二手房買賣之賣房流程與注意事項
賣房流程：
了解行情→放盤及贖樓→客戶看房→售樓談價→收定金簽合同→準備交易資料→房產評估→辦理按揭→交稅費→過戶收首期款→出新證收尾款→交房。
賣房應如何了解行情
一、關注房產信息，收集相關資訊掌握動態。一.瀏覽：首都各經濟類報刊，房地產網站等新聞快訊。
二、未來城市規劃、道路建設的影響、電視頻道的地產欄目等以上幾種信息的反饋均可反映當時的市場行情。
三、多請教相關從事地產行業的專業人事，如地產中介（又叫物業代理）等或曾經有過房產交易經驗的親朋好友
如何定價、報價
1、實話，沒有任何一個專家或學者可以決定房子賣多少錢，真正的賣房者報價應心平氣和理智客觀。
2、報價過高錯失了真正好的成交機會又浪費了大量的時間精力，報價過低有損個人利益。
3、建議報價前以去一些大中介公司了解行情，走訪專業人士或多渠道了解市場走勢，注意市政規劃改建政策的實施對自有房產的影響，關注更多專業媒體以做參考，根據自身實際情況加減后給個合理報價。
4、報價的目的主要是為了在談價的過程中給自己留有余地，另外報價是以一個試探性的價格了解市場的反映情況以供調價準備。
首先，地段當然是決定房價的最基本因素。一般來說，同一個小區內的二手房由于交通、公共配套設施相同，的確可以參照最近的成交記錄進行定價。
但這并不是決定房價的唯一因素。房屋的樓層、朝向、面積、戶型、景觀甚至一些特殊背景(包括未來幾年市政規劃或其他外在因素)都可能影響的房價的高低。
一、先看樓層，如是多層則3-4層單價最高，2、5層次之，底層和頂層又次之（一般來說，同一幢房屋樓層最好的與最次的單價差價在200-400元之間）。當然因個人習慣和偏好不同，又另當別論了。如果是高層或小高層，7-9層的價格可作為基準價，往上則貴，往下則便宜，每層價格差在50-150元左右（一般來說，頂層的價格未必就是最高的，頂層往下第二層往往價格最高）。
在同一層里，中間套的價格往往作為基準價，東邊套即東南向最貴，差價在3%左右，而西邊套即西南向其次，差價在2%左右。
同一個小區的房子，不可避免的同時存在景觀差異。一般來說朝中央庭院的房子安靜而且空氣好，售價最貴；朝大路的房子嘈雜而又空氣差，售價最低。
二、房屋面積。一般來說100平方左右面積的房屋是最走俏的，也是最適合三口或四口之家居住的。而面積過大的房子因為總房價制約了消費者的購買能力，所以并不好銷。因此，面積在200平方以上的房子，在一定情況下單價應相對低一些。但躍層式的房子因為格局優勢或贈送露臺，所以定價可參照基準價。
三、是戶型，這也是為什么有的房子面積不大但看起來很寬敞，而有的房子剛剛相反，面積不小但看起來卻很擁擠的主要原因。除了有明顯的缺陷的，一般只要有一個朝南的主臥室，客廳采光、對流好的，都是可以賣個好價錢；同時帶明衛的又比帶暗衛的值錢，客廳、主臥開間大的又比開間小的值錢，面積緊湊實用的相應更貴。建議無論是賣房者還是買房者千萬不要信口開河，要在充分衡量房屋的各種條件后，再敲定適當的房價，以保證房屋的正常成交。
四、裝修及保養狀況，這是一個很難定義標準的概念，無裝修與有裝修之間存在較大差異就算有裝修，裝修的年份、裝修程度、裝修的風格、保養狀況也都會影響最終的價格，最好在決定售房后對其房屋進行有效清潔或翻新這樣會大大增加你房屋的賣點售房價格可以同比例提高更大加快了售房速度。
五、隨房贈送物品，市場上賣房送家私電器的較普遍，業主換房或移民后會重新購置新的家私電器，所以用過的家私電器便隨房一起打包，隨房物品是可以作為購房談價的條件，但購房客戶是否接受也是很難定的，所以定價前如有物品隨房打包的要定好物品價格，售房帶物品的價格和不代物品的底價報價及成交價都是有區別的。但切勿濫竽充數，房內送一些過時物品在房內不但影響房屋賣象，還會帶來不好的反映。
因為房價市場的不穩定所以業主在放盤前應先了解市場走向,衡量后在做決定最簡單的辦法，就是(多向幾家中介)了解情況因為中介在三級市場的專業性和地位是有一定可比性的。
放盤及贖樓注意事項
放盤:
放盤的目的是在最短的時間最省事找到最多的合適客戶將房產賣個好價錢。
售房的速度首先取決于放盤速度，放盤的面，放盤的方式
首先業主自己賣房的渠道較窄,因正常的工作生活時間不便利會耽誤售房進度錯失很多成交機會。打報紙廣告成本較高，上網發布信息渠道較窄，委托房產中介較便利，委托房產中介代理最好選擇多家大規模房產公司同時代理。單一一家房產代理公司能力范圍有限客源也有限，又因獨家代理對售房業主限制較多，固多家大公司同時代理售房覆蓋面廣，客源充足，且中介同時競爭激烈的情況下也可加速售房。
1）走訪多家大物業公司放盤
在此期間應盡量選擇多家大規模中介公司放盤
（2）依靠親朋好友相互轉告物色買家
（3）上專業房產網站發布信息
（4）通過報紙廣告媒體發布信息
但相比之下中介是最快的放盤渠道但多家放盤是最方便快截的
二、放盤很重要
建議多家放盤，選擇幾家有一定實力的大中介直接放盤，找中介公司，主要有以下幾種方式：中介公司的報紙廣告、房展會、中介公司的門店、中介公司的網站、親友的介紹。如何辨別放心中介，主要應注意以下幾方面：
1、到該中介公司去看看它的營業執照及經紀機構資質證書，了解它的經營范圍，看它是否有房地產經紀這項業務；
2、看看該公司的辦公環境及公司的規模；
三、與中介公司打交道時還需要注意：
1、核實該經紀公司從事房地產經紀的合法性。因此，委托中介公司辦理房地產買賣業務時，一定要看中介公司的營業執照及經紀機構資質證書，了解它的經營范圍，是否有房地產經紀這項業務；
2、在簽訂買賣合同或委托協議時，需多加注意，對相關的條款（如付款方式，經紀公司的權利及義務、違約責任“差價”如何處理等）應認真考慮，一定要讓律師或了解房地產的人幫忙把關。
無效房介條款你有權說“不”。在二手房交易中,絕大多數的委托人（包括買房者和賣房者,下同）都是通過房屋中介進行交易的。委托人和中介公司通過簽訂委托合同來確定雙方之間的權利義務關系。由于雙方信息的不對稱,中介公司通常在交易中占有優勢地位,并制定出一些“一邊倒”的合同條款。在發生糾紛后,許多委托人認為自己既然已經在合同上簽了字,便應當按照事先的約定解決問題,至于自己的損失便只有自認倒霉了。殊不知,并不是任何合同條款對委托人都具有法律約束力的,法律賦予了委托人對無效條款說不的權利。
無效條款一：“自己交易條款”
所謂“自己交易條款”,就是指中介公司與委托人設定一個交易底價,并約定在中介公司向委托人支付了該底價后,中介公司即取得對房屋的處分權；在中介公司不愿以底價成交時,則有權解除當事人的委托。在這種情況下,中介公司利用自己特有的地位,人為地將買賣雙方隔開。在交易行情高漲時,中介公司可以將房屋順利出手以賺取買賣差價；在交易行情低迷時,中介公司則會以無法成交為由終止合同。如此一來,中介公司將交易的風險完全推給了委托人。
其實,委托人完全可以運用法律手段擺脫這種被動的局面。依據《合同法》的規定,居間人僅限于向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務,無權與委托人直接進行交易。而房屋中介公司在法律上就屬于居間人。因此,中介公司與委托人簽訂的“自己交易條款”違反了《合同法》的規定,屬于無效條款。在房價大幅上漲時,賣房者在不損害第三人利益的前提下,有權宣告中介公司的購房行為無效,并進而收回房屋再次出售；在房價大幅下跌時,買房者在不損害第三人利益的前提下,同樣可以宣布中介公司的售房行為無效,并進而收回購房款以購買價格更為便宜的房屋。
無效條款二：“無效果付酬條款”
所謂“無效果付酬條款”,就是指中介公司與委托人約定,即使未達成房產交易,委托人也應當向中介公司支付一定數額的報酬。在實踐中,中介公司通常事先收取委托人一定金額的交易保證金,并和委托人約定,即使交易不成功,這部分保證金也不予退還。許多委托人在交易失敗的情況下,非但不認為自己可以拿回已經預交的交易保證金,反而在合同應當恪守的信念中選擇了放棄。其實,在交易失敗的情況下,委托人有權拿回交易保證金的全部或部分。《合同法》規定,“居間人促成合同成立的,委托人應當按照約定支付報酬”；“居間人未促成合同成立的,不得要求支付報酬,但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用”。《合同法》這種兩分式的立法模式排除了中介公司與委托人另行約定報酬支付條件的權利。因此,中介公司與委托人訂立的“無效果付酬條款”是無效的。在交易失敗的情況下,委托人可以要求中介公司返還預繳的交易保證金,而中介公司只能扣除其從事居間活動支出的必要費用。至于該必要費用的具體數額,則應當由中介公司通過證據加以證明。
四、贖樓
房產應在產權清晰無任何抵押貸款債務的情況下進行交易，如房產已抵押應先還清貸款贖出房產證方可交易，否則不能交易。如無法自還貸款，可通過中介借款付利息的方式或尋求其他幫助下進行交易，或在找到合適買家的情況下進行協商交易。
贖樓還款的相關規定：
還款方法
貸款期限在1年以內（含1年）的，實行到期一次還本付息，利隨本清；貸款期限在1年以上的，可選擇等額本息、等額本金或累積還款等方法來歸還貸款本息。
2、利率調整
（1）貸款期間的利率變動按中國人民銀行的規定執行。貸款期限在1年以內（含1年）的，遇法定利率調整，不調整貸款利率，繼續執行實行合同利率；貸款期限在1年以上的，遇法定利率調整，于下年1月1日開始，按相應利率檔次執行新的利率。
（2）借款合同約定，簽訂借款合同后與銀行發放貸款期間，如遇法定貸款利率調整時，貸款帳戶開立時執行最新貸款利率。
3、分期還款計劃調整
（1）貸款發放后，若貸款利率變化，在下年1月1日進行利率調整，并按當日未到貸款余額、調整后的貸款利率與剩余期限重新計算分期還款額；
（2）提前還款后，提前還款額達到貸款行規定的額度后，可以選擇重新計算分期還款額或不改變分期還款額繼續還款。
4、首期還款
個人商業用房貸款采取分期還款方式時，一般采取按期計息方式。在放款當期一般并不要求借款人歸還借款，而采取于下個結息期歸還應還款項。一般將個人住房貸款放款日當期實際天數加計下個結息期為貸款首期。
5、提前償還貸款的原則
（1）提前還款是指借款人具有一定償還能力時，主動向貸款銀行提出部分或全部提前償還貸款的行為。提前還款應視同借款人違約（即未按合同規定辦理），需要時銀行可收取違約金。
（2）提前還款的前提條件：借款人以前貸款不拖欠，且以前欠息、當期利息及違約金已還清；若有拖欠本金、利息及違約金的情況，應先歸還拖欠及當期利息。
（3）貸款期限在1年以內（含1年）的，實行到期本息一次性清償的還款方法。經貸款行同意，借款人可以提前結清全部貸款，并根據原合同利率按實際使用期限結計利息，但不得提前部分還本。
（4）貸款期限在1年以上的，在借款期內，借款人向銀行提出提前還款書面申請后，經貸款行同意，可提前部分還本或提前清償全部貸款本息，提前清償的部分在以后期限不再計息，此前已計收的貸款利息也不再調整。提前清償全部貸款的，經貸款行同意，根據合同約定期限的利率和貸款余額按照實際占用天數計收覽信息。
6、延長貸款期限的原則
（1）借款人因某種原因，需要延長貸款還款期限，必須提前20個工作日向貸款行提交《個人住房借款延長期限申請書》和相關證明；
（2）條件:一是貸款期限尚未到期，二是延長期限前借款人必須先清償其應付的貸款利息、本金及違約金。
（3）借款人申請延期只限一次；
（4）原借款期限與延長期限之和最長不超過30年；
7、貸款利率及還款額詳情請見還款方法
還款方法
貸款期限在1年以內（含1年）的，實行到期本息一次性清償的還款方法。貸款期限在1年以上的，可采用等額本息還款法和等額本金還款法。借款人可以根據需要選擇還款方法，但一筆借款合同只能選擇一種還款方法，合同簽訂后，不得更改。以上資料僅供參考，所有細節請咨詢購房樓盤貸款相關人員。
客戶看房須注意幾點
一、客戶看房很重要
1、要想將房子賣個好價客戶看房第一印象很重要
建議賣房前先將房子修飾或打掃一番給人一個舒適家的感覺，如有必要也可重新粉涮一下對于賣出的價格影響很大。
二、客觀看待自己的房子
1、找出自家房子的十個缺點，十個優點。在賣房的過程中盡量揚長補短。
2、每看一個不同客戶都會有不同的態度，多了解客戶的態度印象表情變化，分析別人的評價客觀看待問題。
三、接下來就要有耐心
1、等待撲天蓋地的看房電話安排好統一看房時間（制造一個客戶相互競爭的現象）
2、對自己的房子充滿信心，等待客戶對你房子的品頭論足，挑毛病
3、不同的客戶和中介一便一便的和你砍價，在這時候一定要保持冷靜
4、適當的舉例（朋友賣的房子或自己知道的市場行情）夸大一點也可抬高自己的房價。
四、最重要的：
1、中介在代理過程中有幾種情況會帶假客戶看房：
（1）報價價格低于市場價，中介有意收購賺取差價轉賣他人，小心在這大部分中介都是辦公證手續而不是正式過戶，因為國家限制購房未滿五年的要收營業稅，這樣一來中介哪還有利潤空間，凡事小心。
（2）為了簽定代理合同，帶假客戶：按照行業規則往往中介需要在售房前，先與售房業主簽定委托協議，可往往業主在放盤過程中是很多家中介公司同時代理銷售，為了省去不必要的麻煩售房業主往往希望當遇見真正有購買客戶時在簽定代理協議，所以中介為了提前保障自己的安全性和利益帶假客戶看房以證明自己的實力后，先簽定代理合同在進行全面銷售。
（3）業主一定要求中介有客再看房，其實中介也很為難沒看過房很難幫推銷的（應該相互理解）。
（4）業主房子報價太高一段時間沒人看只好帶假客戶去您家砍價。五．對待客戶的無理或給價太低不要激動保持冷靜爭取達到雙贏。
售樓談價的注意事項
價格一般是售房人最關心最敏感的話題。
談價的注意事項：
1、確定買房客戶可以做主的情況下再進行深一步談價。
往往很多購房客戶在看房過程中或見面過程中經常會提及價格，在這種情況下輕易降價對業主而言并不能很快成交，往往這種人只是想先談好一個最低價回去后好和能做主的人商量，在最終確定購買意想后在從最低價上進一步砍價。所以售房過程中業主請勿輕易叫價,講價,降價應以被動變主動逼買房先出價或加價。
2、中介在議價過程中往往做協調工作。但作為業主而言價格是最關心的方面，所以在與買方談價過程中最好先與中介簽好代理協議，在此基礎上與真正買方見面三方一起進行磋商。
3、（１）找出房子的十大優點加以強化突出回避自己房子的不足之處
（２）不急不噪，心平氣和
（３）凡事考慮不要立刻答應（如客戶出到自己理想價已無加價可能應當機立斷）
（４）表明態度有其他客人看也在考慮之中
（５）誠心賣房但不是急心賣房
確定成交價
1、首先要確定成交價格是買房人確定的真實價格，如果是通過中介在反饋信息那么要確保價格的真實度，中介沒有賺取差價的成分在里面。
2、在確定價格前應先確定好,自己的稅費金額和與買方的價格里是否包含其他條件
3、確定買房人不是中介人員或炒樓客
4、可以冷靜確定成交價是合理的價是自己接受的價格
5、一切談妥便可立刻確定成交價格。
簽合同：10個事項不可缺
一、在雙房價格談定的基礎上盡量不要簽（凈收價）或（實收價）。二手房交易過程中，除了房屋本身的房款外，還涉及到契稅、交易手續費、中介費等多筆費用。如果只簽一個“實收價”，必然給中介留下很大的操作空間。碰到一些不法中介的話，等于制造了“暗箱操作”的溫床，最后受到損失的還是交易買賣雙方。因而專家建議，簽約過程中，一定要把各款項弄清楚，千萬不要只簽一個“實收價”。
二、（買賣雙方見面）就該物業具體事宜達成一致，簽訂房屋買賣合同。在此過程中介可能為了保護個人利益，有時安排見面的是假客戶這里就需要業主本人自己小心為妙，不是見面人簽字做主的盡量不要答應或承諾簽署任何東西。
三、為了保證交易的安全性，房款可進行資金監管銀行或律師所均可辦理。
四、合同內容必須有中介重要條款（保證不吃差價一經發現愿承擔一切法律責任并加倍賠償損失）
專家提醒：見不到買客，最好不賣房；即使見到買客，也一定要看對方的身份證，以確定真實性非中介搞鬼或炒樓。在簽訂二手房買賣合同時，以下１０個事項不可或缺：
（１）買賣雙方的地址、聯系辦法等，并注明房屋是個人財產還是夫妻、家庭共有財產。
（２）房屋的位置、性質、面積、結構、格局、裝修等情況；產權歸屬，房屋是否屬于抵押房，是否有私搭亂建部分。
（３）房屋總價款、付款方式、付款條件等。
（４）交房時間和條件；各種稅費和其他費用的分攤方式。
（５）違約責任及違約金、免責等事宜。
（６）約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式。
（７）合同生效時間，生效或失效條件，生效或失效期限，致使合同無效的情形，幾種無效的免責條款，當事人要求變更或撤銷合同的條件以及合同無效或被撤銷后，財產如何進行返還。
（８）合同中止、終止或解除的條件。
（９）約定合同的變更與轉讓的條件或不能進行變更、轉讓的禁止條款（１０）中介保證不吃差價，及不做手腳的條款，如事前，事中，事后發現的違約責任和賠償方式。
（11）附件。自此說明本合同有哪些附件；附件的效力等。
如果可能，建議聘請專業律師起草、修訂合同，這樣效果比較好。
收定金：了解自己的權利和責任
一、定金是在與買方簽定認購合同后收到的一定數目的款項，
二、退定金的幾種情況
1、賣方原因導致無法進行交易
2、轉賣第三人
3、后期改變意圖不售了
4、賣方資料不齊或產權不清無法進行交易
此種情況不但需退回定金還需雙倍賠償
三．不退定金的幾種情況
1、買房主動或被動先放棄購買
2、因中介方疏忽導致交易無法進行
3、因買方因素無法進行交易
此種情況部分中介在轉定金期間會私自壓一部分不轉給售房業主,所以業主在收到由中介轉來的買方定金時，最好了解清楚自己的責任和權利。例如（中介收到客戶10000定金轉給業主3000其余中介保留，如因買方原因無法交易，業主有全沒收3000但余下7000元便成了中介的利潤。）
出新證收尾款
二手房產交易普遍21個工作日出新證，出證后最好與中介、買房一起將房產證送到貸款銀行進行抵押，銀行大約15個工作日后會將尾款放致買方指定帳戶。
在房屋買賣中，買方以《房產證》抵押銀行獲取貸款的方式，賣方確實存在一定風險。有可能《房產證》和《土地證》都過戶給買方后，買方卻不能從銀行貸到款，或者買方違約。賣方在簽訂房屋買賣合同時要考慮到這一點。
交房：全部手續交接清楚
一、一次性交易
1、賣房節清之前房產發生的一切費用提供正式票據與買房辦理交接水電，數字電視戶名。
2、如此房出租應先與承租客辦理正式交接手續
3、與客戶重新進房按合同清點房屋設施及物品
全部手續交接清楚后受齊尾款后交房屋鑰匙與買方
二、按揭交易
1、出新證后先將買方房產證交與貸款銀行進行抵押提供賣房帳戶給銀行
2、銀行經１５個工作日后審批將尾款放與賣方
3、賣方可選擇在銀行放款前或放款后結清之前此房產發生的一切費用提供正式票據與買方辦理交接水電，數字電視戶名等交房手續
4、如此房出租應先與承租客辦理正式交接手續
5、與客戶重新進房按合同清點房屋設施及物品
全部手續交接清楚后受齊尾款后交房屋鑰匙與買方.
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