使用權；
（3）國家授權經營國有土地使用權人應接受授權部門的監督管理。
3、國有土地使用權授權經營的申請
在企業改革過程中，對原劃撥土地使用權采用授權經營方式處置的，需經省級以上人民政府批準。改制企業根據批準文件，擬訂土地資產處置總體方案，向有批準權的土地行政管理部門申請核準。其中，經國務院批準改制的企業，土地資產處置方案應報國土資源部審批，其他企業的土地資產處置方案應報土地所在的省級以上土地行政管理部門審批。同一企業涉及在兩個以上�。ㄗ灾螀^、直轄市）審批土地資產處置的，企業可持有關�。ㄗ灾螀^、直轄市）的處置批準文件到國土資源部轉辦統一的公函。
（1）申請人：國家授權經營國有土地使用權設定登記的申請人為被授權經營土地使用權的國家控股公司、國有獨資公司、集團公司。
（2）申請時限：權利人應在取得國有土地使用權經營管理授權書后30日內申請國家授權經營國有土地使用權設定登記。
4、國有土地使用權授權經營的審核
（1）國務院直接批準、國務院會議紀要確定改制組建的股份有限公司、有限責任公司的土地資產處置方案，應報國土資源部批準；
（2）國務院直接批準、國務院會議紀要確定改制組建的境外上市企業的土地資產處置方案，應報國土資源部批準；
（3）國務院有關部門、企業集團或者地方人民政府批準改制企業的土地資產處置方案，報土地所在地的省級人民政府土地行政管理部門批準；
（4）國家授權經營國有土地使用權的最高使用期限應符合出讓國有土地使用權的使用期限；
（5）涉及宗地分割的，分割以后各宗地面積之和應等于分割前宗地面積。
5、注冊登記與核發證書
國家授權經營國有土地使用權設定登記需要報人民政府批準，經人民政府批準后，方可進行注冊登記。
特別提示：被授權經營土地使用權的公司若將被授權經營的土地租賃給下屬企業使用，其下屬企業應辦理他項權利設定登記。
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