來源：南方日報
這是一個關于房產投資理財的另類話題。
現在樓市已經沒有去年那么景氣了,有些人開始賣房子以免房價繼續下跌導致財富縮水；當然也有一些人必須要賣房子,那是因為愛情的褪色。
這是一條讓很多年輕人頭大的潛規則:當下很多人大學畢業以后來到一個新的城市工作,戶口放在人才市場的集體戶口中。如果一對年輕人想要拿到戶口在當地結婚,可行的辦法就是買房,將戶口遷出,才能拿戶口薄結婚。
于是很多年輕人選擇一起奮斗一起供房。但是很多時候,美好的愿望,總是經不起時間的推敲,在相處的過程中發現,在爭爭吵吵中磨平了熱戀的激情。感情沒了,于是面臨分手,這時面臨的一個比分手更頭疼的問題是分房。
沒房子的的人苦惱,有房子的人同樣苦惱。如果愛情不在了,曾經一起擁有的甜蜜小屋,又該如何去分配?和普通的房產理財不同的是,這個問題夾雜了復雜的感情和人性。我們在這個專題里,選擇了兩個典型的案例,希望能從理財的角度出發,幫助正在苦惱的年輕男女們釋疑解難。
案例1房產增值部分怎么分配才合理?
在遇到愛情的時候許多年輕人通常都以為感情已經成熟了,具備了家庭生活的條件,希望從共同的生活中獲得經濟效用的正值,獲取共同生活的快樂。但卻由于種種原因,將要步入婚姻禮堂的一對戀人就從此分道揚鑣,而由此產生的經濟的糾紛和財產的分割由于參雜了復雜的情感因素往往成了糊涂賬。
李媛(化名)是廣州一家著名外資公司的年輕白領,最近剛和相處了3年的男朋友林偉分手,分手自然要涉及情感的問題,但是更讓她覺得難受的是分手時房子的處理問題。
在認識男朋友的之前她剛好付了房子的首付20萬元,房價總價60萬元,貸款了40萬元。認識林偉以后,因為兩個人的感情很好,林偉便提出由自己來還房貸。到目前為止,林偉已經累計還了差不多10萬元的貸款,還欠著銀行30萬元的貸款沒有還。
但讓人遺憾的是,兩個人因為性格的原因,最終沒有走在一起,現在兩個人面臨分手的同時也面臨著房子的分割問題。經過幾年,當年60萬元的房子現在已經升值到了100萬元,如何分割,是一個很頭疼的問題。
目前林偉提出一個協議:因為林偉需要房子,愿意出資回購,這樣,按照雙方的出資額,即李媛出資20萬元,林偉出資10萬元的投資額度來分,林偉就要付給李媛本金20萬元以及房產增值部分40萬元中的三分之二(66%)。
針對案例中出現的相關問題,記者咨詢了民生銀行的理財經理周潔貞,請她從理財的角度給我們做解讀。
問題A:林偉提出的分配方案是否合理?
理財專家:對于李媛的問題,單從情感方面考慮,一對情侶能拿出自己的積蓄去購房、供房,也都到了“準夫妻”的地步,雙方都有了廝守終身的念頭,這也是對兩個人的感情有信心的作為。雙方一起買房已不是一般意義上的交易行為,而更大程度上是一種相互間對情感的承諾。
當然,在戀愛時可以糊涂一點,在分手后就通常需要理智一些對待。從經濟學的角度分析和看待李媛這一房產的分割,如果按照林偉提出的分配方案,雖然表面上看是合情合理的,但是實際上,對于李媛而言卻并不公平。
首先,從出資額看,李媛是在三年前一次性投資了20萬元首付,而林偉是在這三年里每月供款,總額共10萬元。貨幣有時間價值,因此,不能簡單地用一次性付款與每月供款相比較。應折算到同一時點進行比較。根據中國目前近三年(2005—2008年)的平均投資回報率假設為10%的話,折算回三年前買房的時候,李媛是投資了20萬元。而林偉每月還貸款,假設貸款利率約7%來計算,則每月林偉大約還款額為2505元,用10%的投資回報率,折算回三年前如果一次性投資則僅為約7.8萬元。雙方的占比已不是20:10,而是20:7.8。因此,從貨幣時間價值考慮,按林偉的協議,對李媛而言顯然是不合算的,房產增值部分李媛可以獲取的比例是72%而不是66%。
其次,從產權方面考慮,如果房產證上沒有林偉的名字。因為此房是李媛所購,產權系女方,投資的決定也是女方做的,和男方只是借貸關系,因此李媛只要給回林偉的供款10萬元即可,當然,除開感情因素外,可以考慮加一些通漲因素和投資回報率。
問題B:還有一些類似的情況,但是問題更加復雜一些:男女雙方一起分擔首付和房貸,分手后房子該怎么分?銀行的貸款怎么還呢?可不可以協商以后銀行的貸款由一個人單獨來承擔,銀行方面會同意嗎?
理財專家:如果是男女雙方一起分擔首付和房貸的,則投資就是雙方共同承擔的,分手后房子可以按本文建議按比例分配。如果購房時是聯名的,房屋財產的分割就更為復雜一些,就算是出資比例不相同,但在法律權屬關系中也是對等的,如果要將銀行的貸款由一個人單獨來承擔,可以將房子轉讓給一方,這樣銀行會按轉讓協議,重新辦理按揭的。但這屬于產權轉讓,費用要按交易價格交費。
因此,對于婚前購置財產,我建議,如果不能確保感情已萬無一失,還是不要聯名購房,如果實在要聯名購房,那最好也先進行財產公證,出資多少,在公證時寫清楚,在分手時,就不會因財產分割造成更大的難題。但現實中很少人會做這樣的選擇,因為在買房時,雙方都會覺得感情穩定,通常也不會做這樣壞的打算,二是認為公證會有損出資少的一方的感情,辦理的手續也太麻煩。
觀察 愛情的房子經濟學
對于上文提到的案例,筆者問過很多男性,他們的回答都很瀟灑:如果是我,分手了肯定把房子留給女孩子,自己再拼一套就是了。但是筆者相信,如果事情真放在他們自己身上,也許未必會這么瀟灑。
畢竟,房子太貴了。不吃不喝,一套房子要耗掉我們十數年的收入,買一套房子對任何人來說都不很是很容易的事情。誰都不想讓純潔的愛情沾染上銅臭的氣息,但是在現實面前,我們無法不低頭。所以當兩個人費盡千辛萬苦鑄造起愛的小巢,卻發現愛情褪色的時候,房子怎么辦是個大難題。
每一個房子都是一個故事,每一對戀人都想找一個溫暖的小窩,那個地方就是可以用來裝載甜蜜的家。有的家是兩個人結婚前一塊購置的,也有是其中一方獨立承擔下來的。在熱戀的時候,連命都可以付出,誰又會在乎在物質上誰比誰付出得多一點,但是當一切歸于平靜之后,糊涂賬卻要必須分得清。
一般來說,一旦感情出了問題,雙方應盡量調節,如果雙方都可以通情達理,平靜收場對雙方的傷害就可以盡可能少一些；如果達不成協議的話,通過法律解決,或某一方因愛成恨,故意給對方出難題,高價出讓房產,或者不同意轉讓,那聯名的房產就會成為雙方的難題,無論從情感角度還是從經濟角度,對雙方都是一種傷害。
當然,最便利最公平的辦法,就是當兩個年輕人第一次共同面臨房產投資的時候,就對彼此的權利和義務進行協議和公證。也許這看起來非常的殘酷也不近人情,但是也許卻在未來更能減少彼此的傷害。也許我們該更勇敢一些:愛情是愛情,房子是房子；開始的時候就不要讓它們混雜不清。也許有一天,房子沒有那么貴了,我們可以真的那么瀟灑。
案例2 要房子還是要錢呢?
孔琳今年30歲,畢業后在廣州一家大型國有企業擔任銷售經理,工作履歷5年,目前正處于事業上升期,收入穩定,目前還持有10萬元左右的股票、基金和10萬元的現金、銀行存款,并打算幾年后自己創業。孔琳四年前和黃文戀愛,但是相處過程中因為性格上始終難以磨合,現在決定分手,由于雙方財務一直保持獨立,并不存在流動資產的分割問題,難題在于以前戀愛時期雙方共同擁有的房產如何處置。
2003年底,雙方在廣州購置了一處房產,當時市場價為50萬元,首付30萬元中,孔琳和黃文分別負擔了15萬元。另外20萬元向銀行申請了5年期住房按揭貸款,雙方分別承擔一半。房產證上孔琳和黃文分別擁有50%的產權。目前該處房產市場價格已經升至80萬元,尚有4萬元貸款未歸還。
現在分手分房,孔琳面臨兩種解決方案。
第一,孔琳支付黃文一筆費用后,擁有該處房產的全部產權；第二,將該處房產掛牌出售,孔琳獲取應得的現金收入。雖然孔琳擁有方案的決定權,但并無法決定到底何種方案更適合自己,于是請香港財務策劃師甄鵬幫她進行了方案選擇。
方案一:擁有全部產權
目前雖然廣州房價出現了一些調整,但是目前投資新的房產重置成本依然相當高,起初孔琳青睞向黃文支付合理補償后,擁有目前住房的全部產權。
分析師意見:根據計算分析,如果孔琳要獲得全部房屋產權,需要支付黃文大概36萬元的現金。即使孔琳現在拿出全部金融資產20萬元,仍存在16萬元的缺口。雖然孔琳可以向親友借貸滿足這一缺口,但財務壓力加大。同時,孔琳目前持有的股票和基金,在目前的市場環境下拋售可惜,如果能夠長期持有仍有不錯的升值潛力。
方案二:拋售房產
如果拋售房產順利,孔琳可以獲得36萬元的現金。目前,孔琳看中了郊區1套80平方米,單價6000元的二手公寓住宅,加上交易費用,總價約為50萬元。
分析師意見:如果拋售現房產并購買此住宅,售房所得收入支付首期后尚余21萬元,而且每月歸還住房信貸支出除了公積金外,只需增加支出330元,持有的基金、股票等證券資產可以不必拋售,等待未來增值的機會。考慮到孔琳尚有創業積累的理財目標,結余下來的21萬元現金,既可以用作未來的啟動資金；也可以先購置汽車以擴大社交圈子。
結論:方案二明顯較方案一更適合孔琳。
可處置房產價值:
市場價格 80萬元
減去:未償還貸款 4萬元
減去:房屋交易成本 4萬元
剩余 72萬元
50%產權 36萬元
住宅總價 50萬元
減去 三成首付 15萬元
銀行按揭貸款 35萬元
二十年按揭貸款月還款額(等額本息)2890元
減去:公司月繳納公積金 2560元
尚余 330元
【律師說法】分割財產時對房產所有人更有利
對于未婚男女分手時房產分割的法律問題,記者采訪了地產業著名律師廣東金粵律師事務所律師張啟軍。
“在感情甜蜜的時候,看起來房產證上寫誰的名字的都無所謂,但是真的當分手來臨,產生糾葛的時候,房產證就成了最重要的分割依據”,張律師告訴記者,現行法律對于房產所有權的認定,以房產證登記的所有人為準。舉個例子,比如說一套房子,房產證上登記的是男方的名字,后來女方也一起供房,如果雙方未來分手并發生矛盾,男方不認賬的話,對女方是不利的。當然,如果女方能夠提供一起供房的合法證據,法院會根據實際情況進行分割。但是從大的方面上來看,對房產證上登記的名義所有者更有利。
如果男女雙方對于房產增值部分的分配產生糾紛又該怎么辦?張啟軍律師表示,“如果房產證上登記的名字只有一方,從法律的角度上來看,那么增值部分的權利應歸屬于這一方,另一方即使參與了供房或者支付部分首付,如果產生糾紛,權益也較難得到有效保障”。
張律師告訴記者,據他了解目前越來越多大的年輕人接受了這些觀念,購房前雙方簽署協議或者婚前財產公證都不是新鮮事。“不要把感情和金錢混淆在一起,如果在熱戀的時候,財產分得清楚一點,那么以后如果真的即使不能走在一起,也可以和平分手,不會因為金錢的問題導致雪上加霜。”記者：賈肖明 實習生：付海燕）
這是一個關于房產投資理財的另類話題。
現在樓市已經沒有去年那么景氣了,有些人開始賣房子以免房價繼續下跌導致財富縮水；當然也有一些人必須要賣房子,那是因為愛情的褪色。
這是一條讓很多年輕人頭大的潛規則:當下很多人大學畢業以后來到一個新的城市工作,戶口放在人才市場的集體戶口中。如果一對年輕人想要拿到戶口在當地結婚,可行的辦法就是買房,將戶口遷出,才能拿戶口薄結婚。
于是很多年輕人選擇一起奮斗一起供房。但是很多時候,美好的愿望,總是經不起時間的推敲,在相處的過程中發現,在爭爭吵吵中磨平了熱戀的激情。感情沒了,于是面臨分手,這時面臨的一個比分手更頭疼的問題是分房。
沒房子的的人苦惱,有房子的人同樣苦惱。如果愛情不在了,曾經一起擁有的甜蜜小屋,又該如何去分配?和普通的房產理財不同的是,這個問題夾雜了復雜的感情和人性。我們在這個專題里,選擇了兩個典型的案例,希望能從理財的角度出發,幫助正在苦惱的年輕男女們釋疑解難。
案例1房產增值部分怎么分配才合理?
在遇到愛情的時候許多年輕人通常都以為感情已經成熟了,具備了家庭生活的條件,希望從共同的生活中獲得經濟效用的正值,獲取共同生活的快樂。但卻由于種種原因,將要步入婚姻禮堂的一對戀人就從此分道揚鑣,而由此產生的經濟的糾紛和財產的分割由于參雜了復雜的情感因素往往成了糊涂賬。
李媛(化名)是廣州一家著名外資公司的年輕白領,最近剛和相處了3年的男朋友林偉分手,分手自然要涉及情感的問題,但是更讓她覺得難受的是分手時房子的處理問題。
在認識男朋友的之前她剛好付了房子的首付20萬元,房價總價60萬元,貸款了40萬元。認識林偉以后,因為兩個人的感情很好,林偉便提出由自己來還房貸。到目前為止,林偉已經累計還了差不多10萬元的貸款,還欠著銀行30萬元的貸款沒有還。
但讓人遺憾的是,兩個人因為性格的原因,最終沒有走在一起,現在兩個人面臨分手的同時也面臨著房子的分割問題。經過幾年,當年60萬元的房子現在已經升值到了100萬元,如何分割,是一個很頭疼的問題。
目前林偉提出一個協議:因為林偉需要房子,愿意出資回購,這樣,按照雙方的出資額,即李媛出資20萬元,林偉出資10萬元的投資額度來分,林偉就要付給李媛本金20萬元以及房產增值部分40萬元中的三分之二(66%)。
針對案例中出現的相關問題,記者咨詢了民生銀行的理財經理周潔貞,請她從理財的角度給我們做解讀。
問題A:林偉提出的分配方案是否合理?
理財專家:對于李媛的問題,單從情感方面考慮,一對情侶能拿出自己的積蓄去購房、供房,也都到了“準夫妻”的地步,雙方都有了廝守終身的念頭,這也是對兩個人的感情有信心的作為。雙方一起買房已不是一般意義上的交易行為,而更大程度上是一種相互間對情感的承諾。
當然,在戀愛時可以糊涂一點,在分手后就通常需要理智一些對待。從經濟學的角度分析和看待李媛這一房產的分割,如果按照林偉提出的分配方案,雖然表面上看是合情合理的,但是實際上,對于李媛而言卻并不公平。
首先,從出資額看,李媛是在三年前一次性投資了20萬元首付,而林偉是在這三年里每月供款,總額共10萬元。貨幣有時間價值,因此,不能簡單地用一次性付款與每月供款相比較。應折算到同一時點進行比較。根據中國目前近三年(2005—2008年)的平均投資回報率假設為10%的話,折算回三年前買房的時候,李媛是投資了20萬元。而林偉每月還貸款,假設貸款利率約7%來計算,則每月林偉大約還款額為2505元,用10%的投資回報率,折算回三年前如果一次性投資則僅為約7.8萬元。雙方的占比已不是20:10,而是20:7.8。因此,從貨幣時間價值考慮,按林偉的協議,對李媛而言顯然是不合算的,房產增值部分李媛可以獲取的比例是72%而不是66%。
其次,從產權方面考慮,如果房產證上沒有林偉的名字。因為此房是李媛所購,產權系女方,投資的決定也是女方做的,和男方只是借貸關系,因此李媛只要給回林偉的供款10萬元即可,當然,除開感情因素外,可以考慮加一些通漲因素和投資回報率。
問題B:還有一些類似的情況,但是問題更加復雜一些:男女雙方一起分擔首付和房貸,分手后房子該怎么分?銀行的貸款怎么還呢?可不可以協商以后銀行的貸款由一個人單獨來承擔,銀行方面會同意嗎?
理財專家:如果是男女雙方一起分擔首付和房貸的,則投資就是雙方共同承擔的,分手后房子可以按本文建議按比例分配。如果購房時是聯名的,房屋財產的分割就更為復雜一些,就算是出資比例不相同,但在法律權屬關系中也是對等的,如果要將銀行的貸款由一個人單獨來承擔,可以將房子轉讓給一方,這樣銀行會按轉讓協議,重新辦理按揭的。但這屬于產權轉讓,費用要按交易價格交費。
因此,對于婚前購置財產,我建議,如果不能確保感情已萬無一失,還是不要聯名購房,如果實在要聯名購房,那最好也先進行財產公證,出資多少,在公證時寫清楚,在分手時,就不會因財產分割造成更大的難題。但現實中很少人會做這樣的選擇,因為在買房時,雙方都會覺得感情穩定,通常也不會做這樣壞的打算,二是認為公證會有損出資少的一方的感情,辦理的手續也太麻煩。
觀察 愛情的房子經濟學
對于上文提到的案例,筆者問過很多男性,他們的回答都很瀟灑:如果是我,分手了肯定把房子留給女孩子,自己再拼一套就是了。但是筆者相信,如果事情真放在他們自己身上,也許未必會這么瀟灑。
畢竟,房子太貴了。不吃不喝,一套房子要耗掉我們十數年的收入,買一套房子對任何人來說都不很是很容易的事情。誰都不想讓純潔的愛情沾染上銅臭的氣息,但是在現實面前,我們無法不低頭。所以當兩個人費盡千辛萬苦鑄造起愛的小巢,卻發現愛情褪色的時候,房子怎么辦是個大難題。
每一個房子都是一個故事,每一對戀人都想找一個溫暖的小窩,那個地方就是可以用來裝載甜蜜的家。有的家是兩個人結婚前一塊購置的,也有是其中一方獨立承擔下來的。在熱戀的時候,連命都可以付出,誰又會在乎在物質上誰比誰付出得多一點,但是當一切歸于平靜之后,糊涂賬卻要必須分得清。
一般來說,一旦感情出了問題,雙方應盡量調節,如果雙方都可以通情達理,平靜收場對雙方的傷害就可以盡可能少一些；如果達不成協議的話,通過法律解決,或某一方因愛成恨,故意給對方出難題,高價出讓房產,或者不同意轉讓,那聯名的房產就會成為雙方的難題,無論從情感角度還是從經濟角度,對雙方都是一種傷害。
當然,最便利最公平的辦法,就是當兩個年輕人第一次共同面臨房產投資的時候,就對彼此的權利和義務進行協議和公證。也許這看起來非常的殘酷也不近人情,但是也許卻在未來更能減少彼此的傷害。也許我們該更勇敢一些:愛情是愛情,房子是房子；開始的時候就不要讓它們混雜不清。也許有一天,房子沒有那么貴了,我們可以真的那么瀟灑。
案例2 要房子還是要錢呢?
孔琳今年30歲,畢業后在廣州一家大型國有企業擔任銷售經理,工作履歷5年,目前正處于事業上升期,收入穩定,目前還持有10萬元左右的股票、基金和10萬元的現金、銀行存款,并打算幾年后自己創業。孔琳四年前和黃文戀愛,但是相處過程中因為性格上始終難以磨合,現在決定分手,由于雙方財務一直保持獨立,并不存在流動資產的分割問題,難題在于以前戀愛時期雙方共同擁有的房產如何處置。
2003年底,雙方在廣州購置了一處房產,當時市場價為50萬元,首付30萬元中,孔琳和黃文分別負擔了15萬元。另外20萬元向銀行申請了5年期住房按揭貸款,雙方分別承擔一半。房產證上孔琳和黃文分別擁有50%的產權。目前該處房產市場價格已經升至80萬元,尚有4萬元貸款未歸還。
現在分手分房,孔琳面臨兩種解決方案。
第一,孔琳支付黃文一筆費用后,擁有該處房產的全部產權；第二,將該處房產掛牌出售,孔琳獲取應得的現金收入。雖然孔琳擁有方案的決定權,但并無法決定到底何種方案更適合自己,于是請香港財務策劃師甄鵬幫她進行了方案選擇。
方案一:擁有全部產權
目前雖然廣州房價出現了一些調整,但是目前投資新的房產重置成本依然相當高,起初孔琳青睞向黃文支付合理補償后,擁有目前住房的全部產權。
分析師意見:根據計算分析,如果孔琳要獲得全部房屋產權,需要支付黃文大概36萬元的現金。即使孔琳現在拿出全部金融資產20萬元,仍存在16萬元的缺口。雖然孔琳可以向親友借貸滿足這一缺口,但財務壓力加大。同時,孔琳目前持有的股票和基金,在目前的市場環境下拋售可惜,如果能夠長期持有仍有不錯的升值潛力。
方案二:拋售房產
如果拋售房產順利,孔琳可以獲得36萬元的現金。目前,孔琳看中了郊區1套80平方米,單價6000元的二手公寓住宅,加上交易費用,總價約為50萬元。
分析師意見:如果拋售現房產并購買此住宅,售房所得收入支付首期后尚余21萬元,而且每月歸還住房信貸支出除了公積金外,只需增加支出330元,持有的基金、股票等證券資產可以不必拋售,等待未來增值的機會。考慮到孔琳尚有創業積累的理財目標,結余下來的21萬元現金,既可以用作未來的啟動資金；也可以先購置汽車以擴大社交圈子。
結論:方案二明顯較方案一更適合孔琳。
可處置房產價值:
市場價格 80萬元
減去:未償還貸款 4萬元
減去:房屋交易成本 4萬元
剩余 72萬元
50%產權 36萬元
住宅總價 50萬元
減去 三成首付 15萬元
銀行按揭貸款 35萬元
二十年按揭貸款月還款額(等額本息)2890元
減去:公司月繳納公積金 2560元
尚余 330元
【律師說法】分割財產時對房產所有人更有利
對于未婚男女分手時房產分割的法律問題,記者采訪了地產業著名律師廣東金粵律師事務所律師張啟軍。
“在感情甜蜜的時候,看起來房產證上寫誰的名字的都無所謂,但是真的當分手來臨,產生糾葛的時候,房產證就成了最重要的分割依據”,張律師告訴記者,現行法律對于房產所有權的認定,以房產證登記的所有人為準。舉個例子,比如說一套房子,房產證上登記的是男方的名字,后來女方也一起供房,如果雙方未來分手并發生矛盾,男方不認賬的話,對女方是不利的。當然,如果女方能夠提供一起供房的合法證據,法院會根據實際情況進行分割。但是從大的方面上來看,對房產證上登記的名義所有者更有利。
如果男女雙方對于房產增值部分的分配產生糾紛又該怎么辦?張啟軍律師表示,“如果房產證上登記的名字只有一方,從法律的角度上來看,那么增值部分的權利應歸屬于這一方,另一方即使參與了供房或者支付部分首付,如果產生糾紛,權益也較難得到有效保障”。
張律師告訴記者,據他了解目前越來越多大的年輕人接受了這些觀念,購房前雙方簽署協議或者婚前財產公證都不是新鮮事。“不要把感情和金錢混淆在一起,如果在熱戀的時候,財產分得清楚一點,那么以后如果真的即使不能走在一起,也可以和平分手,不會因為金錢的問題導致雪上加霜。”記者：賈肖明 實習生：付海燕）
這是一個關于房產投資理財的另類話題。
現在樓市已經沒有去年那么景氣了,有些人開始賣房子以免房價繼續下跌導致財富縮水；當然也有一些人必須要賣房子,那是因為愛情的褪色。
這是一條讓很多年輕人頭大的潛規則:當下很多人大學畢業以后來到一個新的城市工作,戶口放在人才市場的集體戶口中。如果一對年輕人想要拿到戶口在當地結婚,可行的辦法就是買房,將戶口遷出,才能拿戶口薄結婚。
于是很多年輕人選擇一起奮斗一起供房。但是很多時候,美好的愿望,總是經不起時間的推敲,在相處的過程中發現,在爭爭吵吵中磨平了熱戀的激情。感情沒了,于是面臨分手,這時面臨的一個比分手更頭疼的問題是分房。
沒房子的的人苦惱,有房子的人同樣苦惱。如果愛情不在了,曾經一起擁有的甜蜜小屋,又該如何去分配?和普通的房產理財不同的是,這個問題夾雜了復雜的感情和人性。我們在這個專題里,選擇了兩個典型的案例,希望能從理財的角度出發,幫助正在苦惱的年輕男女們釋疑解難。
案例1房產增值部分怎么分配才合理?
在遇到愛情的時候許多年輕人通常都以為感情已經成熟了,具備了家庭生活的條件,希望從共同的生活中獲得經濟效用的正值,獲取共同生活的快樂。但卻由于種種原因,將要步入婚姻禮堂的一對戀人就從此分道揚鑣,而由此產生的經濟的糾紛和財產的分割由于參雜了復雜的情感因素往往成了糊涂賬。
李媛(化名)是廣州一家著名外資公司的年輕白領,最近剛和相處了3年的男朋友林偉分手,分手自然要涉及情感的問題,但是更讓她覺得難受的是分手時房子的處理問題。
在認識男朋友的之前她剛好付了房子的首付20萬元,房價總價60萬元,貸款了40萬元。認識林偉以后,因為兩個人的感情很好,林偉便提出由自己來還房貸。到目前為止,林偉已經累計還了差不多10萬元的貸款,還欠著銀行30萬元的貸款沒有還。
但讓人遺憾的是,兩個人因為性格的原因,最終沒有走在一起,現在兩個人面臨分手的同時也面臨著房子的分割問題。經過幾年,當年60萬元的房子現在已經升值到了100萬元,如何分割,是一個很頭疼的問題。
目前林偉提出一個協議:因為林偉需要房子,愿意出資回購,這樣,按照雙方的出資額,即李媛出資20萬元,林偉出資10萬元的投資額度來分,林偉就要付給李媛本金20萬元以及房產增值部分40萬元中的三分之二(66%)。
針對案例中出現的相關問題,記者咨詢了民生銀行的理財經理周潔貞,請她從理財的角度給我們做解讀。
問題A:林偉提出的分配方案是否合理?
理財專家:對于李媛的問題,單從情感方面考慮,一對情侶能拿出自己的積蓄去購房、供房,也都到了“準夫妻”的地步,雙方都有了廝守終身的念頭,這也是對兩個人的感情有信心的作為。雙方一起買房已不是一般意義上的交易行為,而更大程度上是一種相互間對情感的承諾。
當然,在戀愛時可以糊涂一點,在分手后就通常需要理智一些對待。從經濟學的角度分析和看待李媛這一房產的分割,如果按照林偉提出的分配方案,雖然表面上看是合情合理的,但是實際上,對于李媛而言卻并不公平。
首先,從出資額看,李媛是在三年前一次性投資了20萬元首付,而林偉是在這三年里每月供款,總額共10萬元。貨幣有時間價值,因此,不能簡單地用一次性付款與每月供款相比較。應折算到同一時點進行比較。根據中國目前近三年(2005—2008年)的平均投資回報率假設為10%的話,折算回三年前買房的時候,李媛是投資了20萬元。而林偉每月還貸款,假設貸款利率約7%來計算,則每月林偉大約還款額為2505元,用10%的投資回報率,折算回三年前如果一次性投資則僅為約7.8萬元。雙方的占比已不是20:10,而是20:7.8。因此,從貨幣時間價值考慮,按林偉的協議,對李媛而言顯然是不合算的,房產增值部分李媛可以獲取的比例是72%而不是66%。
其次,從產權方面考慮,如果房產證上沒有林偉的名字。因為此房是李媛所購,產權系女方,投資的決定也是女方做的,和男方只是借貸關系,因此李媛只要給回林偉的供款10萬元即可,當然,除開感情因素外,可以考慮加一些通漲因素和投資回報率。
問題B:還有一些類似的情況,但是問題更加復雜一些:男女雙方一起分擔首付和房貸,分手后房子該怎么分?銀行的貸款怎么還呢?可不可以協商以后銀行的貸款由一個人單獨來承擔,銀行方面會同意嗎?
理財專家:如果是男女雙方一起分擔首付和房貸的,則投資就是雙方共同承擔的,分手后房子可以按本文建議按比例分配。如果購房時是聯名的,房屋財產的分割就更為復雜一些,就算是出資比例不相同,但在法律權屬關系中也是對等的,如果要將銀行的貸款由一個人單獨來承擔,可以將房子轉讓給一方,這樣銀行會按轉讓協議,重新辦理按揭的。但這屬于產權轉讓,費用要按交易價格交費。
因此,對于婚前購置財產,我建議,如果不能確保感情已萬無一失,還是不要聯名購房,如果實在要聯名購房,那最好也先進行財產公證,出資多少,在公證時寫清楚,在分手時,就不會因財產分割造成更大的難題。但現實中很少人會做這樣的選擇,因為在買房時,雙方都會覺得感情穩定,通常也不會做這樣壞的打算,二是認為公證會有損出資少的一方的感情,辦理的手續也太麻煩。
觀察 愛情的房子經濟學
對于上文提到的案例,筆者問過很多男性,他們的回答都很瀟灑:如果是我,分手了肯定把房子留給女孩子,自己再拼一套就是了。但是筆者相信,如果事情真放在他們自己身上,也許未必會這么瀟灑。
畢竟,房子太貴了。不吃不喝,一套房子要耗掉我們十數年的收入,買一套房子對任何人來說都不很是很容易的事情。誰都不想讓純潔的愛情沾染上銅臭的氣息,但是在現實面前,我們無法不低頭。所以當兩個人費盡千辛萬苦鑄造起愛的小巢,卻發現愛情褪色的時候,房子怎么辦是個大難題。
每一個房子都是一個故事,每一對戀人都想找一個溫暖的小窩,那個地方就是可以用來裝載甜蜜的家。有的家是兩個人結婚前一塊購置的,也有是其中一方獨立承擔下來的。在熱戀的時候,連命都可以付出,誰又會在乎在物質上誰比誰付出得多一點,但是當一切歸于平靜之后,糊涂賬卻要必須分得清。
一般來說,一旦感情出了問題,雙方應盡量調節,如果雙方都可以通情達理,平靜收場對雙方的傷害就可以盡可能少一些；如果達不成協議的話,通過法律解決,或某一方因愛成恨,故意給對方出難題,高價出讓房產,或者不同意轉讓,那聯名的房產就會成為雙方的難題,無論從情感角度還是從經濟角度,對雙方都是一種傷害。
當然,最便利最公平的辦法,就是當兩個年輕人第一次共同面臨房產投資的時候,就對彼此的權利和義務進行協議和公證。也許這看起來非常的殘酷也不近人情,但是也許卻在未來更能減少彼此的傷害。也許我們該更勇敢一些:愛情是愛情,房子是房子；開始的時候就不要讓它們混雜不清。也許有一天,房子沒有那么貴了,我們可以真的那么瀟灑。
案例2 要房子還是要錢呢?
孔琳今年30歲,畢業后在廣州一家大型國有企業擔任銷售經理,工作履歷5年,目前正處于事業上升期,收入穩定,目前還持有10萬元左右的股票、基金和10萬元的現金、銀行存款,并打算幾年后自己創業。孔琳四年前和黃文戀愛,但是相處過程中因為性格上始終難以磨合,現在決定分手,由于雙方財務一直保持獨立,并不存在流動資產的分割問題,難題在于以前戀愛時期雙方共同擁有的房產如何處置。
2003年底,雙方在廣州購置了一處房產,當時市場價為50萬元,首付30萬元中,孔琳和黃文分別負擔了15萬元。另外20萬元向銀行申請了5年期住房按揭貸款,雙方分別承擔一半。房產證上孔琳和黃文分別擁有50%的產權。目前該處房產市場價格已經升至80萬元,尚有4萬元貸款未歸還。
現在分手分房,孔琳面臨兩種解決方案。
第一,孔琳支付黃文一筆費用后,擁有該處房產的全部產權；第二,將該處房產掛牌出售,孔琳獲取應得的現金收入。雖然孔琳擁有方案的決定權,但并無法決定到底何種方案更適合自己,于是請香港財務策劃師甄鵬幫她進行了方案選擇。
方案一:擁有全部產權
目前雖然廣州房價出現了一些調整,但是目前投資新的房產重置成本依然相當高,起初孔琳青睞向黃文支付合理補償后,擁有目前住房的全部產權。
分析師意見:根據計算分析,如果孔琳要獲得全部房屋產權,需要支付黃文大概36萬元的現金。即使孔琳現在拿出全部金融資產20萬元,仍存在16萬元的缺口。雖然孔琳可以向親友借貸滿足這一缺口,但財務壓力加大。同時,孔琳目前持有的股票和基金,在目前的市場環境下拋售可惜,如果能夠長期持有仍有不錯的升值潛力。
方案二:拋售房產
如果拋售房產順利,孔琳可以獲得36萬元的現金。目前,孔琳看中了郊區1套80平方米,單價6000元的二手公寓住宅,加上交易費用,總價約為50萬元。
分析師意見:如果拋售現房產并購買此住宅,售房所得收入支付首期后尚余21萬元,而且每月歸還住房信貸支出除了公積金外,只需增加支出330元,持有的基金、股票等證券資產可以不必拋售,等待未來增值的機會。考慮到孔琳尚有創業積累的理財目標,結余下來的21萬元現金,既可以用作未來的啟動資金；也可以先購置汽車以擴大社交圈子。
結論:方案二明顯較方案一更適合孔琳。
可處置房產價值:
市場價格 80萬元
減去:未償還貸款 4萬元
減去:房屋交易成本 4萬元
剩余 72萬元
50%產權 36萬元
住宅總價 50萬元
減去 三成首付 15萬元
銀行按揭貸款 35萬元
二十年按揭貸款月還款額(等額本息)2890元
減去:公司月繳納公積金 2560元
尚余 330元
【律師說法】分割財產時對房產所有人更有利
對于未婚男女分手時房產分割的法律問題,記者采訪了地產業著名律師廣東金粵律師事務所律師張啟軍。
“在感情甜蜜的時候,看起來房產證上寫誰的名字的都無所謂,但是真的當分手來臨,產生糾葛的時候,房產證就成了最重要的分割依據”,張律師告訴記者,現行法律對于房產所有權的認定,以房產證登記的所有人為準。舉個例子,比如說一套房子,房產證上登記的是男方的名字,后來女方也一起供房,如果雙方未來分手并發生矛盾,男方不認賬的話,對女方是不利的。當然,如果女方能夠提供一起供房的合法證據,法院會根據實際情況進行分割。但是從大的方面上來看,對房產證上登記的名義所有者更有利。
如果男女雙方對于房產增值部分的分配產生糾紛又該怎么辦?張啟軍律師表示,“如果房產證上登記的名字只有一方,從法律的角度上來看,那么增值部分的權利應歸屬于這一方,另一方即使參與了供房或者支付部分首付,如果產生糾紛,權益也較難得到有效保障”。
張律師告訴記者,據他了解目前越來越多大的年輕人接受了這些觀念,購房前雙方簽署協議或者婚前財產公證都不是新鮮事。“不要把感情和金錢混淆在一起,如果在熱戀的時候,財產分得清楚一點,那么以后如果真的即使不能走在一起,也可以和平分手,不會因為金錢的問題導致雪上加霜。”記者：賈肖明 實習生：付海燕）
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